原告上XX厂，住所地上海市奉贤区X镇九华工业区，现联系地址：上海市奉贤区X镇X路X号。

法定代表人XX，厂长。

委托代理人XX，男，1969年生，汉族，住上海市奉贤区X村A区X号X室。

被告上XX厂，住所地上海市奉贤区X镇X村。

法定代表人XX，厂长。

委托代理人XX，上海市龙襄律师事务所律师

原告XX厂诉被告上XX厂房屋租赁合同纠纷一案，本院于2010年7月26日受理后，依法适用简易程序，由代理审判员方煜独任审判，并于同年8月19日、9月10日、10月15日进行了三次公开开庭审理。原告的委托代理人XX、被告的法定代表人XX及委托代理人XX均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称，原、被告于2007年底达成租赁口头协议，于2008年1月起，由被告承租原告位于上海市奉贤区奉浦开发区X村X路X号约260平方米的部分厂房，租金为每年人民币15,000元（以下币种均为人民币），一年一付，先付后租。但被告仅支付了2008年度的租金，至今已有19个月未再付租金，原告多次催讨无果，遂诉讼来院，请求本院判令：1、被告支付租赁费23,750元；2、解除原、被告的租赁关系，被告限期搬离；3、诉讼费由被告承担。

庭审中，原告还提出，由于遇到动迁，原告已与拆迁单位签订拆迁补偿协议，租赁协议已无继续履行的基础，因此，协议应当解除。

原告为证明其诉请，向本院提供了下列证据：

1、《非居住房屋动迁补偿协议》1份，旨在证明原告已就包括涉案租赁房屋的整体房屋，与动迁单位签订了动迁补偿协议，并约定于2010年7月10日前搬离；

2、房屋拆迁许可证1份，旨在证明涉案租赁房屋已被列入拆迁范围；

3、限期搬离原址、接受拆迁的通知1份，旨在证明原告已通知被告限期搬离，但被告置之不理；

4、估价报告1份，旨在证明拆迁补偿款中不涉及被告提出的设备补偿费、装潢费、用电经济补偿、租金补差、解除职员安置补偿费。

被告辩称，原告所称不是事实，原、被告之间签订过书面协议，租赁房屋的面积为300平方米，租金按双方的交易习惯时先租后付，2009年的租金已支付，而2010年的租金还未到支付期限，故不同意解除合同。

针对原告提出的动迁事由，被告还辩称，动迁不是法律规定的不可抗力的范畴，协议也未约定遇动迁即可解除合同，故原告没有解除权，被告不同意解除合同。

被告为其辩称，向本院提供以下证据：

1、《租房协议》1份，旨在证明原、被告签订过书面的租赁合同，约定了租赁房屋面积为300平方米等具体内容；

2、收条1份，旨在证明被告已支付2009年的的租金；

3、照片七张，旨在证明估价报告中涉及被告装潢的价格为5,149.1元。

对原、被告提供的上述证据，经庭审质证，原、被告对对方提供的证据的真实性均无异议，经本院审查后认为，上述证据因均真实、有效，且与本案有关联性，本院均予以确认。

原告为证明拆迁补偿项目的具体构成，向本院申请证人XX到庭作证，本院予以准许。苏卫忠对涉案拆迁协议进行当庭陈述：1、停业补偿费为每平方米350元、搬迁补偿费为每平方米50元；2、设备、水电指房屋附属的相关配套，补偿款296万元是双方协商一致的价格，没有具体明细，系针对产权人的补偿。

由于被告对XX的身份及证词内容提出异议，并请求本院调查核实，本院赴上海奉浦房屋动迁有限公司（以下简称奉浦公司）进行调查，其陈述：1、XX是该公司的职员，由于动迁地位于奉浦工业区，XX也兼上海市工业综合开发区动迁管理部的工作；2、估价报告包含房屋价值、二次装潢价值、附属设施建制，但不包含水电设施价值；3、实际补偿价格大于估价，是由于有遗漏部分，由双方协商确定，但与承租房屋内所有东西都无关；3、停业补偿费为每平方米350元、搬迁补偿费为每平方米50元，签订协议时不知道有承租单位，补偿对象是针对所有权人的；4、设备、水电等相关补偿款2,969,928元，也是协商一致的价格，总价的差额部分均归于此项下，包含基础道路、铺设的地下管道、高压变电设施等，难以一一说明具体包含的项目及对应价值，但与承租房屋内的机器设备没有关联；5、固定机器的土建没有看过，也不知道有该项目，不是补偿范围；6、由于奉浦公司仅联系所有权人，所有权人与承租人之间对拆迁款的分配，其无法作出评定。

