上诉人（原审被告）洛阳正奇建设开发有限公司，住所地：洛阳市涧西区X路河洛世家正奇办公室三楼。
法定代表人胡某某，该公司经理。
委托代理阴吉峰，河南帝都（略）事务所（略）。
委托代理杨霞，北京德恒（略）事务所（略）。
被上诉人（原审原告）刘某某。
委托代理人张耀显，河南洛太（略）事务所（略）。
上诉人洛阳正奇建设开发有限公司(以下简称正奇公司)因与刘某某买卖合同纠纷一案，不服涧西区人民法院(2009)涧民三初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，上诉人正奇公司委托代理人阴吉峰、杨霞，被上诉人刘某某的委托代理人张耀显到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明的事实：2004年5月12日，经洛阳市住房委员会批准，原告刘某某与被告正奇公司签订《经济适用房购销合同》一份，约定由原告以x元购买被告建设的位于洛阳市涧西区X路X号河洛世家芳华苑X号楼X单元X层X室住房一套，交房期限为2005年1月28日。如不能按期交付房屋，每逾期一日按合同总房款0.01%计息，逾期超过三个月，按累计已付房款的0.5%向买受人支付违约金。关于房屋交接的方式，双方约定为买受人接到出卖人书面通知后10日内办理验收入住手续。合同签订后，原告按约交付房款x元。2005年6月12日，原、被告签署《房屋交接单》，载明：“开发建设单位洛阳正奇建设开发有限公司于2005年6月12日已正式将房屋移交给购房者，双方签字盖章生效。”另查明，原告刘某某及该河洛世家芳华苑其他购房人为被告迟延交房曾多次发生纠纷。还查明，根据有关规定，原告刘某某购买经济适用房系由被告正奇公司初审后报洛阳市住房委员会审批并经过公示无异议后才正式签订了《经济适用房购销合同》，该合同上加盖了洛阳市住房委员会办公室的公章。
原审法院认为：（一）原告刘某某与被告正奇公司经过法定审批程序签订经济适用房购销合同，原告的购房资格和合同的合法性已经行政确认。该合同的内容是双方真实意思的表示，合同签订的程序和合同的内容未违反我国法律的规定，该合同合法有效。被告正奇公司关于原告刘某某不具备购买经济适用房的主体资格因而合同无效的辩解，因不能抗辩相关行政机关确认刘某某具有购买经济适用房资格的法律效力，所以，本院对此辩解不予采纳。（二）被告正奇公司系因自己的原因未能按照合同约定的时间向原告交房构成违约，应当认定为正奇公司逾期交房134天，应承担违约责任。（三）根据证人证言，河洛世家芳华苑小区众多业主为逾期交房等问题多次与被告正奇公司交涉并发生群体性纠纷。至2007年底，该公司仍在与有关业主陆续处理违约事宜，没有证据证明被告正奇公司拒绝承担违约责任的表示，被告正奇公司在答辩中提出约定违约金过高，实际上仍是对违约责任承担的认可。对此，应当视为其承诺应当承担违约责任，故该案诉讼时效处于中断状态。现原告刘某某请求被告正奇公司承担逾期交房的违约责任不超过诉讼时效。依照合同约定，被告正奇公司逾期交房超过三个月需向原告支付累计已付房款的5%的违约金，该约定有效。虽然被告正奇公司在答辩中以其开发建设经济适用房利润较低，曾提出该违约金约定过高请求减少，但该违约金比例与原告总房款的逾期贷款利率相比不算过高，且其最终的请求是确认合同无效驳回原告的诉讼请求，该答辩属放弃降低违约金数额的请求。故原告该项请求本院应予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：被告洛阳正奇建设开发有限公司于判决生效后十日内，向原告刘某某支付逾期交房违约金3614.35元。本案诉讼费50元，由被告洛阳正奇建设开发有限公司承担。
正奇公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审认定事实错误。被上诉人（原告）的诉讼请求不受法律保护，已超过二年的诉讼时效。从合同约定的交房日期即2005年1月28日开始，被上诉人就知道自己的权利受到侵害，至2009年5月份起诉已经四年多了，但一直未向正奇公司主张权利，超过二年的诉讼时效，不受法律保护。1、原审法院查明：“原告及该河洛世家芳华苑其他购房人为被告迟延交房曾多次发生纠纷”是错误的。被上诉人及其他购房人与上诉人确实多次发生纠纷，但不是因为延期交房，而是因为部分业主反对上诉人开发四期楼盘，阻挠上诉人施工，多次聚众闹事阻断芳华路、芳菲路交通所引起的。若干政府文件中，没有一个词、一个字涉及到逾期交房的问题。2、原审法院认为：“（三）根据证人证言，……现原告请求被告正奇公司承担逾期交房的违约责任不超过诉讼时效。”是错误的。