原告蔡a，男，汉族，户籍地上海市×区×新村×号×室，现住上海市×区×路×弄×号×室。
原告姜a，女，汉族，户籍地同上，现住同上。
原告蔡b，男，汉族，户籍地同上，现住同上。
三原告共同委托代理人沈a，上海市A律师事务所律师。
被告上海A房地产开发有限公司，住所地上海市×区×路×号。
法定代表人詹a，董事长。
委托代理人赵a，上海市B律师事务所律师。
原告蔡a、姜a、蔡b与被告上海A房地产开发有限公司（以下简称“A公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2010年3月4日立案受理，被告于同年3月19日对管辖权提出异议，后被本院依法裁定驳回。被告不服提起上诉，二审法院于同年4月15日依法驳回上诉，维持原裁定。后依法由代理审判员许瑜华适用简易程序于同年4月21日公开开庭进行了审理。三原告蔡a、姜a、蔡b的共同委托代理人沈a，被告A公司的委托代理人赵a到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告蔡a、姜a、蔡b诉称：原、被告于2006年12月25日签订房地产预售合同，约定原告向被告购买位于×区×路×弄×号×室房屋，总价为人民币（下同）935,312元。被告应于2008年6月30日前取得大产证，并在同年9月8日前为原告办出小产证。原告曾就被告逾期办理小产证起诉至贵院，贵院于2009年5月11日出具生效《民事判决书》，判令被告应向原告承担自2008年9月9日起至2009年5月11日止的逾期办证违约金。之后，经了解，被告于2009年4月29日办出大产证。根据合同第十四条之规定，被告办出大产证后应与原告签署《房屋交接书》及办理小产证。现被告逾期办理小产证之行为已侵犯了原告的合法权益，原告遂诉诸法院要求依法判令：一、确认原被告签署的《房屋交接书》第3条条款无效；二、被告支付逾期办证违约金11,784.93元（自2009年5月12日起至被告为原告办出小产证之日止，按同期中国人民银行规定的逾期贷款利息标准计算）。
诉讼中，由于原告于2009年8月14日办出小产证，故原告将上述诉请的违约金截止日期明确表示计算至2009年8月14日止。
被告A公司辩称：一、被告延期办出大产证的原因系由于政府部门建造磁悬浮，对原来的建筑规划进行变更要求停工所致，由此导致被告延期交房，其并非被告的主观过错；二、被告在克服种种困难后于2009年4月29日取得了房屋大产证，于同年5月份即通知小业主前来签订房屋交接书。被告已尽到了通知义务，故造成小产证延期办理责任不在被告；三、原告诉请的违约金的截止日期是被告为原告办出小产证之日，但事实上小产证手续是由原告自行办理的，故被告在向原告移交办理小产证的各种材料后，原告延期办出小产证的责任由其自行承担。综上，不同意原告的诉讼请求；四、合同约定的大产证办理时间节点是2008年6月30日，实际办出大产证的时间是2009年4月29日，房屋交接书第3条是对上述客观事实的简单陈述，因此不能认定为无效。
经审理查明：2006年12月25日，原告蔡a、姜a、蔡b（乙方）与被告A公司（甲方）签订《上海市商品房预售合同》1份，约定乙方向甲方购买×区×路×弄×号×室房屋，总房价款暂定为933,034元。甲方定于2008年3月31日前将该房屋交付给乙方。甲方如未在本合同约定的期限内将该房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按已支付的房价款日万分之一点五计算，违约金自约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。该合同第十条约定，该房屋的交付必须符合下列条件：取得了《住宅交付使用许可证》；甲方对该房屋设定的抵押已注销；甲方已按规定缴纳了物业维修基金；甲方承诺在2008年6月30日前办理房地产初始登记手续，取得新建商品房房地产权证（大产证）。合同第十三条约定，该房屋符合本合同第十条约定的交付条件后，甲方应在交付之日前10天书面通知乙方办理交付该房屋的手续，乙方应在收到该通知之日起10天内，会同甲方对该房屋进行验收交接。房屋交付的标志为甲方取得《上海市住宅交付使用许可证》。合同第十四条约定，在甲方办理了新建商品房房地产初始登记手续、取得了房地产权证（大产证）后，由甲、乙双方签署《房屋交接书》作为办理该房屋过户手续的必备文件。甲、乙双方在签署《房屋交接书》之日起60日内，由双方依法向×区房地产交易中心办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证（小产证）。