对本院的调查笔录，经庭审质证，原告表示没有异议，被告表示，对调查笔录的本身没有异议，但对奉浦公司的表述内容有异议，认为补偿没有按照估价流程操作，有侵犯承租人利益之嫌。本院对此调查笔录内容，认证如下：奉浦公司陈述的内容客观，且与本案有关联，本院予以采纳。

经审理查明，2008年1月1日，原、被告签订了《租房协议》，双方约定:由被告承租原告位于奉贤区奉浦开发区X村X号的300平方米厂房，租期为五年，自2008年1月1日至2013年1月1日止，租金每年为15,000元。

嗣后，被告使用租赁房屋，并支付了2008及2009年的两年租金。

2009年9月，涉案租赁房屋被列入动迁范围。2010年6月28日，原告与拆迁单位奉贤区土地储备中心及房屋拆迁实施单位奉浦公司签订了《非居住房屋动迁补偿协议》，双方约定：原告的房屋建筑面积1575.18平方米，占地面积2000平方米，建筑物及两次装潢总评估价为2,200,000元，停产停业及搬迁补偿费为630,072元，设备、水电等相关经济补偿款2,969,928元，原告于2010年7月10日前搬离原址等内容。

除被告承租的房屋外，原告已撤空该地址的其余房屋，由于原、被告就拆迁补偿未能达成一致意见，被告未搬离承租房屋，原告遂诉讼来院。

庭审中，被告陈述：被告为增加用电额度支付了3,523元、进户电线的费用在7,000-8,000元、装潢费50,000元。原告还应补偿设备补偿费270,000元、停业停产、搬迁费120,000元、用电经济补偿50,000元、租金补差45,000元、解除职工安置补偿费24,000元，合计应补偿559,000元。

经本院组织调解，原告同意一次性补偿被告220,000元，但被告不予同意，致使调解不成。

本院认为，因不可抗力致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。本案中，由于涉案租赁房屋已被政府相关单位列入动迁范围，系政府对该地区规划所实施的行为，属于法律规定的不可抗力范畴，而房屋被拆迁后，原、被告已无法实现租赁目的，故合同可以解除。合同解除后，对被告而言，被告除及时搬离租赁房屋外，还应按其实际租赁的时间支付相应的租金；对原告而言，虽合同的解除不能归责于原告，但动迁单位已对其进行了相应的拆迁补偿，该协议中属于承租人即被告因拆迁所受到的损失应由原告予以相应补偿。就具体的补偿范围和对应的金额，根据补偿协议，停业停产损失为每平方米350元、搬迁补偿费为每平方米50元，而被告承租的面积为300平方米，故该项的补偿款应计为120,000元；被告为增加用电额度支付了3,523元、进户电线的费用8,000元、属于被告的二次装潢价值5,149.1元，原告对此三项金额予以认可，并表示愿意补偿，本院予以准许；被告所称的在租赁房屋内为固定机器所花费的土建费用50,000元，因动迁单位明确表示不在评估范围内，被告请求补偿没有依据，但原告对此项同意补偿20,000元，于法无悖，本院予以准许；对被告提出的设备补偿费270,000元、用电经济补偿50,000元、租金补差45,000元、解除职工安置补偿费24,000元等，因缺乏相应依据，本院对此四项金额难以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（一）项、第九十七条、第二百一十二条之规定，判决如下：

一、解除原、被告于2008年1月1日告签订的《租房协议》；

二、被告XX厂于本判决生效后十日内搬离位于上海市奉贤区奉浦开发区X村X号的租赁房屋；

三、被告XX厂于本判决生效后十日内支付原告XX厂自2010年1月1日起至实际搬出日止的租金，租金金额按年租金15,000元计算；

四、原告XX厂于判决生效后十日内补偿被告XX厂停业停产损失费和搬迁费120,000元、用电额度申请费3,523元、进户电线费8,000元、固定机器的土建费20,000元、两次装潢费5,149.10元，合计156,672.10元。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费人民币394元，减半收取，由原、被告各半负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

代理审判员方煜

二一年十月十五日

书记员周晨

审判员方煜