原告（反诉被告）上海A公司。
法定代表人陆C。
委托代理人刘D。
委托代理人郝E。
被告（反诉原告）严B。
委托代理人严F。
委托代理人顾G。
第三人上海H公司。
法定代表人陆C。
委托代理人柴I、陈J，该公司工作人员。
原告（反诉被告）上海A公司诉被告（反诉原告）严B房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。2009年5月11日，本院依法追加上海H公司为第三人参加诉讼。原告（反诉被告）上海A公司委托代理人刘D、郝E，被告（反诉原告）严B之委托代理人严F、顾G，第三人上海H公司委托代理人柴I、陈J均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告上海A公司诉称：原、被告于2007年11月20日签订《上海市房屋租赁合同》，就租赁被告名下的坐落于上海市杨浦区K路X－X号（部位1－X层）（以下简称系争房屋）事宜达成一致，并于2007年12月7日签署《补充协议》，就相关条款进行补充约定。根据双方约定，在租赁期限内，原告有权将该房屋全部或部分转租给第三方，或将承租权转让给第三方，被告应协助第三方办理营业执照或相关事宜。但被告却拒绝配合办理上述事项，在原告催告的期限内仍拒绝履行上述义务，严重违反合同约定，现原告根据补充协议第8条约定，决定单方解除合同，并要求被告退还租赁保证金及按照合同约定承担违约责任。故诉至法院，要求判决解除原被告租赁关系；被告返还原告租赁保证金人民币28,000元；支付原告违约金人民币100,000元；返还原告2007年12月21日至2008年8月26日水费人民币436.10元，2007年11月28日至2008年10月31日电费人民币36,283.61元，2007年11月28日至2008年10月16日煤气费人民币490元，2007年11月30日至2008年10月28日电话、电讯费人民币57,685.20元。
被告严B辩称，被告曾与第三人于2004年3月4日就系争房屋签订从2004年5月5日至2009年5月4日的《商铺租赁合同》，约定月租金为人民币28,000元，租金支付方式为三个月一付，每期支付时间为该期首月1－15日内，并且租赁期间内一切水、电、物业管理费等都由对方承担。后双方履行合同。2006年6月、2007年11月，第三人以公司改名为由，要求另外签订合同，并承诺合同内容与原《商铺租赁合同》不变，只为备案之用，在此前提下，被告才又与原告签订合同。因原合同约定的水电煤等费用是由第三人负担，且变更原告为租赁主体后相关费用也一直由原告负担的，故被告认为双方对原合同的约定没有变更。合同履行至2008年10月，原告未按约定支付租金，被告听闻原告将停止营业，大概在10月15日被告至现场时发现一片狼藉，据职员说月底正式停业。但到10月底，原告经理来L还来协商寻找第三方租赁来降低损失，被告表示同意，但要求必须把2008年第四季度租金按期付清。2008年11月8日，被告回到上海，才发现原告快件的通知，收到原告的《通知函》后，被告主动与来L联系，未果。故合同系因原告未按约定支付租金，违约造成解除，不同意原告诉讼请求。
反诉原告严B诉称，反诉被告未按约定支付租金，还诉讼至法院要求解除合同，因反诉被告撤离时将房屋损坏，导致双方无法达成一致，故反诉要求反诉被告支付租金从2008年10月始按每月人民币28,000元付至房屋腾退之日；反诉被告支付违约金人民币200,000元；支付煤气空置费人民币629元；且第三人、反诉被告租赁期间均未按约支付物业管理费，故要求二者分别承担各自合同期间的物业管理费。
反诉被告上海A公司辩称，因反诉原告不配合将房屋承租权转让他人，是反诉原告违约导致解除合同。2008年11月撤离房屋，因反诉原告不接受房屋，造成扩大的租金损失。另房屋装修是反诉被告对房屋的添附，现反诉被告只是搬走办公用品和空调，没有造成房屋损坏。关于违约金，即使存在延期支付租金的行为，也不构成根本违约，且违约金约定过高。同意承担合同期间的物业管理费。
