上诉人（原审被告）张某乙，男，汉族，X年X月X日出生，住（略）。
委托代理人魏纪伟，河南博正律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）曹某丙，男，汉族，X年X月X日出生，住（略）。
被上诉人（原审原告）李某丁，女，汉族，X年X月X日出生，住（略）。
被上诉人（原审原告）李某戊，女，汉族，X年X月X日出生，住（略）。
被上诉人（原审原告）李某己，男，汉族，X年X月X日出生，住（略）-X号。
被上诉人（原审原告）施某某，男，汉族，X年X月X日出生，住（略）。
被上诉人（原审原告）王某庚，男，汉族，X年X月X日出生，住（略）。
被上诉人（原审原告）赵某辛，男，汉族，X年X月X日出生，住（略）。
被上诉人（原审原告）马某某，女，汉族，X年X月X日出生，住（略）。
被上诉人（原审原告）何某某，男，汉族，X年X月X日出生，住（略）。
被上诉人（原审原告）林某某，女，汉族，X年X月X日出生，住（略）。
被上诉人（原审原告）赵某壬，女，汉族，X年X月X日出生，住（略）。
被上诉人（原审原告）张某癸，男，汉族，X年X月X日出生，住（略）。
被上诉人（原审原告）崔某某，男，汉族，X年X月X日出生，住（略）。
被上诉人（原审原告）王某某，男，汉族，X年X月X日出生，住（略）。
被上诉人（原审原告）翟某某，男，汉族，X年X月X日出生，住（略）。
被上诉人（原审原告）侯某某，男，汉族，X年X月X日出生，住（略）。
被上诉人（原审原告）张某某，女，汉族，X年X月X日出生，住（略）。
被上诉人（原审原告）张某某，女，汉族，X年X月X日出生，住（略）。
被上诉人（原审原告）李某某，男，汉族，X年X月X日出生，住（略）。
被上诉人（原审原告）曹某某，男，汉族，X年X月X日出生，住（略）。
被上诉人（原审原告）徐某某，女，汉族，X年X月X日出生，住（略）。
被上诉人（原审原告）刘某，男，汉族，X年X月X日出生，住（略）。
被上诉人（原审原告）任某，女，汉族，X年X月X日出生，住（略）。
被上诉人（原审原告）孙某某，男，汉族，1975年l月4日出生，住（略）。
被上诉人（原审原告）王某某，女，汉族，X年X月X日出生，住（略）。
被上诉人（原审原告）赵某某，男，汉族，X年X月X日出生，住（略）。
被上诉人（原审原告）赵某某，女，汉族，X年X月X日出生，住（略）。
被上诉人（原审原告）徐某某，女，汉族，X年X月X日出生，住（略）。
被上诉人（原审原告）袁某某，女，汉族，X年X月X日出生，住（略）。
被上诉人（原审原告）黄某某，女，汉族，X年X月X日出生，住（略）。
被上诉人（原审原告）窦某某，男，汉族，X年X月X日出生，住（略）。
被上诉人（原审原告）韩某某，女，汉族，X年X月X日出生，住（略）。
诉讼代表人曹某丙，男，汉族，X年X月X日出生，住（略）。
委托代理人杜宏昌，河南方邦律师事务所律师。
委托代理人闫尚伟，河南方邦律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）河南绿城建设工程有限公司。住所地：荥阳市X路东段。
法定代表人冯某某，总经理。
委托代理人朱培，河南神龙律师事务所律师。
委托代理人赵某某，该公司职工。
上诉人张某乙因与被上诉人曹某丙、李某丁、李某戊、李某己、施某某、王某庚、赵某辛、马某某、何某某、林某某、赵某壬、张某癸、崔某某、王某某、翟某某、侯某某、张某某、张某某、李某海、曹某某、徐某某、刘某、任某、孙某某、王某某、赵某某、赵某某、徐某某、袁某某、黄某某、窦某某、韩某某及被上诉人河南绿城建设工程有限公司（以下简称绿城公司）租赁合同纠纷一案，不服河南省郑州市金水区人民法院（2010）金民一初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人张某乙的委托代理人魏纪伟，被上诉人曹某丙、李某丁、李某戊、李某己、施某某、王某庚、赵某辛、马某某、何某某、林某某、赵某壬、张某癸、崔某某、王某某、翟某某、侯某某、张某某、张某某、李某海、曹某某、徐某某、刘某、任某、孙某某、王某某、赵某某、赵某某、徐某某、袁某某、黄某某、窦某某、韩某某的诉讼代表人曹某丙及其委托代理人闫尚伟、杜宏昌，被上诉人绿城公司的委托代理人朱培，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，确认事实如下：郑州市金水区X路X号院X号楼是1994年1月4日经郑州市城建规划局批准，由绿城公司（原荥阳市第五建筑公司）建设。建造完成后，荥阳市第五建筑公司于2006年5月19日就该楼外门面房与张某乙签订了租房协议。该租房协议载明，荥阳市第五建筑公司与张某乙达成协议，将城东路X号医药工业公司住宅楼外门面房租给张某乙使用，年租金7000元，每年7月底一次性交清全年租金。租房协议签订后，张某乙将该门面房转由李某梅实际经营至今。
