原告高某，女，29岁。

原告刘某某，男，29岁。

以上二原告共同委托代理人陈某某，男，57岁。

被告田某某，男，35岁。

委托代理人孙东晓，河南恩达律师事务所律师。

原告高某、刘某某与被告田某某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2010年4月28日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告高某、刘某某共同委托代理人陈某某，被告田某某及其委托代理人孙东晓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告高某、刘某某诉称：原、被告于2009年4月21日签订房产转让协议一份。双方商定，被告田某某以25万元价格购买二原告位于漯河市源汇区X路康泽花园小区住房一套，建筑面积139.30平方米，产权证号为x；付款方式为，被告田某某在协议签订之日起半年内支付二原告首付款5万元，余款20万元在三年后的同日支付给二原告，被告田某某每年向二原告支付所欠20万元购房款的利息x元整，协议签订之日起一个月内被告田某某向二原告支付第一年的利息x元，其余利息每年年初第一个月支付；若二原告违约，全额退还购房款和利息，同时支付被告田某某违约金3万元。若被告田某某违约，先期支付的购房款和利息，二原告不予退还。

协议签订后，二原告按约定将房屋交付给被告田某某，但被告田某某却违背协议的约定，迟迟未将首付款支付给二原告，经多次催促，被告田某某又于2009年12月4日给二原告出具保证书一份，内容为，被告田某某保证在2010年元月30日付清首付款5万元及违约所产生的利息3000元整，合计人民币x元整，如到期仍未支付，被告田某某将放弃购买房产，并赔偿房产所有人一切损失。二原告收到保证书后，又多次向被告讨要首付款，但被告田某某至今都未按约定履行。为此，二原告请求法院判令终止房产转让协议，被告田某某返还房屋，赔偿违约损失x元，并承担本案诉讼费用。

被告田某某辩称：因为资金紧张暂时无法还款，尚不构成根本违约，不同意解除合同。目前正在积极想办法筹措资金，要求二原告继续履行合同。

经审理查明的事实同原告高某、刘某某所述。

另查明：1.涉案房屋于2008年3月4日设定抵押，抵押权人为漯河市住房公积金管理中心，2010年6月29日该权利注销。2.涉案房屋的实际产权证号为源汇区字第x号，原、被告签订房产转让协议上记载的产权证号x系该房屋原来的产权证号。3.被告田某某已对涉案房屋进行了装修。4.2009年5月21日被告田某某向二原告支付第一年利息x元；2010年元月30日支付购房款1万元；2010年3月4日支付1万元。

本院认为：原告高某、刘某某与被告田某某签订的房产转让协议是双方当事人真实意思的表示，内容合法，虽然签订协议时该房屋设定有抵押权，但原告高某、刘某某转让该房屋后，通过履行债务已将该房屋上设定的抵押权消灭，故房产转让协议的效力应予认定。合同签订后，二原告依约将房屋交付被告田某某，被告田某某却未按合同约定的期限向二原告支付购房款，经二原告催要，被告田某某再次保证，于2010年元月30日前付清首付款，并承诺到期仍未支付，放弃购房并赔偿损失。而直至本案二原告起诉之日，被告田某某仍未付清首付款，致使二原告订立合同的目的不能实现，其行为已构成根本违约。同时，双方约定解除合同的条件也已成就，故二原告要求解除合同的诉请，应予支持。被告田某某认为其不构成根本违约的辩解意见于事实不符，不予采纳。本案合同解除后，发生相互返还的法律后果，一是被告田某某应将房屋返还给二原告。由于被告田某某已对该房屋进行了装修，由此所带来的利益遂由二原告享有，根据公平原则，二原告本应该对被告田某某支出的房屋装修费给予适当补偿，但被告田某某在庭审中，始终以其行为不构成违约进行抗辩，即便在本院依法向其行使释明权后，仍未就房屋装修费补偿问题提出明确请求。虽然庭审后被告田某某又向本院提出鉴定申请，但却拒不配合司法鉴定机构，致使评估工作无法进行，故本院对房屋装修费补偿部分不予处理，被告田某某可另行主张权利；二是二原告应将购房款和利息x元返还给被告田某某。但由于双方当事人在合同中明确约定，若被告违约，先期支付的购房款和利息不予退还。故本院认定，被告田某某已经支付的x元购房款和利息，应作为违约金，二原告不予退还。二原告诉请违约金x元，系因对合同违约条款“先期支付的购房款和利息不予退还”理解为“先期应当支付的购房款和利息不予退还”。而对该文字文义通常的、合理的解释，应理解为“先期已经实际支付的购房款和利息不予退还”。故二原告对违约金请求数额超出合同约定部分，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条的规定，判决如下：

一、解除原告高某、刘某某与被告田某某签订的房屋买卖合同。

二、被告田某某于本判决生效后三十日内将位于漯河市源汇区X路康泽花园小区，产权证号为房权证源汇区字第x号的房屋一套返还给原告高某、刘某某。

三、被告田某某已支付的购房款和利息x元，原告高某、刘某某不予返还。

案件受理费5050元，由被告田某某负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省漯河市中级人民法院。

审判长黄某

审判员王新蕾

代理审判员李庆贺

二Ｏ一Ｏ年十月十六日

书记员宋伟