第三人上海H公司述称，2004年第三人曾与被告（反诉原告）订立租赁合同，后因公司经营范围的变更，第三人将情况告知被告，合同承租主体需要变更，并与被告谈好以原合同条款作为蓝本签订新的合同，第三人并对此作出承诺。2004年签订的租赁合同已经终止，原、被告后来签订的合同是其双方达成一致意见的新合同，两份合同是完全独立的，没有实际关联性，当时只是将2004年合同作为基本条件来签订的。关于物业管理费，反诉原告已经超过诉讼时效，当时也从未主张过，故不同意承担物业管理费。
经审理查明，1、2004年3月4日，被告与第三人就上海市杨浦区K路X弄《M城》1143、1145、X号房屋（以下简称系争房屋）签订《商铺租赁合同》，约定租赁期限为5年，自2004年5月5日至2009年5月4日止，被告方应于2004年3月5日前将该房屋按约定交付给第三人，交房前被告应办妥入户手续，自交房之日起60日为免租装修期，该免租期内第三人除租金免付外，水、电、煤、电话使用费等房屋使用费由第三人支付，实际起租日以免租装修期结束；租金每月人民币28,000元，三个月为一期支付，先付后用，由第三人以银行划帐方式付至被告指定银行帐号；如第三人逾期支付租金，则每逾期一日按应付租金的千分之三向被告支付滞纳金，如逾期超过三十日，除如数补交租金及滞纳金外，在未经被告谅解的情况下视为第三人擅自终止合同，并按合同第10条追究第三人违约责任；第三人同意支付给被告保证金共计人民币28,000元，被告在收到保证金后应予以书面签收；租赁期内的水、电、煤气、电话使用费及闭路卫星电视接收费等由第三人按单如期缴纳；租赁期内的物业管理费由第三人承担，并按单如期缴纳；被告同意：第三人在租赁期间可将该房屋全部或者部分转租给第三方并收取转租的租金，如第三方需要，则被告应协助第三方办理营业执照或相关事宜；被告及第三人任何一方如未按本合同条款履行，导致中途终止本合同，并且过错方在未征得对方谅解的情况下，则视为违约，双方同意违约金人民币200,000元，不足弥补无过错方之损失，则违约方还需就不足部分支付赔偿金，若被告违约，则被告除需承担上述违约金之外，还需补偿第三人的装修、添附损失，具体数额以第三人提供的装修、添附所付款项的发票金额为准。2004年3月4日，被告出具保证金收款凭据。2004年5月15日，第三人支付首期租金人民币84,000元，此后按约每三个月支付一次。
2、2006年8月16日，第三人出具《承诺书》，告知由于第三人抬头需要变更，故需要被告配合重新签订由“上海A公司”（即原告）为抬头的租赁合同，现第三人承诺被告所有租赁条件还是与原商铺租赁合同为准。2007年11月20日，被告（甲方）与原告（乙方）就系争房屋签订《上海市房屋租赁合同》，约定租赁期从2007年11月20日至2009年5月4日止；月租金为人民币28,000元；租赁期间，使用该房屋所发生的水、电、煤气、通讯、有线电视、物业管理等费用由甲方承担，其他有关费用，均由甲方承担。2007年12月7日，双方又签订《补充协议》，明确租赁保证金已于2004年3月4日由第三人代为支付，原告无需另行支付，待租赁期限届满，由被告无息退还原告；每期租金由原告以汇款或者转帐方式付至被告指定银行帐号；因租赁而产生原被告双方所产生的一切税费由原告承担（原告支付给被告的租金28,000元为交税后的金额），物业管理费由原告承担，并按单如期向有关部门缴纳；被告同意租赁期限内原告可将该房屋的全部或者部分转租给第三方，或者原告将其对该房屋的承租权转让给第三方，如第三方需要，则被告应协助第三方办理营业执照或者相关事宜；未经双方书面同意，任何一方均不得以任何理由变更或终止租赁合同及本协议，如任何一方未按租赁合同或本协议约定履行，除租赁合同或本协议另有特别约定相关责任外，经另一方面催告后仍不履行的，其行为视作根本性违约；一方根本性违约的，守约方有权单方面解除本合同，违约方须支付守约方违约金人民币200,000元，若违约金不足弥补无过错方之损失，则违约方还需就不足部分向守约方支付赔偿金。