原告上海市杨浦区某业主大会。

负责人许某，该业主大会主任。

委托代理人朱某，上海市某（略）事务所（略）。

被告上海某物业管理有限公司。

法定代表人王某，该公司总经理。

委托代理人季某，该公司员工。

委托代理人黄某乙，该公司员工。

被告上海某股份有限公司。

法定代表人叶某，该公司总经理。

委托代理人黄某乙，即上列代理人。

被告上海某浦东发展有限公司。

法定代表人李某，该公司总经理。

委托代理人黄某乙，即上列代理人。

被告上海某房产有限公司。

法定代表人李某，该公司总经理。

委托代理人黄某乙，即上列代理人。

原告上海市杨浦区某业主大会（以下简称某业主大会）与被告上海某房地产经营有限公司（以下简称某房产公司）、被告上海某物业管理有限公司（以下简称某物业公司）物业管理纠纷一案，本院于2007年1月18日受理后，依法适用简易程序，由审判员詹志庆独任审判并于同年2月6日、3月12日依法公开开庭进行了审理。审理中因原告提出申请，要求对房屋渗水原因及修复方案进行检测。为此，本院委托上海市房屋质量检测站对上海市杨浦区X路某弄X－X号、5－X号、8－X号房屋质量进行检测。2007年10月该单位完成委托。同年11月12日本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告委托代理人朱某，被告某物业公司的委托代理人季某、黄某乙即被告某房产公司的委托代理人到庭参加了诉讼。后因审理中某房产公司被工商行政部门注销，为此，本院依法追加清算股东上海某股份有限公司（以下简称某股份公司）、上海某浦东发展有限公司（以下简称某浦东公司）、上海某房产有限公司（以下简称某房产公司）为本案的被告参加诉讼。2008年1月22日，本院再次依法公开开庭进行了审理。原告委托代理人朱某，被告某物业公司的委托代理人季、黄某乙即某股份公司、某浦东公司、某房产公司的共同委托代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告某业主大会诉称，某小区系被告某房产公司于2002年10月建造完毕，该公司作出质量保证和承诺，房屋屋面防水工程、卫生间和外墙面渗漏，为5年。被告某物业公司受某房产公司委托，负责对小区房屋屋面防水工程、卫生间和外墙面防渗漏进行日常维修和养护。现某小区X－X号、5－X号楼的走道、楼梯等公用部位的屋顶都出现大面积的渗水、漏水，X号、X号、7－X号的电梯井道漏水，5－X号的地下室墙面渗水严重。有关居民和原告多次向被告报修，但被告某物业公司的多次小修小补已不能解决上述渗、漏水问题。为此原告于2005年12月就上述房屋渗、漏水问题，与被告某房产公司及某物业公司协调，要求在2006年春节前解决，但被告某房产公司及某物业公司都不作为，至今没有修理上述房屋的渗、漏水问题。故现要求判令被告某房产公司立即修复上海市杨浦区X路某弄某1－X号、5－X号楼的公用部位屋顶和X号、X号、7－X号楼的电梯井道的渗、漏水以及5－X号楼地下室墙面渗水问题；被告某物业公司对此承担连带责任。

被告某股份公司、某浦东公司、某房产公司辩称，因原某房产公司承诺只有外墙渗漏保修期为5年，故对原某房产公司应承担的修复公用部位房屋屋顶责任无异议，其它修复部位已超过保修期限，应由维修基金支付维修费用。

被告某物业公司辩称，原告要求本被告承担连带责任无依据，涉及地下室渗水问题只要解决维修费从维修基金中开支，是可以组织维修解决的。

经审理查明，原告于2005年1月经有关部门批准成立。上海市杨浦区某小区（以下简称某小区）系原某房产公司于2002年10月竣工交付，并出具“上海市新建住宅质量保证书”，承诺住宅自签约交付使用之日起，在正常使用情况下，住宅的保修期限为：1、住宅所地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；2、屋面防水工程、卫生间和外墙防渗漏，为5年；3、门、窗安装密闭，不出现翘裂，为2年；4、墙面、顶棚抹灰层不脱落，为2年；5、电气管线，给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。2005年1月原告聘请被告某物业公司为某小区的物业管理单位。后某小区的1－X号楼、5－X号楼的走道、楼梯等公用部位的屋顶都出现大面积的渗水、漏水，X号楼、X号楼、7－X号楼的电梯井道漏水，5－X号楼的地下室墙面渗水严重等现象，为此，原告向被告某物业公司及某房产公司反映上述房屋质量问题，并在2005年12月20日与物业、施工方、房产公司代表进行了协商，要求在2006年春节前予以解决。事后，被告某物业公司及某房产公司仍未解决原告反映的房屋质量问题，原告遂在征求小区业主意见后于2007年1月起诉来院。

