上诉人（原审原告）：胡某某。

被上诉人（原审被告）：李某某。

上诉人胡某某因与被上诉人李某某租赁合同纠纷一案，不服湖滨区人民法院（2009）湖民一初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人胡某某、被上诉人李某某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原审法院经审理查明：2008年5月初，胡某某和朋友合伙做生意欲寻找一家门面房，后在本市X街见到“养生堂”商店转让的信息便前去协商。经过协商，李某某（经其妹妹李某峡委托、甲方）与胡某某（乙方）于同年5月7日签订了一份《房屋转让协议》，约定甲方将其承租的永兴街疾病预防控制中心家属楼一楼门面房转让给乙方。协议主要内容：1、乙方付给甲方转让费x元；2、甲方将租房相关文件转交乙方，从转让之日起由乙方承担相应租房义务；3、甲方将租房押金1000元押金条转让给乙方，乙方付甲方相应现金。协议签订后，胡某某按协议约定向李某某支付了转让费、押金、房租等共计x元，李某某把该房转让的相关手续交给胡某某，并给胡某某出具收到条，该收条载明：今收到房租转让x元，收条署名“李某峡”。2008年5月10日，胡某某正要收拾该门面房，房东妻子来到该房屋，说李某某转让该房她不知道，李某某也无权转让，并要求胡某某找到李某某协商此事。此后，胡某某与李某某找到房东并协商此事，房东表示既然房屋已经转让给胡某某，房东也表示认可，但房租要根据实际情况上涨。胡某某不同意，几经协商未果后，胡某某将该房屋内的空调、沙发等家具搬走。在胡某某与李某某及房东协商期间，胡某某于2008年5月16日与张仙丽签订转让合同，胡某某承租了张仙丽位于文明路东区X号楼X单元X层西户的门面房。另查明：本案门面房房东为韩绍卿，韩绍卿（甲方）曾于2007年5月24日与李某峡（乙方）签订了《房屋租赁合同》，约定甲方位于永兴街疾病预防控制中心家属楼一楼门面房一套出租给乙方；其租赁合同中第1条约定：房屋租期一年，从2007年5月28日起至2008年5月27日止；第6条约定：乙方不得私自转租房屋，若确需转租给第三者，应通知甲方，由甲方和第三者重新订立房屋租赁协议，待新协议生效后，甲乙双方之间的房屋租赁合同方可终止。以上事实，有胡某某递交房屋转让协议、收到条、韩绍卿与李某峡签订的房屋租赁合同及相关票据，李某某递交授权委托书、调查笔录等书证，经庭审质证予以证实。

原审法院认为：位于永兴街疾病预防控制中心家属楼一楼门面房房东韩绍卿与李某峡签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，为有效协议，予以确认。李某峡在承租期限内，于2008年5月7日委托其姐李某某将该房屋转租给胡某某，并与之签订了转让协议，该协议系经房东同意转租的，故李某某无过错。此后，胡某某在与房东协商房租时未达成一致意见，胡某某表示不再承租该房屋，并将该房屋内家具空调等搬走，另寻房承租它处，其行为应视为对该房屋承租权的自愿放弃。现胡某某以自己未能承租该房屋为由，要求李某某返还转让费、押金等费用，于理无据，不予支持。原审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百零八条之规定判决：驳回胡某某之诉讼请求。案件受理费200元由胡某某负担。

