上诉人（原审被告）洛阳正奇建设开发有限公司。住所地：洛阳市涧西区X路X号。

法定代表人胡某某，该公司董事长。

委托代理人阴吉峰，河南帝都（略）事务所（略）。一般代理。

被上诉人（原审原告）张某某。

委托代理人张耀显，河南洛太（略）事务所（略）。特别授权。

委托代理人韩校玲，河南洛太（略）事务所（略）。一般代理。

上诉人洛阳正奇建设开发有限公司（以下简称正奇公司）因与被上诉人张某某房屋买卖合同纠纷一案，不服洛阳市涧西区人民法院（2009）涧民三初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2009年12月15日公开开庭审理了本案。上诉人正奇公司委托代理人阴吉峰，被上诉人张某某的委托代理人张耀显、韩校玲到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原审法院经审理查明，2006年1月20日，经洛阳市住房委员会批准，张某某与正奇公司签订《经济适用住房购销合同》一份，约定由张某某以x元购买正奇公司建设的位于洛阳市涧西区X路X号河洛世家芳华苑X号楼X单元X层X室住房一套，交房期限为2006年9月30日；如不能按期交付房屋，每逾期一日按合同总房款0.01％计息，逾期超过三个月，按累计已付房款的0.5％向买受人支付违约金；关于房屋交接的方式，双方约定为买受人接到出卖人书面通知后10日内办理验收入住手续。双方在合同中还约定：买受人购买住房后，在出卖人统一组织下，直接向市住房办申请办理产权界定卡，买受人凭产权界定卡到产权登记机关办理权属登记手续。出卖人在房屋交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任买受人不能在规定期限内办证，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1％向买受人支付违约金。合同签订后，张某某按约定交付房款x元。2007年8月24日，张某某、正奇公司签署房屋交接单，载明：开发建设单位正奇公司与购房接收人于2007年8月24日办理移交（此前交房单位已通知购房人办理入住）。《房屋交接单》是购房人领房的凭证。双方签字盖章后生效。“2009年3月6日，张某某办理了房屋所有权证。

原审法院另查明：张某某及该河洛世家芳华苑其它购房人为正奇公司迟延交房曾多次发生纠纷。

原审法院还查明：根据有关规定，张某某购买经济适用房系由正奇公司初审后报洛阳市住房委员会审批并经过公示无异议后才正式签订了《经济适用房购销合同》。该合同上加盖了洛阳市住房委员会办公室的公章。

原审法院认为，（一）张某某与正奇公司经过法定审批手续签订经济适用房购销合同，张某某的购房资格和合同的合法性已经行政确认。该合同的内容是双方当事人的真实意思表示，合同签订的程序和合同的内容未违反我国法律的规定，该合同合法有效。正奇公司关于张某某不具备购买经济适用房的主体资格因而合同无效的辩解，因不能抗辩相关行政机关确认张某某具有购买经济适用房资格的法律效力，所以对此辩解不予采纳。（二）正奇公司系因自己原因未能按照合同约定的时间向张某某交房构成违约，正奇公司辩称《房屋交接单》上已注明“此前交房单位已通知购房人已办理入住”字样，应为正奇公司早已具备交房条件并通知张某某接收房屋，该辩解依据不足，对此注明，应当认定为正奇公司履行了合同约定的实际交房（2007年8月24日）前10天的书面通知义务，故正奇公司应当依照合同的约定承担逾期交房327天的违约责任。（三）张某某对正奇公司的逾期交房的违约请求承担责任不超过诉讼时效，因正奇公司的逾期违约行为自2006年9月30日至2007年8月24日实际交房时为连续状态。所以，该逾期交房违约责任的诉讼时效期间应从实际交房之日即2007年8月24日起计算，故张某某对正奇公司的该项诉讼请求应当予以支持。本案房屋逾期交房后，张某某等买受人曾为此与正奇公司发生群体性纠纷，在此期间正奇公司没有认真对待和主动解决及至形成诉讼是有责任的。依照合同约定，正奇公司预期违约交房应向张某某支付总房款0.01％的利息，如逾期交房超过三个月需向张某某支付累计已付房款的0.5％的违约金。该约定有效。故张某某该项请求予以支持。（四）张某某以其2009年3月6日取得房产证之事实主张正奇公司应承担逾期办理产权证书的违约责任，但没有举证证明系由正奇公司超过合同约定的交房后360天才完成行政备案手续所致，因而也不能排除张某某自己的逾期办证责任，所以，张某某的此项请求证据不足，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、洛阳正奇建设开发有限公司于判决生效后十日内，向张某某支付逾期交房的付款利息3280元。逾期交房违约金503元。二、驳回张某某的其他诉讼请求。案件诉讼费50元，由张某某承担10元，洛阳正奇建设开发有限公司承担40元。