另查明，2008年3月31日，经金水区X路办事处顺三社区人民调解委员会调解，金水区X路X号X号楼院全体业主与荥阳市第五建筑公司达成调解协议：1、金水区X路X号X号楼传达室交金水区X路X号X号楼院业主委员会，但业主委员会必须保证该传达室作为门卫室使用，不得用于营利性经营；2、鉴于荥阳市第五建筑公司与商户的合同于2008年到期，业主同意荥阳市第五建筑公司于2008年8月30日前交房。
原审法院认为：业主对建筑物专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。处分共有的不动产应经共有人同意。金水区X路X号X号楼院传达室系该小区共有部分，曹某丙等做为小区业主享有共有和共同管理的权利。荥阳市第五建筑公司与张某乙签订的租房协议，未经曹某丙等同意或追认，且绿城公司未提供证据证明对该房产享有所有、使用、处分的权利，故绿城公司与张某乙签订的租赁合同无效。对绿城公司、张某乙合同有效的辩称不予采信。综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十二条、第七十条、第九十七条、《中华人民共和国合同法》第五十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第四十条、第六十四条之规定，该院判决：河南省绿城建设工程有限公司与张某乙签订的租赁合同无效。案件受理费568元，退回曹某丙等468元，由河南省绿城建设工程有限公司负担50元，由张某乙负担50元。
张某乙不服原审判决，向本院上诉称：一审法院认定事实错误。1、郑州市金水区X路X号院X号楼是1994年1月4日经郑州市城建规划局批准建造，由绿城公司承建的。郑州市城建规划局(1993)郑城规建管（许）字第X号规划许可证遵守事项第4条为：沿街底层为营业房。但一审法院却认定为本案中争议的房屋为门卫室，与事实不符。2、绿城公司与张某乙签订租赁合同时，该X号楼尚无出售给曹某丙等，根据相关法律规定该协议是有效的。但一审判决认为该租赁协议未经曹某丙等同意和追认，所以该协议无效。事实是签订该协议时曹某丙等尚未成为该楼的业主，怎么要经曹某丙等的同意呢综上，请求撤销一审判决，确认绿城公司与张某乙签订的租赁合同有效。并由曹某丙等、绿城公司承担相关诉讼费用。
曹某丙等答辩称：一审判决认定本案争议的房屋为门卫房，与事实相符。郑州市城市规划局（1993）郑城规建管（许）字第X号规划许可证遵守事项第4条载明：沿街底层为营业房。而本案争议的房屋不属于沿街底房，而是该X号楼南边单独的小房，属于该楼的公共设施。租赁协议签订的时间是2006年5月19日，房产证颁发的时间是2001年左右。绿城公司与张某乙签订的房屋租赁协议未经曹某丙等同意或追认，应认定为无效等。请求驳回张某乙的上诉，维持原判。
绿城公司答辩称：本案争议的房屋原是绿城公司所有。后张某乙、业主与绿城公司三方达成协议，将房屋所有权转移给业主。从协议达成起，绿城公司已向业主交付了该房屋，绿城公司也协助业主让张某乙交房。绿城公司没有过错，不应承担责任。
本院经审理查明的事实与一审一致。
本院认为：对于涉案的房屋原系绿城公司所建，由绿城公司租赁给张某乙，但该房屋应归曹某丙等全体业主所有。故绿城公司与张某乙所签订租赁协议的行为，系无权处分行为，该行为应征得曹某丙等全体业主的同意或追认。现曹某丙等全体业主不同意也未进行追认。故绿城公司与张某乙所签订的租赁协议系无效协议。张某乙的上诉请求无法律依据，不能成立，本院不予支持。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，实体处理并无不当，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由张某乙负担。
本判决为终审判决。
审判长王某
审判员陈启辉
审判员王某
二Ｏ一Ｏ年九月九日
书记员纪绘娟
