上诉人(原审被告)吕某某，女，汉族，住（略）。
委托代理人刘若泉，河南颖滨律师事务所律师。
上诉人(原审原告)周口精细建材有限公司。住所地：周口市X路南段X号。
法定代表人朱某某，该公司经理。
委托代理人岳鹏程，河南杰瑞律师事务所律师。
被上诉人(原审被告)周口市信谊药业有限公司。住所地：周口市X路东段。
法定代表人张某某，该公司董事长。
委托代理人栾某，男，汉族，系周口市信谊药业有限公司总经理。
上诉人吕某某、周口精细建材有限公司因与周口市信谊药业有限公司租赁权纠纷一案，周口精细建材有限公司于2009年7月2日向川汇区人民法院提起诉讼，请求：1、判令吕某某返还非法收取的房租x元，并赔偿经济损失x.71元；2、判令周口市信谊药业有限公司对第一项诉请的房租和经济损失负连带赔偿责任；3、判令周口市信谊药业有限公司向周口精细建材有限公司支付应付而未付的房租；4、诉讼费由吕某某、周口市信谊药业有限公司承担。川汇区人民法院于2009年11月6日作出(2009)川民初字第X号民事判决，吕某某、周口精细建材有限公司均不服该判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2010年1月5日公开开庭进行了审理。上诉人吕某某及委托代理人刘若泉，上诉人周口精细建材有限公司的法定代表人朱某某及委托代理人岳鹏程，被上诉人周口市信谊药业有限公司委托代理人栾某到庭参加了诉讼。本案现己审理终结。
原审法院审理查明，2006年4月4日，周口精细建材有限公司与吕某某签订房地产买卖合同一份，约定：周口精细建材有限公司将其二期工程院内l号至X号仓库的房地产(不含l号仓占有的土地)所有权转卖给吕某某，其中X号仓1250平方米，X号仓900平方米，X号仓1050平方米，X号仓1200平方米，X号仓1300平方米，X号仓1500平方米，X号仓1450平方米，X号仓1450平方米。由吕某某支付周口精细建材有限公司房地款630万元，分三次支付，合同签订时支付30万元房地产定金，X号至X号X栋仓库房产手续过户到吕某某名下后支付320万元，余款280万元在土地使用手续过户到乙方名下后一次性付清。该合同第四条还约定，以上房地产所有权自房地产过户手续办理完后归吕某某所有，租赁权自房产手续办齐，房款交清日起归吕某某所有，同时租赁费用由吕某某负责收取管理。同日，双方又签订补充协议一份，约定：l号仓占有的土地解封后，吕某某在一个月内负责办理该土地的过户手续，办齐后，吕某某一次性支付周口精细建材有限公司地款50万元，l号仓在房产过户手续办齐后，土地过户手续办齐前的租金由周口精细建材有限公司、吕某某各x%。上述协议签订后，周口精细建材有限公司于2006年4月20日为吕某某办理并交付了X栋仓库的房产证，而吕某某仅支付周口精细建材有限公司房地款x元，下余款项至今未付。另查明，周口市信谊药业有限公司自2004年起开始使用本案所涉及的房屋，并一直与周口精细建材有限公司签订租赁合同。2007年12月25日，周口市信谊药业有限公司又与周口精细建材有限公司签订仓库租赁合同，周口精细建材有限公司将125间仓库，共6250平方米出租给信谊药业公司，租用期自2008年元月1日至2008年6月30日，租金为每平方米6元，共计x元。同日，周口市信谊药业有限公司又与吕某某签订了租赁合同一份，约定，吕某某将仓库租赁给信谊药业有限公司，租赁期限自2008年1月1日至2008年12月31日，租金共计x元。此后，周口市信谊药业有限公司将47万元租赁费交付给吕某某，而未履行其与周口精细建材有限公司所签订的租赁合同。2008年6月30日，周口市信谊药业有限公司又与吕某某签订租赁合同，该合同约定，由于在2008年期间由于人为因素和强风自然灾害双重原因给市场造成了多次损失，周口市信谊药业有限公司用于整建院墙、公共厕所、绿化、抢修房顶等费用开支共计4l万元，吕某某同意从2009年房租金40万元中冲抵，不足部分从下年度房租金中扣取。目前，周口市信谊药业有限公司仍在使用l－X号仓库所有房屋202间，计x平方米。另外，周口精细建材有限公司诉吕某某房地产买卖合同一案，曾于2006年4月21日向川汇区法院起诉，川汇区法院于2006年9月8日作出判决，该判决生效后，周口市人民检察院提出抗诉，周口中级人民法院认为违反级别管辖规定，裁定撤销川汇区法院判决，决定提级审理。