原告（反诉被告）上海某大酒店有限公司。

法定代表人吕某，该公司总经理。

委托代理人顾某，上海市某（略）事务所（略）。

被告（反诉原告）金某。

委托代理人沈某，上海市某（略）事务所（略）。

原告上海某大酒店有限公司诉被告金某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2008年6月20日受理后，依法适用简易程序，由审判员张军独任审判，并于同年8月7日依法公开开庭进行了审理。原告上海某大酒店有限公司的委托代理人顾某、被告金某到庭参加了诉讼。庭审中，被告提出反诉。为此，本院于2008年8月28日再次公开开庭进行了审理。原告上海某大酒店有限公司的委托代理人顾某、被告金某的委托代理人沈某到庭参加了诉讼。事后，本案转入普通程序，本院依法组成合议庭于2008年10月17日公开开庭进行了审理。原告上海某大酒店有限公司的委托代理人顾某、被告金某的委托代理人沈某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告（反诉被告）上海某大酒店有限公司诉称，座落于本市杨浦区X路某号底楼房屋系上海某日用工业品商店（以下简称某日用品商店）租用上海某物业管理有限公司（以下简称某物业）之公有非居住用房。2006年9月，某日用品商店授权委托原告对外出租和管理上述房屋。2006年10月31日，原、被告签订了《房屋租赁合同》，约定原告将系争房屋100平方米租给被告，期限从2006年11月1日至2007年10月31日，租金某年人民币51,600元。合同履行至2007年10月31日期限届满后，被告未腾退搬迁。经原告催促，被告仍占用系争房屋。故现要求判令终止原、被告租赁合同；判令被告腾退租赁房屋；判令被告支付租金4,300元；判令被告按每月4,300元标准支付2007年11月至腾退之日止的房屋使用费。

被告（反诉原告）金某辩称，双方的租赁合同实际现已终止，由于原告签订的合同是无效的，导致被告不能办理相关营业手续。被告并非要占用系争房屋，而是合同到期后没有人来找被告谈支付费用的事情。且被告是某日用品商店的职工，在系争房屋内只是每天正常上班，如果原告现在要追究房屋使用费，被告不同意该诉讼请求。

反诉原告金某诉称，本人系某日用品商店的职工，2004年10月承包了某日用品商店的本市杨浦区X路某号三间网点，期限为2年，自2004年11月1日至2006年10月30日止。2006年10月，本人与单位领导协商继续承包事宜，单位同意继续承包，但称要签署租赁合同。同年10月31日，本人与反诉被告签订了《房屋租赁合同》。因由原来的承包改为租赁后，本人无法继续使用某日用品商店的名义，需要办理新的营业执照。本人在签订租赁合同后即到工商局办理营业执照，但工商局认为本人与反诉被告签订的房屋租赁合同，因反诉被告不是该房屋的权利人，无法作为营业场所登记。为此，本人多次要求反诉被告提供有权出租的文件，但反诉被告一直拖延，直至2007年8月才将某物业与某日用品商店之间的租赁合同提供给本人，但凭该合同依然无法办理营业执照。因此，本人一直无法经营。鉴于上述情况，本人要求判令反诉被告返还2006年11月至2007年9月期间的租金47,300元；判令反诉被告按每月2,000元赔偿反诉原告2006年11月至2007年10月期间的损失24,000元。

反诉被告上海某大酒店有限公司辨称，反诉原告不能办理营业执照的责任不在反诉被告方，反诉被告只是辅助责任，主要责任在反诉原告方，且反诉原告从未书面提出要求反诉被告协助办理营业执照，故不同意反诉原告的诉讼请求。

经审理查明，2003年被告作为某日用品商店的代表与某物业签订了一份《公有非居住房屋租赁合同》，由某日用品商店向某物业租用本市杨浦区X路某号底楼之公有非居住用房，计建筑面积293.60平方米，作营业之用。租期从2003年11月1日至2023年10月31日止。

2004年10月26日，被告作为乙方与作为甲方的某日用品商店签订了一份《承包经营合同》，约定由乙方承包经营本市杨浦区X路某号西起第二间至第四间门面，网点面积约70平方米，乙方带某日用品商店职工六名（含乙方本人），六名职工的四金某五名职工的工资（乙方本人工资自理）每月计3,800元上交甲方，由甲方代发代缴；承包经营期限为二年，即从2004年11月1日起至2006年10月30日止，届时延续或终止，双方提前二个月洽谈。乙方应自办证照、自筹资金、自主经营、自负盈亏，自觉遵守国家政策和法规。此外，双方还对其他事项作了约定。