正奇公司上诉称，1、原审法院认为：“张某某对正奇公司的逾期交房的违约请求承担责任不超过诉讼时效，”是错误的。从合同约定的交房日期即2006年9月30日开始，被上诉人就知道自己的权利受到侵害，一直未向正奇公司主张权利，超过二年的诉讼时效，不受法律保护。2、原审法院查明：“关于房屋交接的方式，双方约定为买受人接到出卖人书面通知后10日内办理验收入住手续”错误。房屋交接手续是依据合同第九条第一款：“住房竣工后，甲方通知乙方办理交付该住房手续，双方对该住房进行验收交接，交接钥匙、签署房屋交接单”，与合同第九条第二款：“乙方接到甲方的书面通知后，须在10日内到中房长江物业公司办理入住手续”的规定不同。上诉人通知被上诉人签署房屋交接单不需要书面通知。上诉人符合交房条件并通知被上诉人办理住房手续，没有逾期交房。同一栋楼的业主大部分在2006年10－11月份都办理了入住手续，为什么被上诉人没有办理入住手续呢双方没有矛盾，上诉人不可能只通知其他业主办理住房手续，而不通知被上诉人去办理，因此被上诉人迟延入住的责任应当由自己承担。3、原审法院认为“合同签订后，原告按约定交付房款x元。”是错误的。原审法院混淆了经济适用房买卖合同第八条第一款中关于“总房款”和“累计已付款”的区别。总房款是指合同约定的该房屋的总价款，累计已付款是指业主首付款或分多次向开发商付款，累计已付款不包括贷款。原审法院认为累计已付款包括贷款，不符合合同双方的真实意思表示，且违反合同法中合同相对性原则。原审法院认为业主贷款购房，银行一定把贷款支付给了开发商，这个想当然的观点是错误的，没有证据支持。上诉人没有全部收到贷款，即使收到部分贷款，也是有成本和要付出代价的。贷款银行要扣划上诉人（担保人）巨额保证金，当个别业主（贷款人）没有按时向银行交纳贷款时，银行不会起诉业主，而是直接扣划上诉人在银行处的巨额保证金。综上，请求二审法院撤销原判，驳回原告起诉。

