上诉人（原审被告）宋某某，男，X年X月X日生，汉族，个体户（略）。

委托代理人王建霞，河南赵庆利（略）事务所（略）。

被上诉人胡某某（原审原告），男，X年X月X日生，汉族，农民，住（略）。

被上诉人白某某（原审原告），男，X年X月X日生，回族，农民，住（略）。

被上诉人张某某（原审原告），男，X年X月X日生，汉族，农民，住（略）。

上述三被上诉人委托代理人肖某某，男，X年X月X日生，汉族，农民，住中牟县X镇X路X号X排X号。

上诉人宋某某因与被上诉人胡某某、白某某、张某某商品房销售合同纠纷一案，不服中牟县人民法院(2010)牟民初字第X号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人宋某某及其委托代理人王建霞，被上诉人胡某某及其委托代理人肖某某，被上诉人白某某、张某某的委托代理人肖某某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原审法院经审理查明，胡某某、白某某、张某某合伙在中牟县X路东关小学南邻开发一幢商品房，经宋某某与胡某某、白某某、张某某协商，宋某某以25万元的价格购买被胡某某、白某某、张某某开发的一单元一层南户，建筑面积为120平方米，2008年10月8日宋某某交给胡某某、白某某、张某某购房款3万元，2008年10月16日，双方签订了售房协议一份，其内容为：1、甲方（胡某某、白某某、张某某）自愿将座落在城东路东关小学南邻邻街楼房的房屋（X单元一层南户，建筑面积120平方米）卖给乙方（宋某某），乙方已对甲方要售的房屋做了充分的了解，愿意购买该房屋。2、甲、乙双方议定的上述房屋成交价格为人民币（大写）贰拾伍万元（小写x.00元），乙方于2008年10月16日前一次性付清给甲方。3、双方同意于2008年10月16日甲方将上述房屋正式交付乙方。4、甲方保证上述房屋产权清楚。5、违约责任：乙方中途违约，乙方不得向甲方索要定金，甲方中途违约，双倍返还乙方定金。乙方不能按期向甲方付清购房款，每逾期一天，由违约一方向对方给付相当于上述房屋价款千分之五的违约金。其他内容详见合同。甲方签章：胡某某、白某某、张某某；乙方签章：宋某某。胡某某、白某某、张某某按照协议约定履行了自己的义务，将房屋交付宋某某，宋某某接受房屋后，2008年10月16日，宋某某为胡某某、白某某、张某某书写了欠条一张，其内容为：“今欠胡某某购房款贰拾伍万元整，预付叁万元，下欠贰拾贰万元下欠分期付款。”在质证过程中，宋某某对欠条当中的“下欠分期付款”之内容称不是宋某某所书写。另查明，在庭审中，胡某某、白某某、张某某对违约金数额表示可按信用社贷款利率的4倍计算。

原审法院认为，胡某某、白某某、张某某与宋某某于2008年10月16日签订的售房协议，是双方真实意思表示，且不违背法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。双方当事人均应按合同约定履行自己的义务，胡某某、白某某、张某某按合同约定履行了自己的义务，将出售的房屋交付给了宋某某，宋某某未按约定付清购房款，构成违约，应承担支付下欠购房款x元并支付违约金，关于违约金的数额，因双方在合同上约定每日按房款的千分之五计算，明显高于胡某某、白某某、张某某的损失应予以适当减少。胡某某、白某某、张某某在审理过程中表示，要求宋某某按农村信用合作联社同期贷款利率的四倍支付违约金，是其真实意思表示，该院予以确认。因此，胡某某、白某某、张某某要求宋某某给付下欠购房款x元及违约金的诉讼请求事实清楚，证据充分，该院予以支持，宋某某抗辩不应支付违约金，理由不足，该院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百六十一条之规定，判决：宋某某于判决生效之日起十日内给付胡某某、白某某、张某某购房款二十二万元及违约金（违约金的计算方法为：自2008年10月16日起至付清款项之日止，按农村信用合作联社同期贷款利率的4倍计付）。案件受理费四千六百元，由宋某某负担。

上诉人宋某某不服原审判决向本院上诉称：1、原审判决将本案的案由确定为商品房购销合同属定性错误，应为房屋买卖合同纠纷；2、原审判决认定宋某某与胡某某、白某某、张某某签订的售房协议为有效合同是错误的，协议违反《土地管理法》第63条的规定。请求撤销一审判决，确认宋某某与胡某某、白某某、张某某所签的售房协议无效，胡某某等三人返还宋某某购房款3万元及利息。

三被上诉人胡某某、白某某、张某某辩称:1、一审判决将本案的案由确定为商品房销售合同纠纷并不错误；2、胡某某、白某某、张某某的行为不违反《土地管理法》第63条的规定，建房性质不是土地出让或转让的行为且也未改变土地的性质；3、胡某某、白某某、张某某出售给宋某某的房屋属于小产权房，不能办理房产证是宋某某明知的，他应该对其行为承担后果；4、宋某某在一审中并未主张合同无效，也未提及返还购房款，只是说房款已付清，二审法院对此不应审理。

本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。

本院认为：胡某某、白某某、张某某与宋某某签订的售房协议，是双方真实意思表示，且不违背法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。宋某某未按约定付清购房款，构成违约，应承担支付下欠购房款x元并支付违约金。宋某某对购买的房屋土地性质是明知的，该房屋的买卖并不改变土地的性质；该房屋买卖的行为并不违反《土地管理法》的规定，宋某某的上诉理由不能成立。原审判决认定事实清楚，程序合法，实体处理适当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费4600元，由上诉人宋某某负担。

本判决为终审判决。

审判长王东

审判员王怡

代理审判员陈启辉

二0一0年十一月一日

代理书记员扈丽伟