上诉人（原审原告）郑某某，男，汉族。

委托代理人刘成宏，河南中豫（略）事务所（略）。

委托代理人单艳伟，河南中豫（略）事务所（略）。

被上诉人（原审被告）柳某某，男，汉族。

委托代理人金明友，郑某中原区石佛法律服务所（略）。

委托代理人李筱琴，郑某中原区石佛法律服务所（略）。

上诉人郑某某因与被上诉人柳某某房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省郑某市中原区人民法院（2010）中民一初字第X号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人郑某某的委托代理人刘成宏、单艳伟，被上诉人柳某某及其委托代理人金明友、李筱琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原审法院经审理查明：2007年2月11日，柳某某与郑某众兴置业有限公司签订租赁协议，承租该公司所有的位于郑某市二七区X路X号院临街X街一处（房屋建筑面积300平方米），期限一年，租赁合同规定承租期间不得转租。柳某某租赁该房屋后，进行了装修，开始正常经营。租赁期满后，柳某某二次同郑某众兴置业有限公司的法定代表人贾增运续签租赁合同。2008年12月，郑某某找到柳某某要求柳某某将正在使用的房屋转让给郑某某使用。双方经过协商，于2009年1月13日签订租赁协议一份，由郑某某租赁柳某某使用的位于建设东路X号院临街门面房（房屋建筑面积150平方米）。合同约定租赁期限一年，月租金8500元，柳某某在合同租金之外另收取转让费x元。合同签订前即2008年12月28日，郑某某已将转让费x元交付柳某某，柳某某出具收条一份。租赁合同履行的前六个月，郑某某按照合同约定以8500元的月租金向柳某某交纳租金，后郑某某发现柳某某是租赁贾增运的房屋对外转租，且原租赁价格为每月7500元，从下半年开始遂以7500元的月租金向柳某某交纳租金，柳某某没有表示异议。在柳某某与贾增运签订的租赁协议中规定不得转租，在郑某某、柳某某租赁协议履行六个月后，贾增运发现柳某某将自己租赁的一半房屋转租给郑某某，贾增运并没有进行阻挠和反对，也没有要求与柳某某解除租赁合同。郑某某、柳某某双方签订的租赁合同履行期满，柳某某又给郑某某延长租期三个月。2010年3月25日，郑某某同郑某众兴置业有限公司的法定代表人贾增运重新签订租赁合同，租赁期限再次延长到2011年3月26日。郑某某与贾增运签订租赁协议后，以柳某某违法转租，租赁合同无效，要求柳某某退还转让费和多收的租金，柳某某予以拒绝，故郑某某于2010年4月22日诉至法院要求解决。

原审法院认为：郑某某、柳某某双方签订的房屋租赁协议是在平等、自愿的基础上签订的，并已实际履行，应视为有效协议。虽然柳某某与原房主签订的租赁协议中有不得转租的条款，但在实际履行中，原房主贾增运得知柳某某将其租赁的房屋转租给郑某某的事实后，并没有进行反对和阻挠，更没有以此为由要求解除合同，应视为贾增运对柳某某转租行为的默认。郑某某、柳某某双方的租赁协议已经履行完毕，合同目的已经实现，郑某某以柳某某转租行为无效要求柳某某退还多收的房租和转让费没有法律依据，故对其诉讼请求不予支持。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审法院判决：驳回郑某某的诉讼请求。案件受理费1200元，减半收取600元，由郑某某负担。

郑某某不服一审判决，上诉称:一、一审法院认定事实错误。1、柳某某是以自有房屋同郑某某签订的合同，并在转让费5万元的收条上明确同意“可再转让收回转让费”，该收条的内容应视为合同的一部分。2、郑某某在2009年12月才知道贾增运明确表示该房屋不准转让，并且贾增运得知房屋已转租后要求解除合同收回房屋。因郑某某的请求，郑某某、柳某某、贾增运三方协商，柳某某同意退还5万元转让费，贾增运才同意在郑某二人合同期满后由郑某某同贾增运直接签订合同，但仍然不能对外转让。二、一审判决处理不当。1、举证责任分配不当。柳某某主张合同有效就应当提供原房主同意其转租合同有效的证据，收取5万元有法律依据的证据。2、柳某某同贾增运的合同中约定无权转让是柳某某当庭承认的，其也没有举证证明事后得到了贾增运的追认，不能以合同履行完毕就认定合同有效，贾增运没有解除同柳某某的合同并不代表追认其可以转让。三、适用法律错误且判决结果错误。法律规定合同无效或被撤销后，因合同所取得的财产，应当予以返还，而且柳某某在收取租金的同时，又收取转让费是没有法律依据的。本案中柳某某所收的转让费和多收的租金，依法应当返还。综上，请求：1、撤销中原区人民法院（2010）中民一初字第X号民事判决；2、确认郑某某和柳某某签订的合同无效并判决退还转让费5万元和多收的房租6千元。

柳某某答辩称：1、一审法院认定事实清楚，适用法律正确，柳某某从没有说房子是自己的。2、该转让费5万元与柳某某无关，是与郑某某口头协商约定的，是转租的条件。收条明确载明转让费5万元，一经收取，概不退还，并承诺郑某某再转让房屋，转让费归郑某某所有。房屋租赁费的数额是按合同约定的，并没有多收。3、原房主贾增运得知柳某某将其出租的房屋转租给郑某某后，并没有进行反对和阻挠。4、租赁合同是双方的真实意思表示，是基于平等自愿签订的，并且合同已实际履行完毕，不具有可撤销性。5、《合同法》规定要求撤销合同的期限是自合同签订之日起1年内，郑某某要求法院确认该租赁合同无效已经超过1年的期限。综上，请求驳回上诉，维持原判。

本院经审理查明的事实与一审判决认定的事实相同。

本院认为：《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款规定，“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”。根据该法律规定，就租赁合同的转租而言，不管转租前承租人是否事先征得出租人的同意，转租人与次承租人之间的租赁关系可以成立并生效，只是未经出租人同意的，出租人有权解除合同。具体到本案中，郑某某、柳某某双方签订的房屋租赁协议是在平等、自愿的基础上签订的，意思表示真实，并不违反法律规定，因此，该转租协议对郑某某、柳某某双方具有法律效力。原出租人贾增运得知柳某某将其租赁的房屋转租给郑某某的事实后，并未以此为由要求解除合同，且郑某某、柳某某双方的租赁协议已经履行完毕，对郑某某而言，合同目的已经实现。柳某某收取的租金及另5万元的转让费均是依据上述租赁协议的约定，有事实和法律依据，现郑某某要求确认其与柳某某签订的合同无效，并要求柳某某退还转让费5万元和多收的6千元房租的上诉请求于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费1200元，由上诉人郑某某承担。

本判决为终审判决。

审判长海小广

审判员王华伟

代理审判员马莉

二○一○年十一月三日

书记员余萍燕（代）