原告杨某某，女，汉族，X年X月X日出生，住（略）。

委托代理人孙丽、赵某某，河南省法律咨询协会会员。

被告李某甲，男，回族，X年X月X日出生，住（略）。

委托代理人王某国、肖某某，金博大（略）事务所（略）。

被告李某乙，女，回族，X年X月X日出生，住（略）。

委托代理人王某国、肖某某，金博大（略）事务所（略）。

被告民生证券有限责任公司，住所地：北京市朝阳区X街X号。

法定代表人岳某某，该公司董事长。

委托代理人吴某，民生证券有限责任公司职工。

被告民生证券有限责任公司郑州西太康路证券营业部，住所地：郑州市X路X号。

负责人王某某，该营业部总经理。

委托代理人吴某，民生证券有限责任公司职工。

原告杨某某诉被告李某甲、李某乙、民生证券有限责任公司、民生证券有限责任公司郑州西太康路证券营业部房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告杨某某及其委托代理人孙丽、赵某某，被告李某甲、李某乙及其委托代理人王某国，被告民生证券有限责任公司、民生证券有限责任公司郑州西太康路证券营业部的委托代理人吴某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告杨某某诉称，原告与被告李某甲、李某乙均为民生证券有限责任公司的职工，1999年5月27日，原告与被告李某甲、李某乙签订了房屋买卖，约定原告从被告处购买本单位集资房一套，该房产位于郑州市二七区X街X号院X号楼X单元X层东户。协议签订后，原告按照协议向被告李某甲和李某乙支付了购房款，并向单位支付了相关费用，被告已将该房屋交付给原告居住至今。由于近年来房价大幅上涨，被告违反协议，以种种理由推辞，不为原告办理房产过户手续。原告诉至本院，请求判决：一、被告李某甲、李某乙依法继续履行房屋买卖协议约定，被告民生证券有限责任公司、民生证券有限责任公司郑州西太康路证券营业部协助办理过户手续；二、由被告承担本案诉讼费用。

原告杨某某提交的证据有：

1、1999年5月27日原告与被告李某甲、李某乙签订的房屋买卖协议一份；

2、1999年5月27日李某乙出具的收条一份；

3、1999年6月2日李某甲出具的收条一份；

4、1999年5月7日集资房预购款收据复印件一份；

5、2000年4月21日物业管理公司出具的收据一份；

6、2001年9月17日黄某证券有限责任公司、黄某证券郑州西太康路证券营业部出具的收据一份；

7、2001年9月17日李某甲出具的住房公积金收条一份；

8、2001年11月5日李某甲出具的房款收条一份；

9、2005年6月19日自来水管网费收据一份；

10、2009年12月20日房本工本费收据；

11、2009年12月24日房产证制图费收据一份；

12、1999年5月7日黄某证券太康路营业部向于爱珍出具的集资房预购款收据一份；

13、马长安房屋所有权证一份；

14、于爱珍、芦宝玲证人证言各一份。

被告李某甲、李某乙辩称，我们至今未取得本案争议房屋的所有权，所以我们与原告签订的协议无效。原告长期占用房屋的事实不能视为双方对合同效力的追认。根据现有的房改政策，原告请求权利的条件尚未成就。即使我们得到了产权，和原告之间的买卖行为也要根据现行法律及政策进行重新界定，而在此之前，原告主张我们继续履行协议缺乏法律的事实依据。