宣判后，胡某某不服，向本院提起上诉，请求撤销湖滨区人民法院（2009）湖民一初字第X号民事判决书，依法改判支持一审诉讼请求。理由如下：一、一审法院认定事实错误。一审法院查明：“2008年5月10日，原告正要收拾门面房，房东妻子来到该房屋，说被告转让该房屋她不知道，被告也无权转让，并要求原告找到被告协商此事。”这一认定遗漏了案件的事实情况。实际情况是：先是房东韩绍卿到租赁的房屋现场，阻止上诉人装修房子。之后韩绍卿的妻子崔际琴也到现场，他们均称对转让房屋不知情，不让上诉人继续装修房子，并且明确告诉上诉人让在5月13日前无论找到找不到被上诉人，都必须将房屋腾出，否则就强行进入。在上诉人多方查找不到被上诉人的情况下，房东韩绍卿、崔际琴夫妇就强行收回了房屋钥匙，崔际琴给上诉人出具了一张证明。这足以说明被上诉人将其租赁房屋转让给上诉人的当时，是没有经出租方（即房东）同意的。在此情况下，上诉人没法使用本案所涉及的承租房，只好又到另外的地方租赁别人的房屋（上诉人总不至于在找不到被上诉人，也得不到该承租房的情况下就一直这样拖下去吧）。后来，上诉人找到被上诉人后，被上诉人才带上诉人去和房东韩绍卿商量事情的解决方法。最后，房东才提出可以让上诉人继续承租该房屋的解决方案。但这种方案对上诉人来讲无疑是时过境迁的，无法采用的方案。对上诉人来讲已经没有任何的意义。因此上诉人不同意他们提出的这一解决方案。但无论如何，这已经是被上诉人未经出租方同意私自转租房屋，从而导致上诉人与被上诉人之间签订的租赁协议归于无效之后的事情了。现在房东的同意对于本案来讲已经没有任何法律意义了。这个时候，上诉人不同意承租房屋的意思表示，根本就不是上诉人对房屋承租权的自愿放弃（因为上诉人自始至终就没有得到合法的承租权），而是愿不愿缔结新的合同的意思表示。但一审法院却认为：“李某峡在租赁期限内，于2008年5月7日委托其姐姐李某某将该房屋转租给原告，并与之签订了转让协议，该协议系经房东同意转租的，故被告没有过错”。一审法院还认定“此后，原告在与房东协商房租时未达成一致意见，原告表示不再承租该房屋，并将该房屋内家具空调等搬走，另寻房承租它处，其行为应视为对该房屋承租权的自愿放弃。”一审法院显然是认定事实错误，从而导致判决严重错误。请二审法院依法予以纠正。

被上诉人李某梅庭审中口头辩称，房东同意转租房屋，最后和房东协商，房东要求交下一年房租，胡某某不交，自愿放弃。签有协议并不是谁说让走就走的，刚开始他们协商不成，后来帮助协商，给胡某某钥匙他不要，最后什么也不说就走了。房东也给我写有证明，不租房的责任在胡某某。

二审经审理查明的事实与原审查明的相同。二审另查明，李某某与胡某某2008年5月7日签订房屋转租协议，5月10日胡某某装修时房东阻挡，5月13日房东崔际琴出具证明，“对房屋转让不知情”。之后数日大约5月19日，房东、胡某某、李某某三方协商，同意胡某某租赁房屋。原审法院调查房东韩绍卿笔录，韩绍卿陈述的要点为，同意房屋租给胡某某，胡某某要想租赁房屋必须重新签订合同并交纳下一年房租。因为当时周边房屋均涨价，也要求涨价，胡某某不同意。给胡某某钥匙胡某某也不要。给胡某某三天时间，三天后胡某某就将房子里的东西搬走了，留下空房子。胡某某与李某某之间争议的主要焦点是，胡某某未和房东签订房屋租赁合同的责任。围绕争议焦点，胡某某和李某某的陈述要点和上诉状及答辩相同。

本院认为，李某某租赁韩绍卿房屋的租期是2007年5月28日至2008年5月27日，该协议约定转租应当通知出租方。胡某某与李某某2008年5月7日签订的房屋转租协议，出租人房东没有在场，因此该协议为效力待定协议。5月19日出租人、李某某、胡某某三方协商，出租人同意胡某某继续租赁，此时转租协议生效。李某某和胡某某之间所签订的转租协议生效后，胡某某应当继续履行转租协议。李某某与胡某某所签订的转租协议，仅对其二人之间的转租事项进行了约定，对即将期满的租期以及期满后与出租人如何签订租赁合同等没有约定。在原租赁合同即将到期新的租赁合同还没有签订的情况下，胡某某装修房屋被房东阻挡，致使胡某某装修房屋受阻。关于租赁房屋的转让和装修，均是租赁房屋中较主要事项，双方均没有告知房东，因此胡某某和李某某均负有一定的责任。对转让协议效力待定期间的责任，胡某某与李某某没有提出主张，本案不予处理。

出租人同意与胡某某签订租赁房屋协议，胡某某与出租人是否签订新的租赁协议，胡某某与李某某之间所签订的协议没有约定，胡某某要求李某某承担其没有签订房屋租赁协议的责任以及要求李某某返还转租协议有关费用的请求，缺乏事实根据和法律依据，故胡某某上诉所述的证据和理由不足，其上诉请求不能成立，本院不予支持。原判认定基本事实清楚，处理适当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第一项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费200元，由上诉人胡某某负担。

本判决为终审判决。

审判长赵振营

审判员任安生

审判员王永建

二0一0年二月十三日

书记员陈巍