上诉人（原审原告）:王某某，女，X年X月X日出生。
上诉人（原审被告）:商丘市中通房地产开发有限责任公司。住所地：商丘市X路X号。
法定代表人:边某某，该公司董事长。
委托代理人:盛某某，该公司会计。
委托代理人:陈赞友，金研（略）集团（商丘）事务所（略）。
上诉人王某某与上诉人商丘市中通房地产开发有限责任公司（以下简称中通公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，王某某于2007年9月25日向河南省商丘市中级人民法院（以下简称原审法院）提起诉讼，请求判令：1、中通公司支付售房提成款及利息x.76元；2、中通公司赔偿因违约导致的可得利益损失148万元；3、中通公司承担本案诉讼费用。原审法院于2008年6月20日作出（2007）商民二初字第X号民事判决。王某某和中通公司均不服，向本院提起上诉。本院于2009年3月15日作出（2008）豫法民一终字第X号民事裁定，以原判认定事实不清，证据不足为由，将本案发回原审法院重审。原审法院经重审于2009年11月11日作出（2009）商民二初字第X号民事判决，王某某和中通公司均不服，向本院提起上诉。本院于2009年12月24日受理后依法组成合议庭，于2010年3月15日公开开庭进行了审理。王某某及中通公司的委托代理人盛某某、陈赞友到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：双方于2006年11月18日签订代理销售楼房协议一份，内容为：双方本着诚实守信、互惠互利的原则，中通公司委托王某某代理园中园高层社区项目的团购销售工作。一、项目位置：神火大道西侧、阳光宾馆北侧；二、团购起点：40套，根据付款方式不同代理佣金相应浮动；如王某某开盘前达不到此套数，在25套以上按2%提取佣金；25套以下按1.5%提取佣金；三、团购价格与政策：王某某按照中通公司提供的售房价格表执行，售房价格与优惠政策同售楼部，如有价格变动需提前通知王某某，具体如下：1、一次性付款：按9%提取佣金；2、分期付款：首付50%，余款在三个月内付清，按7%提取佣金；3、银行按揭：按5%提取佣金。四、佣金支付方式：开盘前所售楼房支付一次，开盘后按月支付；按照王某某所签合同进行计算（按揭以客户资料交齐经银行审核无误后支付佣金，分期付款按回款比例支付佣金）。五、责任：（一）中通公司责任：1、负责购买售楼部日常办公用品并交纳电话费、提供相关资料；2、负责项目的策划、制作及广告宣传，地市宣传费用由中通公司承担；3、中通公司负责给王某某提供合法房源图纸；4、负责购买售楼部的硬件设施及室内外包装。（二）王某某责任：1、负责所聘销售人员的工资及提成，王某某售楼人员应服从中通公司的统一管理，中通公司有权对其进行处罚，直至通知王某某将其辞退；2、负责代理项目的团购推广工作，有权参与楼盘的策划工作；3、负责按照中通公司提供的售房价格表进行销售，未经中通公司认可，不得擅自提价或降价；4、开盘后，王某某每月签约不得低于10套，否则，王某某代理佣金按1.5%进行提取；六、违约责任：双方违反本协议任一条款即视为违约，由违约方承担由于己方违约给履约方造成的一切经济损失；七、本协议未尽事宜，双方可另行签订补充协议，补充协议与本协议具有同等的法律效力；八、本协议一式四份，双方各执二份；九、本协议自双方签字盖章之日起生效，完成协议内容后失效。2006年12月24日中通公司又与王某某的丈夫刘宝良（现已离婚）签订协议书一份，内容为：一、王某某佣金严格按原协议执行（已暂定86套，合同金额约1100万元，具体数量以签订购房合同回款为准）；二、佣金结算方式：王某某回款一套，中通公司结算一套；三、王某某人员即日起撤离园中园售楼部。王某某的原销售人员张园园于2006年12月24日与河南源一营销咨询有限公司签订了劳务合同书一份。王某某提供的售房合同一次性付款的有29套，合同价款为x元。但均无回款证明。而中通公司认可王某某售出的房屋一次性付清款的有14套，合同价款为x元。办理按揭手续的房屋，经原审法院依法到银行调查取证，回款的有17套，合同价款为x元。分期付款的房屋有1套，合同价款为x元。