经审理，对房租金方面认为双方争议的房租金收取权归属以及数额问题，以双方另案处理为宜。并于2009年3月4日对该案作出判决，周口精细建材有限公司及吕某某均提出上诉，双方在上诉状中均提出房租金收取权的归属及数额应与主合同一并处理，2009年9月23日，河南省高级人民法院对该案作出终审判决，关于租金问题，河南省高级人民法院认为原审判决双方当事人另行起诉是适当的，因房屋租金不断发生着变化，同时还会产生一定的管理和修缮费用，合并本案处理不利于双方争议主要问题的解决，故双方要求将租金合并到本案审理的上诉理由不予支持。
原审法院认为，周口精细建材有限公司与吕某某签订的房地产买卖合同属双方真实意思表示，且已实际履行，系合法、有效合同。该合同第四条明确约定：租赁权自房产手续办齐，房款交清之日起归吕某某所有，同时租赁费由吕某某负责收取管理。而吕某某在周口精细建材有限公司为其办理房产手续后，至今未交清合同约定的房地款630万元，在此情况下，房屋的租赁权并未转移，仍应属周口精细建材有限公司所有，吕某某辩称630万元应包括房款和地款两部分，但并未向法院提供证据证明其主张，也不能证明其所缴纳的合同款项全部系房款，故吕某某此项辩称理由不能成立。因本案是基于房地产买卖合同引发的房屋租赁权纠纷，并非单纯的租赁合同纠纷，不应适用民法通则中关于延付或拒付租金的诉讼时效为一年的规定，且在周口精细建材有限公司与吕某某于2006年4月2l日因房地产买卖合同发生的诉讼中，房屋租赁权归属问题一直是双方争议的焦点，周口精细建材有限公司曾多次要求吕某某返还租金，故吕某某称本案已超诉讼时效的主张不能成立。另外，周口市中级人民法院于2008年10月31日作出的民事裁定书，是基于周口精细建材有限公司的申请，为了确保当事人的合法权益不受侵害和便于案件执行而采取的财产保全措施，并不能以此证明周口精细建材有限公司已承认房屋租金应由吕某某收取。关于租金计算问题，由于周口精细建材有限公司与周口市信谊药业公司于2007年12月25日所签租赁合同中约定，每平方米每月6元，虽然该合同期限已于2008年6月30日届满，但周口市信谊药业有限公司至今仍在使用该房屋，根据合同法相关规定，租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。故双方于2007年12月25日的租赁合同对周口精细建材有限公司和周口市信谊药业有限公司继续有效，租金计算的标准也应按合同约定每平方米每月6元计算。但由于周口市信谊药业有限公司未向周口精细建材有限公司履行支付租金的义务，而是将2008年、2009年租金交付给了吕某某，故周口精细建材有限公司向吕某某主张返还租金的理由正当，予以支持。至于周口市信谊药业公司按何标准向吕某某支付租金，是其双方之间的法律关系，与周口精细建材有限公司无关，故周口精细建材有限公司要求周口市信谊药业有限公司承担连带责任的请求不当，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决：一、被告吕某某于本判决生效后十日内返还原告周口精细建材有限公司房屋租金x元及利息(自2008年1月1日起按同期人民银行借款利率计算至履行完毕之日止)；二、驳回原告周口精细建材有限公司对被告周口市信谊药业有限公司的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费x元，由吕某某负担。
吕某某不服原审法院判决上诉称，从双方所签订的《房地产买卖合同》条款来看，房地产所有权转移和房产租赁权转移在双方签订合同时是分开的。对租赁权何时归吕某某的约定也是十分明显的，周口精细建材有限公司只要为吕某某办好房产过户手续，吕某某只要交了320万元房款，租赁权就归吕某某所有。根据物权法、民法通则和合同法的规定，吕某某足额交了房款得到房屋产权后，即拥有房屋租金的收取权利。从交易公平角度和权利义务相一致原则上，房屋租赁费更应当归吕某某所享有；在吕某某已经支付数百万元的情况下，如果周口精细建材有限公司不去主动办理土地过户手续，而吕某某没有任何回报，这样条款是严重违背民法立法本意的。一审判决认定吕某某收取的租赁费应归周口精细建材有限公司，吕某某收取的租赁费应属不当得利，数额应为88万元，不应按136万元判决。请求：1、依法撤销川汇区人民法院(2009)川民初字第X号民事判决；2、依法驳回周口精细建材有限公司的诉讼请求；3、本案一、二审诉讼费用由周口精细建材有限公司承担。