被告李某甲、李某乙提交的证据有：

第一组：1、非银司[1995]X号《关于同意郑州市证券公司增资扩股的批复》一份；

2、郑房改办政字（1996）第X号《对郑州市证券公司〈关于职工集资建房的请示〉的批复》一份；

3、1996年基本建设项目表一份；

4、非银司[1996]X号《郑州市证券有限责任公司更名的批复》一份；

5、《关于黄某证券有限责任公司更名、迁址有关材料备案的回函》一份。

第二组：1、1999年5月27日原告与被告李某甲、李某乙签订的房屋买卖协议一份。

第三组：1、2005年7月18日民生证券有限责任公司划拨土地变更为出让土地的手续一份；

2、2009年12月15日《对民生证券有限责任公司〈关于出售公有住房的请示〉的批复》一份；

3、2010年1月28日领取本案诉争房屋所有权证（存根）一份。

被告民生证券有限责任公司、民生证券有限责任公司郑州西太康路证券营业部辩称，原告与被告李某甲、李某乙之间的买卖合同单位不知情，本案与我单位无关，且本案争议的房屋属于单位集资房，是被告李某甲、李某乙购买的，按照现行房改政策规定，单位办理房产证时只能办理到李某甲名下。李某甲至今未提交办理房产证的相关手续，但单位从未拒绝为李某甲办理房产证。

被告民生证券有限责任公司、民生证券有限责任公司郑州西太康路证券营业部未提交证据。

经庭审质证，本院对原、被告当庭出示的证据认定如下：

原告提交的证据1，被告李某甲、李某乙对其真实性无异议，被告民生证券有限责任公司、民生证券有限责任公司郑州西太康路证券营业部虽提出该证据的真实性无法核对，但并未提出相反证据证明并非协议双方真实意思表示，故本院对证据的真实性予以确认；原告提交的证据2、3，四被告虽然对见证人提出异议，但并未提供证据证明其异议成立，本院对上述两份证据予以采信；原告提交的证据4为复印件，四被告均对其真实性提出异议，不予质证。经向被告民生证券有限责任公司、民生证券有限责任公司郑州西太康路证券营业部核实，且有原告提交的证据12与之相印证，本院对该份证据予以采信；原告提交的证据5、6、7，被告李某甲、李某乙无异议，被告民生证券有限责任公司、民生证券有限责任公司郑州西太康路证券营业部虽然对证据5、7的真实性提出异议，但并未提供相应的证据，本院对上述三份证据予以采信；原告提交的证据8，四被告对其真实性均提出异议，但同样未提供相应的证据证明其异议成立，本院对该份证据予以采信；原告提交的证据9、10、11，四被告均以收据上未加盖印章而不予认可，本院认为四被告的质证意见合理，对上述三份证据，本院不予确认；原告提交的证据12、13，四被告对其真实性均无异议，本院对其真实性予以确认；原告提交的证据14，四被告均未提供证据予以反驳，本院对该份证据予以采信。

被告李某甲、李某乙提交的第一组证据中的证据1、2、3、4，第三组证据中的证据1，原告认为与本案不具有关联性，被告民生证券有限责任公司、民生证券有限责任公司郑州西太康路证券营业部虽然对其真实性无异议，但本院认为原告质证意见合理，对上述证据，本院不予采信；第一组证据中的证据5，原告同样认为与本案不具有关联性，被告民生证券有限责任公司、民生证券有限责任公司郑州西太康路证券营业部对其真实性无异议。因该份证据证明了黄某证券有限责任公司与民生证券有限责任公司之间的名称变更关系，与本案具有关联性，本院对该份证据予以采信。对第二组证据，原告对其真实性无异议，被告民生证券有限责任公司、民生证券有限责任公司郑州西太康路证券营业部虽对其真实性提出异议，但未举出相应的证据证明自己的主张，对该份证据，本院予以采信。对第三组证据中的证据2、3，原告认为证据2与本案无关联性，对证据3不予质证，但并未提供证据否定其真实性，而被告民生证券有限责任公司、民生证券有限责任公司郑州西太康路证券营业部对其真实性无异议，本院对上述2份证据的真实性予以确认。