原审法院认为：1、关于王某某要求中通公司支付售房提成款及利息x.76元有无依据的问题。2006年11月18日王某某与中通公司签订的委托代理销售楼房协议系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定。中通公司辩称双方签订的委托合同违反《商品房销售管理办法》第25条规定，应属无效合同，因《商品房销售管理办法》不属于法律法规，不应作为认定双方委托代理关系效力的依据，故双方签订的委托代理销售楼房协议为有效协议。对于本案王某某诉请的售房提成款及利息的确认，原审法院认为，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”。根据本案查明的事实，王某某撤离园中园售楼部的时间应为2006年12月24日，由刘宝良与中通公司的法定代表人签订的协议书以及王某某当时的聘用人员张园园与河南源一营销咨询有限公司签订的劳务合同书为证。但王某某撤离后，双方的委托关系并未解除，对此双方当事人予以认可。在双方委托关系存续期间，王某某向原审法院据以主张权利一次性付款的售房合同31份，按揭的30份，分期付款的1份。但王某某并未提供证据证明一次性付清房款的有31套，中通公司仅认可有14套，合同价款为x元，按双方合同约定的9%提取佣金，中通公司应支付王某某佣金x.87元。王某某提出售出房屋按揭的有30套，经向银行核对按揭房屋的回款数为17套，标的额为x元，按合同约定的5%提取佣金，王某某应提取佣金x元。双方认可分期付款的房屋为1套，标的额为x元，按合同约定的7%提取佣金，王某某应提取佣金x.46元。以上中通公司应支付给王某某的售房提成款为x.87元+x元+x.46元=x.33元。王某某的其他主张证据不足，不予支持。对于王某某要求中通公司支付售房提成款的利息，双方在合同中虽无约定，但由于中通公司未及时支付王某某售房提成款而给王某某造成的损失客观存在，因此，中通公司应当自王某某提起诉讼之日起，以x.33元为基数，按中国人民银行同期贷款利率支付利息，计算至中通公司付清之日止。
2、关于王某某要求中通公司赔偿可得利益损失x元应否支持的问题。可得利益是合同履行以后可以获得的利益，但要求赔偿可得利益损失的前提是合同一方有违约行为的存在，并以可预见的损失为限。鉴于王某某提供的证据不足以认定中通公司存在违约行为，且不符合《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定的法定条件，故王某某要求中通公司赔偿因违约给其造成的可得利益损失x元的请求，不予支持。
原审法院依据《中华人民共和国合同法》第四百零五条之规定，判决：一、判决生效后十日内中通公司给付王某某佣金x.33元及利息（利息自2007年9月25日起按中国人民银行同期贷款利率计算至付清之日止）；二、驳回王某某的其他诉讼请求。一审案件受理费x元，由王某某负担x元，中通公司负担5000元。
王某某上诉称：1、王某某销售的房屋中一次性付款的有46套，按揭付款的有45套，分期付款的有2套；应计提佣金数额为x.51元。原审认定一次性付款的有14套，按揭付款的有17套，分期付款的有1套，应计提的佣金数额为x.33元错误。2、双方约定佣金的支付方式为开盘前所售楼房支付一次，开盘后按月支付。但中通公司一直未付，其行为构成违约。中通公司与王某某的前夫签订的协议未经王某某授权，对王某某无约束力，中通公司据此协议让王某某撤出售楼部亦构成违约。因中通公司的违约导致王某某解除了与其聘用人员的代理销售协议，并支付了x元的违约金，中通公司应当赔偿。请求二审依法改判中通公司支付佣金x.51元及利息，并赔偿违约金x元。
中通公司上诉称：1、王某某销售的房屋数量为25套，原审认定为32套错误。2、双方在合同中约定，销售25套以上，没有达到40套按2%提取佣金，25套以下部分按1.5%提取佣金。原审计算的佣金提取标准错误，王某某应提取的佣金数额为x.96元。3、中通公司并不存在违约行为，拖延支付佣金是由于王某某拒不配合结算的原因造成的，中通公司不应支付利息。请求二审依法改判支付给王某某的佣金数额为x.96元。
根据双方当事人的诉辩情况，并征询当事人意见，本院归纳本案二审争议焦点如下：1、原审判决计算的佣金数额是否正确，应否支付利息。2、中通公司应否赔偿王某某x元损失。
本院经审理，除对原审查明事实予以确认外，另查明：