若被告违约的，则被告除需要承担上述违约金之外，还应补偿原告的装修、添附损失，具体数额以原告提供的装修、添附所付款项的发票金额为准；租赁合同和本协议项下任何文件或通知的送达地址均以双方在本协议或租赁合同签名栏所载地址为准或以任何一方以挂号邮件方式通知另一方更改的地址为准（于对方受到通知方发出的变更其地址的通知之前，该方地址仍以先前地址为准），如以挂号邮件的方式寄往前述地址的，则在寄交邮局之日起三个工作日后，被视为已送达收件人，如以快递的方式送达前述地址的，则快递送达之日，被视为已送达收件人。
3、合同签订后，原、被告双方按约履行。原告履行支付租金义务，最后一次支付租金为2008年7月15日人民币84,000元。2008年11月4日原告发函被告，内容为原告欲将系争房屋转租给新承租人，通知被告于2008年11月7日前前往上海市K路X号来洽谈转租事宜并与承租方签订租赁合同及配合办理营业执照或其他相关事宜，若未能在前述期限内办理前述事项，则视为被告违约，原告将解除合同并追究违约责任。2008年11月12日，原告再次发函被告，告知因被告2008年11月7日未能前来协商，故被告已构成违约，正式通知被告解除合同，并将追究违约责任。上述两份函件，邮寄地址均为上海K路X弄X号X室。被告在审理中出具《同城特快专递邮件预约再投通知单》三张，分别证明邮局11月6日、11月7日、11月14日投递无人接收。
4、2008年10月，原告搬出系争房屋。2008年12月，本院对原、被告双方就解除合同诉前调解时，被告提出原告应将未支付的物业费、水电煤费用结清、租金支付至12月底，一并解除租赁关系。2009年2月7日，原告出具《承诺书》，内容为“本司承诺位于K路X弄X、1145、X号物业，从交房之日起两周内，如当初撤场时有固定装修及门锁损坏予以去修复。租赁期间内相关物业费由我司未付之日起08年11月12日两周内付清，争议部分另行协商（未付之日以物业依据为准）”。同日，被告留条给原告，内容为“2009年2月7日，在K路X－X号，由房屋业主严F（严B代理人）与中原地产来L经理进行第一次房屋交付时发现房屋有损坏，经双方商议一致同意，房屋由中原地产修复，过两周后（2月21日）验收合格再进行房屋钥匙交付及商议其他事项”。被告在审理中提供现场照片，证明因原告拆除空调导致的房、门、锁等损坏，原告同意维修。直至2009年6月2日，双方交接完毕。2009年6月17日，被告提交缴纳物业管理费2005年1月至2009年5月单据计人民币35,107.20元。
另查明，2009年1月，第三人在本院另案诉讼案外人上海N公司房屋租赁合同纠纷中，诉争房屋为上海市杨浦区K路X和X号二楼、X号（即系争房屋大部分），第三人诉请因2004年7月16日将房屋转租给案外人，要求与案外人解除合同、交付房屋，支付至2009年1月7日的租金及至交房之日止的房屋使用费等。案外人到庭表示，2005年2月，案外人又将K路X号X楼转租给本案原告。2006年3月9日租赁期限到期后，案外人又于2006年3月、2006年5月两次与第三人签订X号一楼转租合同之补充合同，租赁期限延长至2006年5月9日。2006年6月，案外人再次与本案原告签订X号一楼租赁《协议书》，租赁期限延长至2009年4月15日。另就1143、1145、X号二楼，案外人于2008年4月转租他人，合同至2009年4月14日到期，但本案原告于2008年12月底自行将二楼上锁。同时，案外人表示所有签订转租合同过程均未见房东严B。
本院认为，被告与第三人及原、被告之间确立租赁关系是当事人真实意思表示，具有法律约束力，均应按约全面履行自己的义务，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。关于违约问题，原告认为是因被告不配合其转租构成，被告则认为是原告提前退租造成，对此本院认为，被告同意原告转租的约定已在合同中明确，故原告可自行与他人签订租赁合同，被告之配合义务不影响原告转租合同效力，且原告与第三人也事实上曾经转租案外人，原告认为被告违约之理由，本院不予采信。原告在2008年11月12日提出解除合同，并于2008年11月15日送达,根据《补充协议》关于送达的约定，应视为双方租赁关系于当日解除。
