上诉人（原审被告）舒某某。

被上诉人（原审原告）光山县南向店同丰粮油购销有限公司。

上诉人舒某某因与被上诉人光山县南向店同丰粮油购销有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服光山县人民法院（2010）光民初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人舒某某的委托代理人，被上诉人光山县南向店同丰粮油购销有限公司的委托代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原审法院查明，原被告双方达成口头协议，被告租用原告仓库三年，并于2006年8月8日交付第一年度租金。2007年及2008年租金被告没有交付并于租期界满后仍继续占有并使用该房屋至今。2009年4月10日，该处房屋经光山县国土资源局发布拍卖出让公告进行公开拍卖出让，并于2009年8月26日成交。因被告占用该房屋致原告无法向买主交付。

原审法院认为，在本案中，原、被告双方均认可该仓库归原告方所有，双方系租赁关系，因约定租赁期为三年且没有签订书面合同，根据《合同法》第215条之规定，应视为不定期租赁合同，双方均享有随时解除合同的权利，该租房协议于2009年8月7日界满后，原告可基于所有权随时向被告回收该仓库。被告以翻建仓库花费x余元为由拒绝偿付2007年及2008年度租金，并拒不退还仓库，因没有证据证明其花费，本院不予采信。原告就拍卖该仓库向社会公开发布公告，符合法定的公告形式，被告以原告未向其通知，其不知道卖房一事为由抗辩，不能成立，本院不予采信；被告主张原告侵害了自己的优先购买权，可另行主张权利，不能妨碍原告行使所有权，要求被告清空并交付房屋。原被告双方2007年度租期应于2008年8月7日界满，原告应于2009年8月7日前主张其租金，现该年度诉讼时效已过，对交付2007年度1500元租金的诉讼请求，不予支持；2008年度租期于2009年8月7日界满，未超过诉讼时效，对支付1500元的诉讼请求，应予支持。原告主张被告赔偿占用期间所造成的损失，未提出证据，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国民法通则》第一百一十七条第一款、第一百三十六条第三项，《中华人民共和国合同法》第二百一十五条、第二百三十五条之规定，判决：一、被告舒某某于判决生效之日起七日内清空并向原告交付所占房屋；二、被告向原告支付2008年度（2008年8月8日—2009年8月7日）租金1500元，于本判决生效后三日内付齐；三、驳回原告其它诉讼请求。一审案件受理费150元，由被告舒某某承担。

舒某某上诉称，上诉人为翻修房屋共花去一万多元，被上诉人同意将此维修费抵扣房租。被上诉人应当退还上诉人一部分维修费用。被上诉人出卖房屋侵犯了上诉人的优先购买权。买卖不破租赁，上诉人有权继续租赁房屋。一审法院剥夺了上诉人的相关诉权，程序违法。上诉请求撤销原审判决，依法改判。

光山县南向店同丰粮油购销有限公司答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉维持原判。

二审查明基本事实与原审认定事实一致。另查明，2006年舒某某与光大粮油购销有限公司南向店分公司签订房屋租赁合同，合同约定，房屋租赁期限为三年，至2009年8月8日止。租金每年1500元，分三次付清，逾期不付光大粮油购销有限公司南向店分公司有权利从舒某某工资和股金中扣除。房屋由舒某某自行修理后使用，光大粮油购销有限公司南向店分公司因出售或自用等需要收回房屋时舒某某无条件及时退还。光山县南向店同丰粮油购销有限公司系光大粮油购销有限公司南向店分公司改制成立。舒某某举证郑奇证明、南向店竹木行收据、舒某进收条证明其已经对房屋进行了维修。被上诉人并未扣除上诉人工资或股金以充抵房屋租金。

本院认为，舒某某与光山县南向店同丰粮油购销有限公司签订房屋租赁合同系双方真实意思表示，为有效合同。该合同约定舒某某对“房屋自行修理后使用”，维修义务在舒某某，其向光山县南向店同丰粮油购销有限公司主张维修费用无法律依据。虽然房屋租赁合同约定的租赁期限届满后双方租赁关系仍然存续，但因双方并未续签书面合同，双方的租赁关系转变为不定期租赁。现光山县南向店同丰粮油购销有限公司已经将房屋转让，并于2010年1月28日向舒某某送达限期清空房屋通知书，舒某某应当及时履行交付房屋义务。舒某某于2010年2月1日后继续占有使用该房屋没有法律依据，其行为已经构成侵权。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费150元，由上诉人舒某某承担。

本判决为终审判决。

审判长王大志

代理审判员李敏

代理审判员袁永明

二○一○年六月十三日

书记员郑鹏飞