审理中，本院委托上海房屋质量检测站对原告所述的某小区的1－X号楼、5－X号楼的走道、楼梯等公用部位的屋顶都出现大面积的渗水、漏水，X号楼、X号楼、7－X号楼的电梯井道漏水，5－X号楼的地下室墙面渗水原因及修复方案进行检测。经上海房屋质量检测站对某小区X－X号楼、5－X号楼、8－X号楼房屋公共部位渗漏水进行抽查，检测结论如下：

（1）、5－X号楼地下室：

东南墙角（外墙）及东墙（外墙）墙面顶部均有渗水痕迹；南墙（外墙）、北墙（外墙）及地下室内部隔墙顶部向下60cm范围墙面，均有不同程度的渗水痕迹，粉刷受潮霉变；平顶普遍有渗水痕迹，粉刷受潮霉变；地下室墙面及平顶渗水、粉刷受潮霉变，东侧（X号单元）较中部（X号单元）和西侧（X号单元）严重。

（2）、8－X号屋面：

X号顶层楼梯间南墙脚（外墙）有渗水痕迹，粉刷起壳、霉变；X号顶层楼梯间东墙脚（外墙）有渗水痕迹，涂料起皮；X号顶层楼梯间南墙脚（外墙）有渗水痕迹，粉刷起壳，局部酥松脱落；X号顶层楼梯间东侧天沟有积水痕迹，且防水层有开裂损坏现象。

（3）、X号电梯间管道井：

X号顶层楼梯间管道井内墙面有受潮痕迹。

检测结论：

（1）、隆昌路某弄X号－X号房屋地下室墙面顶部和平顶的渗水痕迹，主要与地下室顶板上方架空层存在渗水隐患等有关。

（2）、隆昌路某弄X－X号等房屋屋顶楼梯间墙面、电梯间管道井存在渗水现象，主要与屋面天沟排水坡度存在施工缺陷和屋面防水层开裂损坏等因素有关。

修复建议：

（1）、建议对隆昌路某弄X－X号房屋，地下室顶板上方架空层的下水管道等设备管线和地下室外墙穿墙孔等进行必要的检修和修缮。

（2）、建议对隆昌路某弄X－X号、5－X号、8－X号房屋现有屋面铲除至结构板面，清扫湿润后，按照原设计，在现浇钢筋混凝土层面板，做20厚1：2水泥砂浆找平层，粘结最薄处60厚水膨胀珍珠岩保温板找5％坡度，40厚C20细石混凝土，内配4@200双向钢筋网，1.5厚三元乙丙橡胶防水卷材防水层；中部屋面在上述屋面做法上另做12厚1：2水泥砂浆结合层和8厚防滑地砖面层。

审理中，某房产公司于2007年6月经工商行政管理部门核准准予注销登记，在注销清算申请报告中，某股份公司、某浦东公司、某房产公司作为某房产公司的股东盖章承诺，某房产公司债务已清算完毕，若有未了事宜，股东愿承担责任。

本院认为，原某房产公司在交付某小区房屋时，在出具的“上海市新建住宅质量保证书”中承诺该住宅自签约交付使用之日起，在正常使用情况下，住宅的屋面防水工程、卫生间和外墙防渗漏的保修期限为5年；墙面、顶棚抹灰层不脱落，为2年；电气管线，给排水管道、设备安装和装修工程保修期限为2年。现原告提出的房屋质量问题经上海房屋质量检测站检测，8－X号等房屋屋顶楼梯间墙面、电梯间管道井存在渗水现象，主要与屋面天沟排水坡度存在施工缺陷和屋面防水层开裂损坏等因素有关。故某房产公司应按其作出的承诺，对原告起诉时尚在5年保修期内的某小区X－X号楼、5－X号楼的公用部位屋顶和X号楼、X号楼、7－X号楼的电梯井道漏水承担保修责任；至于原告提出的5－X号楼的地下室墙面渗水问题，现经检测主要与地下室顶板上方架空层存在渗水隐患等有关，没有证据证明系外墙渗水质量问题引起，故原告要求某房产公司按5年保修期承担保修责任依据不足。因某房产公司现已注销登记，故应由作为承诺承担清算责任的股东某股份公司、某浦东公司、某房产公司承担修复责任；原告要求被告某物业公司负连带责任无法律依据，本院不予支持。据此，依照《商品房销售管理办法》第三十三条及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款之规定，判决如下：

一、被告上海某股份有限公司、上海某浦东发展有限公司、上海某房产有限公司应在本判决生效之日起三十日内按上海房屋质量检测站的修复方案对上海市杨浦区X路某弄某1－X号、5－X号楼的公用部位屋顶和X号、X号、7－X号楼的电梯井道的渗、漏水现象进行修复；

二、原告上海市杨浦区某业主大会其余诉讼请求，不予支持。

本案案件受理费人民币10,010元，由原告上海市杨浦区某业主大会负担人民币3,000元，被告上海某股份有限公司、上海某浦东发展有限公司、上海某房产有限公司负担人民币7,010元；检测费人民币30,000元，由被告上海某股份有限公司、上海某浦东发展有限公司、上海某房产有限公司负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判长张军

审判员崔艺萍

代理审判员周励

书记员陈娟娟