原告中国建设银行股份有限公司北京丰台支行，住所地北京市丰台区X路X号。

负责人秦某某，行长。

委托代理人郝翰，北京市善邦律师事务所律师。

委托代理人赵庆，北京市善邦律师事务所律师。

被告沈某，男，汉族，X年X月X日出生，无业，住（略）。

委托代理人朱玉标，北京市翔鹰律师事务所律师。

被告北京海天房地产开发有限公司，住所地北京市海淀区X路X号。

法定代表人黄某某，董事长。

委托代理人李景韶，北京市翔鹰律师事务所律师。

原告中国建设银行股份有限公司北京丰台支行(以下简称丰台建行)与被告沈某，被告北京海天房地产开发有限公司(以下简称海天公司)借款合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告丰台建行的委托代理人赵庆，被告沈某的委托代理人朱玉标，被告海天公司的委托代理人李景韶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告丰台建行诉称：2001年12月29日，原告（原中国建设银行北京丰台支行）与二被告签订《个人住房贷款借款合同》，合同约定：被告一向原告借款199万元用于购买被告二开发的海天广场CⅡ座X层X号房屋，合同期限为20年，即从2001年12月29日起至2021年12月28日止，贷款月利率为4.65‰。合同同时约定在被告一取得涉案房屋《房屋所有权证》并办妥抵押登记之前，由被告二提供连带责任保证。合同还约定如借款期间被告一累计六个月未偿还贷款本息，原告有权解除合同并提前收回已发放贷款本息，并有权要求被告二履行保证责任。合同签约后，原告如约发放了贷款，自2006年11月起被告一没有按月还款，现已超过六个月，构成了违约。且所购房屋也没有办理抵押登记，因此被告二亦应该履行保证责任。故起诉要求判令：1、解除《个人住房贷款借款合同》；2、被告一偿还借款本金人民币x.97元，偿还截至2008年9月2日的利息x.59元，并支付自2008年9月3日起至付清之日止的利息（按中国人民银行规定的同期逾期贷款利率计算），被告二对上述债务承担连带保证责任；3、二被告承担诉讼费用。

被告沈某辩称：借款合同真实，但是第一被告已经与第二被告办理了退房手续，并约定有第二被告偿还贷款本金及利息，银行贷款的本金及利息应由第二被告偿还。

被告海天公司辩称：借款合同真实性认可，我公司与第一被告确实签订了退房协议，我公司愿意承担还款义务，偿还原告的借款及利息。

经审理查明：2001年12月29日，甲方（借款人、抵押人）沈某与乙方（贷款人、抵押权人）丰台建行（原中国建设银行北京丰台支行，2005年1月24日经工商行政管理机关核准变更为现名称）、丙方（保证人）海天公司（原北京海天大厦发展有限公司，2002年7月1日经工商行政管理机关核准变更为现名称）签订《个人住房贷款借款合同》，约定：甲方向乙方借款人民币199万元用于购买丙方开发的海天广场CⅡ座X层X号房屋；期限20年，即从2001年12月29日起至2021年12月28日止；贷款月利率为4.65‰；在甲方取得该房屋《房屋所有权证》、并办妥抵押登记之前，由丙方提供连带责任保证；如借款期间甲方累计六个月未偿还贷款本息，乙方有权解除合同并提前收回已发放贷款本息，并有权要求丙方履行保证责任等。签约后，丰台建行如约发放了贷款。沈某自2006年11月起不按期还款，至今未偿还的借款本金为x.97元，截至2008年9月2日拖欠的利息为x.59元。沈某所购房屋没有办理抵押登记。

另查：2002年3月，甲方海天公司与乙方沈某签订退房协议书，约定：乙方购买了由甲方开发的海天广场CⅡ座X层X号房屋，并签订了《商品房买卖合同》，现因甲方迟迟不能交付该房屋，故乙方提出退房申请；甲方同意乙方退房，由甲方代为清偿乙方所欠银行贷款；甲乙双方终止权利义务关系，乙方不得以任何理由向甲方索要任何款项；甲方有权将该房屋另行处理，乙方对该房屋不再享有任何权利，原合同作废；自协议签订后，乙方对该房屋的一切债权债务及连带责任全部转移给甲方，退房后该房屋所引起的一切法律纠纷均与乙方无关。之后，海天公司口头通知了丰台建行。

上述事实，有原告丰台建行提供的个人住房贷款借款合同、个人贷款支付凭证、核定贷款指标通知、账户查询单、工商行政管理机关证明及当事人陈述在案佐证。

本院认为：丰台建行与沈某、海天公司签订的借款合同，各方当事人认可，不违反法律、行政法规的强制性规定，本院确认有效。当事人应当按照合同约定履行自己的义务。签约后，丰台建行按照约定履行了发放贷款的义务，沈某未按照约定的期限履行偿还本息的义务，海天公司亦未履行连带保证责任。丰台建行要求解除合同、提前收回全部贷款本息，符合合同约定、法律规定。沈某称已经将贷款所购房屋退还给海天公司，还款责任应该由海天公司承担，海天公司也表示愿意承担还款义务。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。本案中，沈某系为向海天公司购买房屋而与丰台建行签订个人购房借款合同，该合同项下的贷款已划入海天公司账户，沈某与海天公司签订了退房协议，双方的商品房买卖合同即已解除，海天公司是本案借款的实际占有、使用人。在丰台建行要求解除借款合同、提前收回贷款的情况下，海天公司应承担直接向丰台建行偿还贷款本息之责，沈某不再承担还款责任。故沈某、海天公司的相关辩称，本院予以采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款的规定，判决如下：

一、解除中国建设银行股份有限公司北京丰台支行与沈某、北京海天房地产开发有限公司签订的《个人住房贷款借款合同》。

二、北京海天房地产开发有限公司于本判决生效后十日内给付中国建设银行股份有限公司北京丰台支行借款本金人民币一百六十九万八千九百零六元九角七分。

三、北京海天房地产开发有限公司于本判决生效后十日内给付中国建设银行股份有限公司北京丰台支行截至二○○八年九月二日的利息二十四万六千七百四十五元五角九分。

四、北京海天房地产开发有限公司于本判决生效后十日内给付中国建设银行股份有限公司北京丰台支行自二○○八年九月三日起至本息付清之日止的利息（按中国人民银行规定的同期逾期贷款利率计算）。

五、驳回中国建设银行股份有限公司北京丰台支行的其它诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费二万二千三百一十一元，由北京海天房地产开发有限公司负担（本判决生效后七日内交纳）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳相应的上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。

审判长李东谊

人民陪审员霍忠长

人民陪审员章冠雄

二○○八年十二月十一日

书记员闫斯斯