本院依有效证据确认以下案件事实：原告杨某某与被告李某甲、李某乙均为原黄某证券有限责任公司的职工。1999年5月7日，原告以被告李某甲的名义向单位交纳集资房预购款x元，5月27日，原告与被告李某甲、李某乙签订房屋买卖协议一份，双方约定：被告李某甲、李某乙自愿将向单位购买的集资房一套（二室一厅，位于郑州市二七区X街X号院X号楼X单元X层东户）卖给原告，原告自愿承担此房购房款及房屋附加配套设施等一切费用，合计人民币x元整。其中在移交手续办理完结后一次性交付x元整，过户后交付余款1000元；协议双方对房屋面积、质量、配套设施及所需费用已经探明、验证，并无异议。当日，房屋交付给原告居住至今，原告同时将集资卖房款x元支付给被告李某乙，并在协议双方单位同事芦宝玲的见证下，被告李某乙向原告出具收条一份，双方再次约定：本公司房本发下来后，把剩余欠款2000元整一次付清。6月2日，在协议双方同事于爱珍的见证下，原告支付给被告李某甲x元房款（该房款系被告李某甲、李某乙于1996年向单位先期交纳的）。2000年4月21日，原告以被告李某甲的名义向河南大河物业管理有限公司交纳天燃气用气保证金200元。2001年9月17日，黄某证券有限责任公司、黄某证券郑州西太康路证券营业部收到被告李某甲的房款x.93元，同日，李某甲领取住房公积金3000元。11月5日，在芦宝玲的见证下，原告给付被告李某甲2000元，李某甲在出具的收条上表示卖房款已全部收到。

另查明，2002年7月，经中国证券监督管理委员会批准，黄某证券有限责任公司更名为民生证券有限责任公司。2009年12月15日，郑州市住房制度改革委员会办公室作出郑房改审[2009]X号批复，同意民生证券有限责任公司将本案争议的房屋在内的170套住房出售给职工。时至今日，被告李某甲未向单位申请协助办理房屋过户手续，而2009年12月29日，与被告李某甲、李某乙同时交款购买单位集资房的同事马长安已登记办理了房屋所有权证。

本院认为，民事行为中，只要行为人同时具备相应的民事行为能力、意思表示真实且不违反法律或者社会公共利益，该行为即为有效。签订合同是一种民事行为，所以，只要合同双方具备上述条件，协议内容不违反法律、行政法律的强制性规定，合同应为有效。本案争议的房屋，双方在签订房屋买卖协议时，协议内容是双方真实意思表示，被告李某甲、李某乙当时确实未取得房屋所有权证书，但《城市房地产管理办法》第三十八条关于未取得房屋所有权证书不得转让房地产的禁止性规定，并非针对签约行为，而是针对房屋过户登记的管理行为或者合同履行行为，所以被告李某甲、李某乙有关协议违反法律的强制性规定，协议无效的答辩意见，本院不予支持。协议自签订之日起，对协议双方均有约束力，且原告已向被告李某甲、李某乙支付了全部购房款共计x.93元，被告李某甲、李某乙也已向原告交付了房屋，综上，原告与被告李某甲、李某乙签订的房屋买卖协议系双方真实意思表示，且不违反法律规定，为有效合同，被告李某甲、李某乙应按照合同约定协助原告办理房屋所有权证。因被告民生证券有限责任公司、民生证券有限责任公司郑州西太康路证券营业部并非房屋买卖合同的主体，故原告要求被告民生证券有限责任公司、民生证券有限责任公司郑州西太康路证券营业部协助原告办理房屋所有权证没有事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条、第七十一条、第七十二条、第一百一十一条，《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：

一、被告李某甲、李某乙自判决生效之日起十五日内协助原告杨某某办理位于郑州市二七区X街X号院X号楼X单元X层东户房屋的房屋所有权证；

二、驳回原告杨某某的其它诉讼请求。

案件受理费100元，由被告李某甲、李某乙负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并提交副本一式十三份，上诉于河南省郑州市中级人民法院。

审判长王某乐

审判员王某

人民陪审员李某珍

二○一○年九月二十日

书记员安国鹏