被上诉人没有充分有效的证据证明有诉讼时效中断的事由，原审法院认为的证人证言指二部分，第一部分是17位业主的书面证人证言，这些证明形式上是不合法的，证人应当出庭作证，并且部分证人已经起诉正奇公司要求支付逾期交房违约金，显然与本案有利害关系，不具有证人资格；第二部分是证人出庭作证，原审法院判决书叙述：“法院通知证人张鸿恩到庭作证，张鸿恩证明原告购买的是河洛世家芳华苑二期房屋，应于2005年1月28日交房，因开发商逾期不能交房，许多购房户一直找开发商索要违约金，双方为此发生纠纷。”证人张鸿恩明显是虚假陈述，作伪证，应当承担法律责任，因为张鸿恩系芳华苑小区二期业主，其购房合同约定的交房时间为2006年9月30日，实际交房时间是2007年5月12日，而被上诉人（原告）系一期业主，张鸿恩怎么可能证明一期逾期交房的事实呢显然是作伪证。3、依据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十条的规定：“具有下列情形之一的，应当认定为民法通则第一百四十条规定的‘当事人一方提出要求’，产生诉讼时效中断的效力：（一）当事人一方直接向对方当事人送交主张权利文书，对方当事人在文书上签字、盖章或者虽未签字、盖章但能够以其他方式证明该文书到达对方当事人的；（二）当事人一方以发送信件或者数据电文方式主张权利，信件或者数据电文到达或者应当到达对方当事人的；”可以非常明确的看出当事人一方提出要求（主张权利）必须以书面形式直接向义务人送交主张权利的文书。二、原审法院严重违反法定程序。在一审诉讼中，正奇公司提出管辖权异议，一审法院出具裁定书驳回管辖权异议的申请，正奇公司提起上诉，洛阳市中级人民法院裁定驳回上诉。依据最高人民法院关于适用《关于民事诉讼证据的若干规定》中有关举证时限规定的通知第三条的规定，原审法院应当重新指定不少于三十日的举证期限，但是原审法院没有依法指定三十日的举证期限，所以一审程序严重违法，应当撤销原判，发还重审。三、合同规定的违约金5%过高，显失公平，应予调整。原审法院认为：“正奇公司最终的请求是确认合同无效驳回原告的诉讼请求，该答辩属放弃降低违约金数额的请求。”是断章取义。根据《合同法》第114条第2款的规定和最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条的规定，予以适当减少。根据国务院同意下发的《经济适用住房管理办法》第十七条的规定：经济适用房的利润不得高于3%。经济适用房不同于商品房，不能随行就市，由政府核算成本、统一定价，经济适用房的利润率不能超过3%。违约金5%明显过高，已超过开发商由政府统一的利润，也超过了开发商的承受能力，违反了有关政策的规定。综上所述，被上诉人起诉超过诉讼时效，不受法律保护，并且程序严重违法。请求二审法院驳回原告起诉或者撤销原判、发还重审。
刘某某辩称，双方签订的合同对交房时间约定的很清楚，上诉人未按约交房是客观存在的事实，交接清单的时间也表明是上诉人的原因造成逾期交房。原审认定事实清楚，程序合法，处理正确，请求二审驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明的事实除与原审查明的事实相同外，还查明：2005年1月27日，正奇公司向洛世家芳华苑小区购房户致慰问信，在该慰问信中正奇公司向购房户承诺“对于延期交房造成的违约责任，公司董事会商议决定后，一定会给一个满意的答复。”
本院认为，当事人向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为两年。本案中，双方约定的交房日期为2005年1月28日，实际交房日期为2005年6月12日。2005年1月27日，正奇公司向购房户承诺对延期交房造成的违约责任，待公司研究后给予答复，但其始终未予答复，诉讼时效处于中断状态，因此，刘某某于2009年5月5日起诉并不超诉讼时效。经审查正奇公司于2009年5月6日收到举证通知书到2009年9月30日开庭审理，远远超过30日举证期限，正奇公司有足够时间进行调查收集证据，故原审程序并无不当。关于违约金问题，正奇公司在明知其开发经济适用房所获多少利润的情况下，与刘某某签订的违约金条款，应当是其真实意思表示，现又称双方约定的违约金过高并要求减少，其理由不充分，本院不予支持。综上，原审认定事实基本清楚，程序合法，处理并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由洛阳正奇建设开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长王洪涛
审判员许珂
审判员王庆喜
二Ｏ一Ｏ年九月二十六日
书记员许巧红