被上诉人张某某辩称，1、一审判决事实清楚，证据充分，程序合法，应予维持。上诉人今天的上诉和一审提出的管辖权异议被驳回再上诉，目的都在拖延时间。本案已经八个月之久。作为群体性案件，一审法院的办案法官相当慎重。2、答辩人主张权利不超过诉讼时效。答辩人在一审时，对于不超过诉讼时效方面，向法庭提交了l7份证据，如第一份证据上诉人和答辩人双方签订的补充协议—份，主要证明原被告双方变更了原合同内容，以王奇为例，2007年9月13日签订补充协议时补交房款718元，说明2007年9月双方还在继续履行合同义务。诉讼时效从2007年9月计算，明显不超过时效。上诉人对逾期交房的时间不持异议，为了小区X路和讨要利息违约金问题，业主多人多次到有关部门反映，有关部门多次下达文件解决此事。如答辩人提交的市信访局、市政府办、市规划局、涧西区委政府等文件，与多名证人证言、多人联名证明，证人出庭证词等和补充协议相互印证，证明答辩人一直在主张权利。答辩人提交的上诉人书写承诺书、慰问信各一封。上诉人在信里、承诺书里承认延期交房，并声称经公司董事会决定后，给满意答复。但实际一直拖延至今，也没答复。依据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第二十二条规定，上诉人在作出同意支付的意思表示之后，又以诉讼时效期间界满为由进行抗辩的，人民法院依法不予支持。答辩人在经多次催要，上诉人均不履行承诺的情况下，诉至法院，其不存在超出诉讼时效问题。3、房屋交接单是有效证据，证明了上诉人逾期交房违约属实。首先，上诉人对答辩人提交的房屋交接单的真实性不持异议。其次，房屋交接单是上诉人提供的格式条款，很清楚证明交房时间。签字日期才是正式交付房屋给答辩人实际占有的时间。以王奇为例，双方当事人约定交房时间为2006年9月30日，房屋交接单本身就证明上诉人逾期交房220天。上诉人声称所谓的通知，没有明确的通知时间、方式。依据双方签订的买卖合同第九条第二款约定，答辩人接到上诉人书面通知后，10日内办理入住手续，说明先签订房屋交接单，再办理入住手续，上诉人所谓的通知，既没有书面通知，又无证据证明，该主张明显不成立。上诉人逾期交房的行为明显构成违约。4、双方签订的买卖合同是有效合同，上诉人主张合同无效返还房屋是反诉内容。上诉人和答辩人签订的经济适用房住房购销合同，经洛阳市房管局备案、市住房委员会审批、公示，批准后才允许购买，并且答辩人有的己取得了房产证；答辩人是否有资格购买经济适用房，是行政机关审查内容，不是人民法院审查范围。《经济适用住房管理办法》43条规定，对弄虚作假的购房户，由县级以上经济适用住房主管行政机关收回，该条也清楚表明了是行政机关审查答辩人是否有资格购买经济适用房，不是人民法院。5、违约金的计算应按总房款。答辩人向上诉人支付首付款后，剩余的按揭贷款，即向银行贷的款项已经一次性付给上诉人，答辩人和银行签订的借款合同第五条规定，答辩人的贷款一次性划入上诉人账号。上诉人已经得到了全部房款，所以应按全部房款计算利息违约金。上诉人诉称的所谓银行扣押房款保证金l0％没得到，是另外回事。上诉人主张的违约金应按累计付款计算的说法，已被涧西区人民法院（2007）涧民二初字第X号民事判决书和洛阳市中级人民法院（2008）洛民终字第X号民事判决书驳回。请求驳回上诉，维持原判。

本院经审理查明的事实与原审查明的事实相同。另查明，张某某与正奇公司双方约定交房日期为2006年9月30日；正奇公司向张某某交房时间为2007年8月24日；2008年4月3日正奇公司与张某某签订《补充协议》，对经房管局实测面积超出原定面积部分的房价款进行约定；2009年3月31日张某某提起本案诉讼。

本院认为，张某某与正奇公司双方约定交房日期为2006年9月30日，实际交房日期为2007年8月24日，2008年4月3日正奇公司与张某某签订《补充协议》，对经房管局实测面积超出原定面积部分的房价款进行约定。该补充协议说明双方仍在履行合同，至2009年3月31日起诉，本案并未超过诉讼时效。关于房屋交接时间，根据合同约定，房屋的交接，是以甲方通知乙方办理交付该住房手续。现正奇公司未能提供通知乙方交房相关证据。原审法院按照双方当事人房屋交接单签署的日期起算交房时间，并无不当。关于计算利息和违约金时，是按照总房款，还是按照累计已付款计算的问题，因购房人从银行贷款，银行将贷款支付给房屋开发公司，该部分贷款，购房人已承担利息，所扣留的保证金，实际上是正奇公司向银行提供的一种反担保措施，贷款应当按已付款计算，累计已付款应包括贷款部分。原审法院对该部分的认定亦无不当。综上，上诉人正奇公司的上诉，证据不足，理由不充分，本院依法不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第一项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费50元，由上诉人洛阳正奇建设开发有限公司负担。

审判长邢蕾

审判员吴爱国

审判员黄某顺

二Ｏ一Ｏ年九月二十六日

书记员许巧红