上诉人（一审被告）福州光大普惠物业管理有限公司，住所地福建省福州市鼓楼区X路X号宏利大厦X层B单元。

法定代表人杨某。

委托代理人罗某某，该公司员工。

委托代理人杨某松，福建建达（略）事务所（略）。

被上诉人（一审原告）吴某甲，男，X年X月X日出生，汉族，住（略）。身份证号码：x。

被上诉人（一审原告）陈某某，女，X年X月X日出生，汉族，住（略）。系一审被告吴某海母亲。身份证号码：x。

被上诉人（一审原告）李某某，女，X年X月X日出生，汉族，住（略）。系一审被告吴某海配偶。身份证号码：x。

被上诉人（一审原告）吴某乙，女，X年X月X日出生，汉族，住（略）。系一审被告吴某海女儿。

以上被上诉人委托代理人周茂青、蓝春鸿，福建知信衡（略）事务所（略）。

上诉人福州光大普惠物业管理有限公司（以下简称“光大普惠公司”）因与被上诉人吴某甲、被上诉人吴某海租赁合同纠纷一案，不服福州市鼓楼区人民法院（2010）鼓民初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭适用第二审程序对本案进行了审理。在本案的审理过程中，一审被告吴某海死亡，本院依法追加吴某海继承人陈某某、李某某、吴某乙为本案被上诉人。本院曾依法对双方当事人的纠纷进行了调解，但调解不成。本案现已审理终结。

一审原告吴某甲、吴某海请求判令：一、被告福州光大普惠物业管理有限公司立即向原告吴某甲、吴某海支付租金x元（按每年x元的租金标准，从2008年11月13日计至2009年7月18日止；按每月每平方米38元的租金标准，从2009年7月19日计至被告实际交还房屋之日止，现暂计至2009年11月19日止）；二、被告福州光大普惠物业管理有限公司立即赔偿原告吴某甲、吴某海经济损失x.5元；三、被告承担本案全部诉讼费用。

一审判决认定：2006年10月19日，吴某甲、吴某海与光大普惠公司签订《房屋租赁合同》，约定吴某甲、吴某海将福州市X路X号宏利大厦裙房五层净化间（建筑面积为590.25平方米）出租给光大普惠公司作为食堂使用，租期自2006年11月13日起至2007年11月12日止；租金x元/年等内容。2008年11月4日，光大普惠公司向吴某甲、吴某海发出“关于宏利大厦五楼员工食堂停止营业的告知函”。因光大普惠公司未吴某甲、吴某海与办理讼争房屋移交手续，吴某甲、吴某海于2009年2月向光大普惠公司发出催讨租金函，要求光大普惠公司支付2008年11月至2009年2月的租金。光大普惠公司于2009年3月13日向吴某甲、吴某海复函称其已于2008年11月4日发函终止租赁关系，故2008年11月4日以后的租金被告无义务支付。因光大普惠公司没有缴交租金，又没有办理讼争房屋的移交手续，吴某甲、吴某海于2009年7月18日发函给光大普惠公司，要求其支付租金，并表示有第三人准备承租讼争房，若光大普惠公司不愿意继续承租，应于2009年7月31日前将讼争房交还。2009年7月27日，吴某甲、吴某海又向光大普惠公司发函称其已于2009年7月26日与第三人签订了房屋租赁合同，要求光大普惠公司于2009年7月31日前交还房屋。但双方当事人仍然未就讼争房屋如何移交协商一致。吴某甲、吴某海因此赔偿第三人损失x.5元并支付诉讼费1823元。

2010年3月30日，光大普惠公司将讼争房钥匙通过法院交给吴某甲、吴某海。2010年4月2日，双方当事人办理了讼争房的交接手续。

一审法院认为：双方当事人于2006年10月19日签订的《房屋租赁合同》合法有效。合同约定的租赁期满后，双方当事人没有续签新的租赁合同，但光大普惠公司继续承租讼争房，并按原合同约定的租金向吴某甲、吴某海交纳租金，吴某甲、吴某海无异议。因此双方当事人形成不定期租赁关系，可随时解除合同。吴某甲、吴某海否认其收到的光大普惠公司于2008年11月4日寄出的函件中有提到解除双方租赁合同的内容。一审法院注意到光大普惠公司提交的“国内特快专递邮件详情单”内件品内容为““关于宏利大厦五楼员工食堂停止营业的告知函”，故光大普惠公司向吴某甲、吴某海邮寄的“告知函”是否就是光大普惠公司提交的含有不再续签合同内容的函件一审法院无法确认。且该函件并未提及何时办理讼争房交接手续，因此不能确定为就是光大普惠公司与吴某甲、吴某海解除合同。光大普惠公司没有提交证据证明曾多次要求吴某甲、吴某海办理房屋交接手续。如吴某甲、吴某海拒绝办理交接，光大普惠公司应将房屋向有关部门提存。但在本案审理过程中双方当事人才于2010年4月2日办理完毕房屋交接手续。在此之前，讼争房仍由光大普惠公司占有。因吴某甲、吴某海于2009年7月18日才向光大普惠公司发出《通知函》终止双方租赁关系，并要求光大普惠公司将租赁物交还吴某甲、吴某海，故一审法院确认双方当事人签订的《房屋租赁合同》在2009年7月31日已解除。此前光大普惠公司仍应按合同约定缴交租金。因评估机构作出的2009年8月至2010年3月期间的租金市场评估价已超过吴某甲、吴某海诉请的租金价格，故吴某甲、吴某海要求光大普惠公司按每月每平方米38元的价格支付2009年8月以后的租金损失的诉请合理，一审法院予以支持。吴某甲、吴某海在尚未与光大普惠公司解除合同时就擅自与第三人签订租赁合同而造成的损失应由吴某甲、吴某海自行承担。