2008年3月18日，被告向原告发出《告业主书》，称由于政府建造磁悬浮影响到工程施工，因此将原定交房日期延至2008年5月31日。之后原告在接到被告的交房通知后，于2008年6月3日与被告签订《补充协议（一）》，主要内容是原告购买的上述房屋实测面积与暂测面积有误差，原告同意补房款2,278元。至此，原告共向被告支付了购房款935,312元。同日，双方还签订了《补充协议（二）》，主要内容是被告逾期交房63天，应向原告支付违约金8,817元。
2009年4月29日，被告取得了上述房屋的《上海市房地产权证》，于同年5月向原告发出《通知》，要求原告于2009年5月6日至11日签订《房屋交接书》。原告在接到上述通知后，于2009年5月11日前去被告处签订房屋交接书，但被告向原告提供的房屋交接书第3条载明：“原预售合同约定，甲方办理房地产初始登记取得房地产权证，日期为2008年6月30日。现在，甲乙双方同意甲方办理房地产初始登记手续取得房地产权证的日期为2009年4月29日。对此，甲乙双方无任何争议。”由于原告认为被告单方拟定的上述条款擅自变更了原预售合同约定的取得大产证的时间，欠缺公平合理性，故不愿与被告签署《房屋交接书》，并于2009年6月委托律师致函被告要求删除该交接书中的第3条内容，与原告签署公平合理的《房屋交接书》并办理小产证。后由于被告不同意原告要求删除该交接书中的第3条内容，致双方未能办理房屋交接手续。
2009年7月26日，原、被告签订《房屋交接书》，确认双方于该日办理了房屋交接，另该交接书第3条载明：“原预售合同约定，甲方办理房地产初始登记取得房地产权证，日期为2008年6月30日。现在，甲乙双方同意甲方办理房地产初始登记手续取得房地产权证的日期为2009年4月29日。对此，甲乙双方无任何争议。”同日，被告向原告提供了办理小产证的相关资料。同年8月14日，原告取得了涉案房屋的小产证，遂成讼。
另查明：2007年6月7日，×区规划管理局以×规[2007]X号文向被告发出《停工通知》，内容如下：你公司正在建设的×小区×街坊项目（上海市×镇×路北地块），与上海市规划局批准的磁悬浮控制线有冲突，为此特通知如下：一、请你公司立即停止×小区×街坊项目中，西侧磁悬浮控制线（距磁悬浮轨道22.5米）范围内，即5#、6#、12#楼西侧单元的施工；二、目前，磁悬浮项目正在认证之中，如经认证磁悬浮工程对你公司的×小区×街坊项目无影响，我局将另行通知你公司恢复施工。
2008年2月28日，×区规划管理局向被告发出《关于同意上海A房地产开发有限公司拆分×小区×街坊商品住宅建设工程规划许可证的通知》，内容如下：你公司《关于×小区×街坊建设工程规划许可证拆分的请示》及相关资料我局已收悉。经核，该项目我局以×建（2005）x号核发建设工程规划许可证。由于磁悬浮工程动迁等原因，该基地中5#、6#、12#、14#、15#楼、地下车库、垃圾房、配电房1、2、3、门卫1、2无法正常开工。为确保1#-4#、7#-11#、13#楼住宅的正常建设，经我局研究，同意将×建（2005）x号建设工程规划许可证拆分为×建（2005）x（1）和×建x（2）。
还查明：原告曾起诉本院要求被告支付逾期办证违约金。后本院于2009年5月11日以×号民事判决书，判令被告向原告承担自2008年9月9日起至2009年5月11日止，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准计算的逾期办证违约金。
判决后，被告不服提起上诉，二审法院于2009年7月10日以×号民事判决书判决驳回上诉，维持原判。