2006年9月15日，某日用品商店出具授权委托书给原告，言明全权委托原告经营管理或出租管理本市杨浦区X路某号商业网点。2006年10月31日，原、被告签订了一份《房屋租赁合同》，约定由被告租借本市杨浦区X路某号底楼房屋，面积约100平方米，经营日杂用品。租期为一年，即自2006年11月1日起至2007年10月31日。租赁期满，原告有权收回全部出租房屋，被告应如期交还。被告要求续租，则必须则租赁期满前三个月向原告提出书面意向，经双方协商一致后，重新订立租赁合同。在合同期满后，被告在同等条件下，具有优先承租权。房屋租金某每年51,600元，被告逾期未付清租金某三十日，原告有权解除合同，被告承担违约责任。被告在订立合同之日，向原告支付保证金4,300元，作为被告履行合同各项条款的保证金。如被告全部履行合同各项条款约定，合同期满，被告交还所租房屋并付清应交费用后，原告将保证金某还被告，不计利息。被告在租所租房屋场所必须以自己的名义经营与办公，独立承担民事责任。此外，双方还对其他事项作了约定。签约后，被告未交纳保证金。

2007年8月10日，原告在被告催讨下向被告提供了某日用品商店与某物业签订的《公有非居住房屋租赁合同》复印件，并在该合同复印件上注明“此合同复印件仅供金某本人申办工商执照用”。2007年10月31日租期届满，被告未腾退系争房屋，亦未支付2007年10月的租金，并继续使用所租的系争房屋。2008年6月，原告起诉来院，作如上诉请。

审理中，原告于2008年12月4日向被告发出职工调动通知，将被告安排到阳普副食品经营有限公司工作。对此安排，被告拒绝接受，认为被告属于杨浦商业公司，要求继续履行租赁合同。

本院认为，公民、法人的合法权益受法律保护。根据被告与某日用品商店签订的《承包经营合同》约定，被告在系争房屋内承包经营，并承担六名职工工资，此协议性质为企业内部职工承包。被告系由公司安排在系争房屋内工作。现虽然双方在合同期限届满后未再续签《承包经营合同》，签订的是《房屋租赁合同》，但被告称其与原告所签订的名为租赁合同实际性质是承包经营合同，且被告一直在系争房屋内工作。因原、被告事实上隐含有劳动人事关系及承包经营关系，本院对被告的抗辩予以采纳。现原告提出与被告之间的租赁合同已届满，要求被告腾退。由于被告实际已在系争房屋内经营，企业合法的自主权应当受法律保护，但是有关职工的合法权利亦是法律保护的对象。现因双方当事人至今未对被告的工作安排达成一致，故原告主张被告腾退系争房屋的请求，确有不妥，本院不予支持。至于原告要求被告支付在合同履行期间欠付原告2007年10月的租金某按原租金某准支付2007年11月至实际腾退系争房屋之日止的使用费，基于上述原因，本院对双方之间的纠纷在被告的工作安排未达成一致的情况下，不宜作出处理。同理，被告提出反诉要求原告返还2006年11月至2007年9月期间的租金47,300元及要求原告赔偿由于原告原因而导致被告未办出营业执照造成的损失24,000元，本院亦不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百二十六条、第二百三十五条之规定，判决如下：

一、原告（反诉被告）上海某大酒店有限公司要求判令终止与被告（反诉原告）金某租赁合同的诉讼请求，不予支持；

二、原告（反诉被告）上海某大酒店有限公司要求被告（反诉原告）金某腾退上海市杨浦区X路某号底楼所租房屋的诉讼请求，不予支持；

三、原告（反诉被告）上海某大酒店有限公司要求被告（反诉原告）金某支付租金某民币4,300元的诉讼请求，不予支持；

四、原告（反诉被告）上海某大酒店有限公司要求被告（反诉原告）金某按每月人民币4,300元，支付从2007年11月至腾退之日止的使用费的诉讼请求，不予支持；

五、被告（反诉原告）金某要求原告上海某大酒店有限公司返还租金某民币47,300元的诉讼请求，不予支持；

六、被告（反诉原告）金某要求原告上海某大酒店有限公司赔偿损失人民币24,000元的诉讼请求，不予支持。

本案受理费人民币1197.50元，由原告（反诉被告）上海某大酒店有限公司负担；反诉费人民币791元，由被告（反诉原告）金某负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判长张军

审判员陈幸子

代理审判员张军

书记员书记员林艳萍