周口精细建材有限公司不服原审法院判决上诉称，2007年l2月25日，周口市信谊药业有限公司与周口精细建材有限公司签订仓库租赁合同，约定的租金标准为每月每平方米6元，周口市信谊药业有限公司实际使用仓库的面积为x平方米，年租金x元。但周口市信谊药业有限公司在与周口精细建材有限公司签订租赁合同的同一天，又与吕某某签订租赁合同，且约定了极低的租金，此后周口市信谊药业有限公司将租金支付给吕某某，吕某某收取了租金。周口市信谊药业有限公司和吕某某在明知只有周口精细建材有限公司享有八栋仓库租赁权的情况下，双方恶意串通以极低的价格签订租赁合同；同时，周口市信谊药业有限公司恶意将租金付给吕某某，吕某某恶意非法收取，二人已构成共同侵权，给周口精细建材有限公司造成了巨额财产损失，应承担连带责任。一审判决驳回周口精细建材有限公司对周口市信谊药业有限公司的诉讼请求是错误的。由于周口精细建材有限公司对八栋仓库享有租赁权，因此周口市信谊药业有限公司还应支付应付而未付的租金。请求：1、请求撤销川汇区人民法院(2009)川民初字第X号民事判决第二项；2、改判周口市信谊药业有限公司对川汇区人民法院(2009)川民初字第X号民事判决中的第一项内容承担连带责任；3、改判周口市信谊药业有限公司向周口精细建材有限公司支付应付而未付的租金；4、一、二审诉讼费用由吕某某、周口市信谊药业有限公司承担。
吕某某针对周口精细建材有限公司的上诉答辩意见为，合同约定租赁权转移是房款交清而不是房地款交清，由于周口精细建材有限公司违约，导致房租价格下降，吕某某与周口市信谊药业有限公司不存在恶意串通，由于租赁房屋产权转移给吕某某，吕某某持有房屋所有权证，周口市信谊药业有限公司与吕某某签订租赁合同并交付租赁费，合理合法，周口市信谊药业有限公司是善意第三人。
周口精细建材有限公司针对吕某某的上诉答辩意见为，双方所签房地产买卖合同约定的价款并未区分房款和地款，租赁权自房款交清后归吕某某，由于吕某某一直未将630万价款付清，租赁权未转移，仍属于周口精细建材有限公司所有。
二审开庭审理查明的事实与原审查明的事实相同。
本院认为，2006年4月4日，周口精细建材有限公司与吕某某签订的房地产买卖合同第四条约定：房地产所有权自房地产过户手续办理完毕后归吕某某，租赁权自房产手续办齐，房款交清之日起归吕某某所有，同时租赁费由吕某某负责收取管理。据此约定，双方对租赁权的归属出现理解差异，吕某某认为房产已过户，房租应由吕某某收取，周口精细建材有限公司已收取的租金应冲抵余欠的280万元。周口精细建材有限公司认为房租收取权应在房地产权全部转移后转移。本院认为，综合分析双方所签合同，依主合同约定，本案房租收取权的转移应同时满足两个条件：即房产手续办齐，房款交清。关于该两个条件，对“房产手续办齐”中的“房产手续”，是仅指“房屋”的手续，或是按一般交易习惯中的通例理解为包含相应土地在内，双方合同约定不明；“房款交清”，双方主合同对总房地产款630万元的约定并未析出房款数额和地款数额。虽然吕某某已交付350多万元的款，但该款全部认定为房款的证据不足，且房款总额也未明确，无法认定房款是否已交清。上述事实已为生效的周口市中级人民法院（2008）周民初字第X号民事判决和河南省高级人民法院（2009）豫法民二终字第X号民事判决确认，因此吕某某主张租赁权自房屋产权手续办齐后即归属自己的主张缺乏依据，本院不予支持。吕某某在周口精细建材有限公司为其办理房产手续后，至今未交清合同约定的房地款630万元，在此情况下，房屋的租赁权并未转移，仍应属周口精细建材有限公司所有。吕某某在不享有租赁权的情况下，与周口市信谊药业有限公司签订租赁合同，收取租赁费，侵犯了周口精细建材有限公司的合法权益，造成周口精细建材有限公司经济损失，吕某某应承担相应法律责任。由于吕某某对争议房屋没有租赁权，因此吕某某与周口市信谊药业有限公司所签订的租赁合同无效，吕某某应当将收取的租赁费交给周口精细建材有限公司。