1、原审法院于2009年10月17日对王某某调查时，王某某认可其销售的应计提佣金的分期付款的房屋数量为1套；原审法院就王某某销售的应计提佣金的按揭贷款的房屋数量到银行进行调查，调查结果为17套，王某某对此调查结果无异议。
2、本案销售楼盘的开盘时间是2007年1月20日。
本院认为：1、关于原审计算的佣金数额是否正确及应否判决利息的问题。
首先，关于王某某代理销售的应计提佣金的房屋数量问题。原审鉴于王某某与中通公司于2006年11月18日签订的代理销售楼房协议是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律的禁止性规定，而认定该协议为有效协议正确。根据协议约定，销售的房屋回款后计提佣金；且双方认可王某某销售房屋的付款方式分为一次性付清、按揭贷款、分期付款三种情况。其中：（1）关于应计提佣金的分期付款的房屋数量。双方在原审中均认可王某某销售的应计提佣金的分期付款的房屋数量为1套，原审法院据此对王某某销售的应计提佣金的分期付款的房屋数量作出认定正确，应予维持。（2）关于应计提佣金的按揭贷款的房屋数量。双方对王某某销售的应计提佣金的按揭贷款的房屋数量有争议，根据当事人的申请，原审法院到银行对王某某销售的应计提佣金的按揭贷款的房屋数量进行了调查，经查证，王某某销售的应计提佣金的按揭贷款的房屋数量为17套，经质证王某某对该调查结果认可，原审法院据此认定王某某销售的应计提佣金的按揭贷款的房屋数量为17套正确。（3）关于应计提佣金的一次性付款的房屋数量。原审鉴于王某某虽主张其销售的应计提佣金的一次性付款的房屋数量为31套，但其举不出证据证明该31套房屋均已付清房款，且中通公司仅认可王某某销售的房屋中一次性付清房款的数量为14套，而依据中通公司的自认认定应计提佣金的一次性付款的房屋数量为14套，符合证据规则的相关规定。综上，原审关于王某某销售的应计提佣金的房屋数量正确，应予维持。
其次，关于原审计算佣金的标准是否正确的问题。
双方在协议第二条约定“团购起点40套，根据付款方式不同代理佣金相应浮动；如王某某开盘前达不到此套数，在25套以上按2%提取佣金；25套以下按1.5%提取佣金”；第三条约定“一次性付款：按9%提取佣金；分期付款：首付50%，余款在三个月内付清，按7%提取佣金；银行按揭：按5%提取佣金”。从双方的上述约定内容分析，第三条的适用条件是开盘前销售房屋数量达到40套，而根据王某某的丈夫在2006年12月24日与中通公司签订的协议中关于王某某的售房数量“已暂定86套”的约定内容分析，王某某代理销售的房屋数量符合协议第三条的适用条件，原审以此标准计算佣金并无不当。
综上，原审计算的佣金数额正确，应予维持。原审鉴于中通公司欠付佣金的事实，判决从王某某起诉主张权利之日起计算利息符合法律规定，亦应予维持。
2、关于中通公司应否赔偿王某某x元损失的问题。
本院认为，王某某的丈夫于2006年12月24日与中通公司签订退场协议时，系与王某某婚姻关系存续期间，且中通公司在原审中举证证明王某某参加了该协议的协商，并同意该协议内容；王某某虽以未授权其丈夫签订协议而主张该协议无效，但其对该协议约定的内容又部分认可；王某某原聘用的销售人员张园园加入河南源一营销咨询有限公司的时间，与该协议约定的王某某退场时间也吻合。原审鉴于上述情况，综合本案现有证据，对王某某的丈夫与中通公司签订的协议的效力予以认定，符合证据审查认证规则的相关规定。王某某关于中通公司据此协议要求其撤出售楼部构成违约的理由，证据不足。鉴于王某某在该协议签订后即退场，而本案销售楼盘的开盘时间是2007年1月20日，故王某某关于中通公司在开盘后未按约定按月支付售房佣金构成违约的理由，证据不足。综上，王某某要求中通公司赔偿其x元违约损失的请求，不能成立。
综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，实体处理适当，应予维持。王某某和中通公司的上诉理由均不能成立，均予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费x元，由王某某和商丘市中通房地产开发有限责任公司各负担x元。
本判决为终审判决。
审判长张黎东
审判员韦贵云
代理审判员陈红云
二○一○年八月二十八日
书记员刘路清