关于租金支付期间，根据支付凭证反映，第三人自2004年5月14日始转帐支付2004年5月5日至2004年8月4日租金，此后按约支付，原告最后一期支付为2008年7月15日，租金应计算支付至2008年11月4日。原告在撤离系争房屋、拆除空调等设备后，理应将系争房屋恢复原状，且原告于2009年2月7日承诺修缮，直至6月2日双方交接完毕，原告应承担该期间的房屋使用费。原告擅自提前退租，构成违约，理应承担违约责任，因原告本诉亦认为违约金过高，故违约金数额由本院酌情调整。
关于水、电、煤等公用事业费的负担，根据查明的事实，被告就系争房屋原与第三人签订租赁合同，双方对租金、期限、保证金、公用事业费等事项约定明确，后因第三人经营变更，由原告承继第三人之合同地位，与被告建立租赁关系。双方合同约定的租赁期限、租金均与原来被告与第三人的合同约定一致，且原告亦认可第三人曾就《承诺书》一节告知其公司，现原告认为新合同双方对公用事业费重新约定，被告则抗辩合同是原告填写，双方并未对此条款作出过变更，根据双方签订合同的起因、经过，及事实上合同租金、期限约定也未变更，原告在实际履行中也一直支付相关费用，现原告诉讼在原租金基础上要求被告承担水、电等公用事业费显然不合常理，也违背租赁惯例，故本院采信被告所述新合同的签订仅为承租主体变更，原告要求被告承担水、电、煤、电话、电讯费之诉讼请求，不予支持。被告反诉要求原告承担合同履行期间的煤气空置费，但该费用被告实际并未支付，故本院难以支持。
关于物业管理费，被告与第三人、原告的合同均约定由承租方负担，被告反诉诉请可以支持，原告、第三人应各自承担相应费用。至于保证金，被告于2004年3月4日出具收据，第三人亦提交2004年3月9日记帐凭证，被告也认为保证金没有抵扣在2004年5月5日交付的租金内，故保证金应认为已经交付，理应在最后结算退还。
据此，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第九十六条、第一百零八条、第一百一十四条、第二百三十五条之规定，判决如下：
一、原告上海A公司与被告严B就上海市杨浦区K路X、1145、X号签订的《上海市房屋租赁合同》于2008年11月15日解除；
二、原告上海A公司要求被告严B返还水费人民币436.10元，电费人民币36,283.61元，煤气费人民币490元，电话、电讯费人民币57,685.20元之诉讼请求，不予支持；
三、原告上海A公司要求被告严B支付违约金人民币100,000元之诉讼请求，不予支持；
四、反诉被告上海A公司应于本判决生效之日起十日内支付反诉原告严x年11月5日至2009年6月2日租金、房屋使用费人民币194,134元；
五、反诉原告严B要求反诉被告上海A公司支付煤气空置费人民币629元之诉讼请求，不予支持；
六、反诉被告上海A公司应于本判决生效之日起十日内支付反诉原告严B违约金人民币50,000元；
七、第三人上海H公司应于本判决生效之日起十日内支付反诉原告严x年1月至2007年11月物业管理费人民币23,184元；
八、反诉被告上海A公司应于本判决生效之日起十日内支付反诉原告严x年12月至2009年5月物业管理费人民币11,923.20元；
九、保证金人民币28,000元可在反诉被告上海A公司履行上述判决主文“四、六、八”时抵扣。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费人民币2860元、反诉受理费人民币3663元，由原告（反诉被告）上海A公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判长王锡琴
审判员朱萍
代理审判员陈陇生
书记员 未s
