上诉人（原审原告）徐某某。

被上诉人（原审被告）洛阳市涧西区人民政府南昌路办事处，住所地：洛阳市涧西区X路X路交叉口。

负责人刘某某，主任。

委托代理人许文、张某某，河南王城（略）事务所（略）。

上诉人徐某某因租赁合同纠纷一案，不服涧西区人民法院(2010)涧民一初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人徐某某、被上诉人洛阳市涧西区人民政府南昌路办事处(以下简称南昌路办事处)的委托代理人许文、张某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原审法院审理查明的事实：2006年8月29日，原告徐某某与被告南昌路办事处双方签订了《房产租赁合同》一份，约定由原告徐某某承租被告南昌路办事处华侨新村幼儿园房屋面积791平方米及院落，年租金x元。施行先交租金后使用的原则，每季度支付一次租金，租赁期5年，从2006年9月1日起至2011年8月31日止；合同第七条还约定，如遇上级政策及文件规定等对设施进行拆迁改造等情况，被告只退还原告承租期间尚未到期部分承租金，并可变更或解除本合同。合同第六条还约定，如一方先违约，应支付对方年租金30%的违约金。2009年11月2日，南昌路办事处向原告徐某某下达了《解除房产租赁合同的通知》，要求原告徐某某于11月25日前搬迁完毕。原告徐某某于2009年12月18日向被告南昌路办事处提出书面异议，不同意解除租赁合同，同时向本院提起了诉讼。另查明，原告徐某某缴纳的房屋租金到2009年11月底期满，之后，未再向被告南昌路办事处缴纳租金。

原审法院认为，原告徐某某与被告南昌路办事处于2006年8月29日签订的《房产租赁合同》是当事人真实意思表示，不违反法律规定，属于有效合同。被告南昌路办事处向本院提交的洛阳市与涧西区人民政府有关部门的文件和会议纪要，可以证明涧西区人民政府正在开展对华侨新村区域进行拆迁、改造的客观事实，被告南昌路办事处按照涧西区人民政府的文件精神，在2009年11月2日向原告徐某某下达《解除房产租赁合同》，符合双方签订《房产租赁合同》第七条第二项的解除合同约定，不构成违约。该《解除房产租赁合同通知》自下达之日起即具有法律效力。原告徐某某应当按照通知在2009年11月25日前搬迁完毕。原告徐某某在没有缴纳12月份租金的情况下，却在12月18日才提出书面异议，明显已经超过了提出异议的合理期限，该异议对南昌路办事处不具有拘束力，庭审中，原告徐某某诉称被告南昌路办事处应当提供拆迁许可证才能视为存在拆迁改造的事实的意见，不能成立。故原告徐某某主张确认解除租赁合同无效和要求南昌路办事处支付违约金x元，于法无据，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十六条之规定，判决如下：驳回原告徐某某的诉讼请求。本案诉讼费500元，由原告徐某某承担。

徐某某不服原审判决，向本院提起上诉称：洛阳市和涧西区人民政府有关部门的文件和会议纪要不是合法拆迁手续，一审判决据此认定《解除房产租赁合同通知》符合合同约定，没有事实和合同依据。一审判决认定涧西区X路办事处依据洛阳市涧西区人民政府有关部门的文件和会议纪要，可以证明涧西区人民政府正在对华侨新村区域进行拆迁、改造的客观事实，被告南昌路办事处按照涧西区人民政府的文件精神，解除与上诉人《房产租赁合同》，符合合同约定，不构成违约。上诉人认为上述认定事实不清，解除合同的条件没有成就，被上诉人无权解除合同。首先，根据国家法律规定拆迁应当办理合法的拆迁手续并办理拆迁证，被上诉人至今不能举证证明已经办理合法有效的拆迁手续，不能表明华侨新村区域正在进行拆迁的事实，其次，根据国家法律法规规定，涧西区人民政府既不具备拆迁主体资格，也无权就城市拆迁作出决定，其内部文件和会议纪要不能作为拆迁的依据。一审判决适用法律错误。依据最高人民法院《合同法解释二》第二十四条规定，对合同解除应当在收到解除合同通知书后三个月内向人民法院提起诉讼，上诉人在2009年l1月2曰收到《解除房屋租赁合同的通知》，在2009年12月18日向人民法院起诉，符合法律规定。一审判决认定被上诉人2009年11月2目向上诉人下达《解除房产租赁合同的通知》，上诉人于2009年12月18日向涧西区人民法院起诉确认解除合同的效力，明显已超出了提出异议的合理期限，该异议对被上诉人不具有约束力，适用法律错误。综上所述，一审判决认定事实不清，适用法律错误，为维护上诉人的合法权益，特提起上诉，请求二审撤销原判，支持上诉人的诉讼请求赔偿上诉人损失x元，庭审中徐某某要求赔偿直接损失80万元，间接损失30万元，诉讼费由被上诉人承担。

南昌路办事处辩称：1、原审判决认定解除房屋租赁合同符合合同约定及法律规定，建设项目已经被批准，有相关文件，2、洛阳市城市规划局文件(2007)X号，同意建设方案，建设用地规划也得到了城市规划据的批准，3、人民政府土地管理局的文件X号关于涧西区X路东侧国有土地出让的批复，对于这块国有土地使用权出让已经批准。出让金也已经交过。4、涧西区政府的相关文件，也有拆迁的日程，如果解除只需要退还已收未到期的租金。11月2日解除合同，上诉人收到后是认可的，12月份也没有再交租金，如果不认可应该在11月25日前提出。在12月18日才向南昌路办事处提出异议。明显超过异议期。说明上诉人是认可的。另外，上诉人补充的上诉意见，我们答辩如下，区政府要求在年底前拆迁完毕，房子是租赁给南昌路办事处。自拆是合理合法的。而且也没有给上诉人的财产造成任何损失，如果造成损失也是上诉人自己造成的。请求二审驳回上诉，维持原判。

本院经审理查明的事实与原审查明的事实相同。同时还查明，

涧西区人民政府申请开展对华侨新村区域进行拆迁、改造，并已获得洛阳市人民政府的批准。此有涧西区人民政府城区指挥部文件及洛阳市人民政府、洛阳市国土资源局、洛阳市发改委、洛阳市拆迁办公室等文件予以证明。

本院认为，徐某某与南昌路办事处签订的《房产租赁合同》是当事人真实意思表示，不违反法律规定，属于有效合同。双方在合同中明确约定：如遇上级政策及文件规定等对设施进行拆迁改造等情况，可变更或解除本合同。现政府要对该区域拆迁改造，南昌路办事处按照政府的文件精神，向徐某某下达《解除房产租赁合同》通知，不构成违约，该《解除房产租赁合同通知》自下达之日起即具有法律约束力。因此，徐某某请求确认南昌路办事处解除合同的行为无效，并要求南昌路办事处承担违约金的诉讼请求，本院不予支持。徐某某在二审要求南昌路办事处赔偿幼儿园设施被破坏的损失，因其在原审时没有该项请求，对此二审不予审理，其可另行处理。综上，原审认定事实清楚，处理并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审诉讼费500元，由徐某某承担。

本判决为终审判决。

审判长王洪涛

审判员许珂

审判员王庆喜

二0一0年六月十八日

书记员许巧红