关于周口市信谊药业有限公司是否属善意第三人的问题，本院认为，从2004年开始，周口市信谊药业有限公司即租赁周口精细建材有限公司的仓库，双方一直存在租赁关系。2006年4月，周口精细建材有限公司将争议房屋转让给吕某某，由于吕某某未及时支付房款，在办理好房产过户手续后第二天，即2006年4月21日，周口精细建材有限公司就向川汇区法院提起诉讼，要求解除合同，返还房屋，赔偿损失；川汇区法院作出判决认定吕某某关于租赁费应有其本人收取的主张不能成立。该判决生效后，2007年2月15日，川汇区法院通知周口市信谊药业有限公司将所欠2007年租金交至川汇区法院，由此看出，周口市信谊药业有限公司对吕某某与周口精细建材有限公司对仓库租赁权存在争议是清楚的，对川汇区法院判决内容是应该了解的，周口市信谊药业有限公司将2007年租金交到川汇区法院，周口精细建材有限公司从川汇区法院领走2007年租金。2007年12月25日，周口市信谊药业有限公司与周口精细建材有限公司签定了租赁合同，说明周口市信谊药业有限公司对仓库租赁权归属周口精细建材有限公司是认可的，双方应当按照合同约定全面履行自己应尽的义务。周口市信谊药业有限公司在未与周口精细建材有限公司解除合同的情况下，于2007年12月25日又与吕某某签订租赁合同，并将租金交付给吕某某，明显存在主观过错，而且周口市信谊药业有限公司对同一天签订二份租赁合同之事不能作出合理解释，其向吕某某支付的租金与其2008年实际使用的仓库面积明显不符，不属于善意第三人。
周口市信谊药业有限公司辩称谁持有房产证谁就有出租权，就与谁签订合同，本院认为，从一般情理上讲无可非议，但从本案实际情况看，2007年之前，即在周口精细建材有限公司未将房屋转让给吕某某之前，周口市信谊药业有限公司一直将租金交付给周口精细建材有限公司，双方一直存在租赁关系，2007年双方虽未签订租赁合同，但从周口市信谊药业有限公司将所欠2007年租金交至川汇区法院，并与周口精细建材有限公司签订租赁合同的事实看，周口市信谊药业有限公司对吕某某与周口精细建材有限公司对仓库租赁权存在争议是清楚的，对川汇区法院判决内容是了解的，对仓库租赁权归属周口精细建材有限公司是认可的，周口市信谊药业有限公司对吕某某没有租赁权是清楚的。从周口市信谊药业有限公司所交付的租金与使用房屋面积看，二者明显不相符，特别是2009年，周口市信谊药业有限公司使用房屋面积x，却仅支付40万元，而且又以其他费用冲抵，周口市信谊药业有限公司与吕某某所签订的租赁合同损害了周口精细建材有限公司的利益。
对于赔偿数额问题，有二种计算方法，一种是按照侵权人从侵权行为中获得的利益多少计算，一种是按照被侵权人可期待利益损失情况计算。本案中，周口精细建材有限公司在未与吕某某签订房地产买卖合同前，转让房屋即已出租给他人，获得稳定的租赁费收益，由于吕某某的侵权行为，周口精细建材有限公司无法获得租赁费收益，周口精细建材有限公司的可期待利益损失就是2008年、2009年租赁费损失，共计x元。吕某某实际收取租金47万元，应当返还给周口精细建材有限公司。周口市信谊药业有限公司应当支付的2008年、2009年租赁费为x元，扣除已支付给吕某某的47万元，仍应再支付给周口精细建材有限公司租金x元。综上所述，原判认定事实部分不清，实体处理不当，应予纠正。上诉人吕某某上诉理由不能成立，本院不予支持。上诉人周口精细建材有限公司的部分上诉理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（三）项之规定，判决如下：
一、撤销周口市川汇区人民法院(2009)川民初字第X号民事判决。
二、吕某某于本判决生效后七日内返还给周口精细建材有限公司房屋租赁费x元。
三、周口市信谊药业有限公司于本判决生效后七日内支付给周口精细建材有限公司房屋租赁费x元。
四、驳回周口精细建材有限公司其它诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费x元，二审案件受理费x元，均由吕某某负担。
本判决为终审判决。
审判长李水安
审判员张群阳
代理审判员王博全
二○一○年一月二十八日
书记员张子亚