以上事实，由原告提供的1.被告于2008年3月18日向原告发出的《告业主书》、2.被告取得大产证的房地产登记信息、3.被告向原告提供的空白《房屋交接书》文本、4.原告委托律师向被告发出的律师函及特快专递邮寄凭证、5.×人民法院的谈话笔录、6.×号民事判决书及×号民事判决书、7.原、被告签订的《房屋交接书》、8.涉案房屋的小产证，被告提供的1.《建设工程规划许可证》（附建筑工程项目表）、2.×规建[2008]X号关于拆分建设工程规划许可证的通知、3.×规[2007]X号《停工通知》、4.《上海市新建住宅交付使用许可证》、5.涉案房屋的大产证、6.被告于2009年5月向原告发出要求办理房屋交接书的《通知》及办证须知、7.《自办产证资料交接清单》以及原、被告的当庭陈述等证据为证。。
上述证据具有真实性，且与本案相关联，本院确认其证据效力。至于被告提供的旨在证明《房屋交接书》第3条经先例判决为有效条款的补充协议及相应的一审、二审民事判决书，由于经该判决书确认有效的条款与本案所涉的《房屋交接书》第3条存在实质性差别，故上述证据与本案不具有关联性，本院不予采信。
本院认为：原、被告签订的《上海市商品房预售合同》，系签约当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应信守并依约履行。本案中，被告作为房屋出卖方，负有向买受方即本案原告按约交付房屋及协助办理小产证的义务。根据上述合同约定，原告办理小产证的时间为被告于2008年6月30日前取得大产证之后的70天内（即2008年9月8日前），而被告直至2009年4月29日取得大产证。就本案而言，被告与原告签订的《房屋交接书》中的第3条内容，并非是对事实的简单确认，而系被告在未经原告同意的情况下，将原预售合同约定取得大产证的日期变更为被告实际取得大产证的日期，属擅自变更原预售合同的约定，使原告丧失了追究被告逾期办证违约责任的权利。该条款系被告提供的格式条款，免除了被告的违约责任，排除了原告的主要权利,应属无效。被告因此应对逾期办证的违约行为承担相应的违约责任。
关于因政府建造磁悬浮需要导致被告工期拖延、办证逾期是否构成免责的问题，从被告提供的×区规划管理局的相关文件显示，涉案房屋也不在政府被要求停工的范围内。因此被告以此为由认为不应承担违约责任之抗辩意见，本院不予采纳。另被告提供的《自办产证资料交接清单》，虽从形式上看确系小业主自办小产证，但从其实质看，是被告在与原告签订房屋交接书后，向原告提供办理小产证所需的相关资料，并配合原告向×区房地产交易中心办理房屋产权过户手续及申领该房屋的小产证，因此虽原告自行前往交易中心办理小产证，但实则也系由原、被告双方共同办理，且原告在签收了被告移交的上述办证资料后60日内办出了小产证，这也符合双方在预售合同中所约定的合理期限，故被告以其向原告移交了上述办证资料后，原告延期办出小产证的责任由原告自行承担之抗辩意见，本院亦不予采信。
根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，“由于出卖人的原因，买受人逾期取得房屋权属证书，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。因此，原告要求被告支付自2009年5月12日起至2009年8月14日止，按银行逾期贷款利息计算的赔付标准支付违约金之诉请，于法有据，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款、第四十条、第一百零七条、第一百三十五条之规定，判决如下：
一、原告蔡a、姜a、蔡b与被告上海A房地产开发有限公司签订的《房屋交接书》第3条条款无效；
二、被告上海A房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告蔡a、姜a、蔡b以房价款935,312元计，自2009年5月12日起至2009年8月14日止，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准计算的逾期办证违约金。
如果未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取计47.31元，由被告上海A房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员许瑜华
书记员钱洁