一审法院判决：一、被告福州光大普惠物业管理有限公司应于判决生效之日起十日内向原告吴某甲、吴某海支付租金x元；二、驳回原告吴某甲、吴某海其他诉讼请求。诉讼费6203元，由被告承担4828元，原告承担1375元。

上诉人光大普惠公司上诉称：原审判决对已查明的事实未进行认定。在被上诉人买受讼争屋之前，上诉人与“福建国际工业服务中心”之间存在口头租赁协议。被上诉人买受讼争屋后，从2004年12月13日起至2005年12月31日止被上诉人与上诉人达成口头租赁协议，上诉人每月支付6000元租金。从2006年1月1日起上诉人与被上诉人达成新的口头租赁协议，上诉人每年付给被上诉人x元租金。上诉人提交的证据表明在2004年12月31日之前，上诉人就一直将讼争屋作为员工食堂使用。被上诉人确认2008年11月5日有收到上诉人函件，但否认收到的函件即上诉人提交的《告知函》，在被上诉人未能举证证明其收到的函件内容情况下，上诉人提交的《告知函》的真实性应予确认。上诉人在《告知函》中已明确告知不再与被上诉人续签租赁合同，并要求双方协商解决善后交接手续事宜。原判认定《房屋租赁合同》于2009年7月31日解除属适用法律错误。上诉人在收到被上诉人催缴租金的函件后已在复函中指出上诉人多次通知被上诉人办理交接手续，但被上诉人均置之不理。交接工作未能及时完成责任在于被上诉人，其后果应由被上诉人自行承担。福建华茂资产评估公司出具的闽华茂房评报字（2010）第FX号《房地产租赁价值估价报告》选取的建筑物及租赁实例因缺乏科学依据、法律依据不能做到客观真实，导致评估结论严重失实。因而该份估价报告不能采信。本案讼争屋从2008年11月1日起至2010年4月2日止就一直空置，原判认为讼争屋仍然由上诉人占有没有事实依据。虽然上诉人可以向有关部门提存，但不等于没有提存造成的损失应由上诉人承担。

上诉人光大普惠公司请求：撤销原判，改判驳回被上诉人诉讼请求；本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。

被上诉人吴某甲、陈某某、李某某、吴某乙辩称：自2008年11月13日起至2010年4月2日上诉人未按《房屋租赁合同》约定保持房屋原样并做好卫生清洁将承租房交还给被上诉人。被上诉人出租给上诉人的是写字楼净化间，经上诉人装修后才改造为食堂使用。上诉人于2008年11月4日向被上诉人发出的告知函仅告知被上诉人其已停止营业，未提及何时办理讼争房的移交手续，不能确定就是与被上诉人解除租赁关系。上诉人提交的证据不足以证明其多次要求被上诉人办理租赁屋移交手续而被上诉人拒绝办理。上诉人在讼争屋中添置的排烟管至2010年双方移交讼争屋时仍未拆除，因此双方之间的租赁合同继续有效，上诉人仍应向被上诉人支付租金至2010年4月2日止。

被上诉人吴某甲、陈某某、李某某、吴某乙将以下证明资料作为新的证据向法庭提交：吴某海的死亡证明及有关机关出具的证明吴某海继承人为陈某某、李某某、吴某乙的相关证明资料。

经质证和审查，本院确认被上诉人提交的证明资料可以证明吴某海于2010年5月7日病故，其继承人为陈某某、李某某、吴某乙。

被上诉人确认于2008年11月5日收到上诉人函件，但未举证证明其收到的函件内容。而上诉人在一审提交的落款时间为2008年10月22日的“告知函”的内容与被上诉人确认真实的2008年11月5日内件品名为“关于宏利大厦五楼员工食堂停止营业的告知函”的邮件详情单，及上诉人发给被上诉人的《关于五层净化间房租事宜的复函》、《的复函》、《的复函》的内容能够相互印证。因此，在被上诉人无相反证据证明其收到的函件并非上诉人一审提交的“告知函”的情况下，本院确认被上诉人于2008年11月5日收到的函件即为上诉人一审提交的2008年10月22日“告知函”。

本院确认一审其余认证正确。

根据本案现有证据，本院确认一审除对光大普惠公司提交的2008年10月22日“告知函”的真实性不予确认错误外，一审认定其余事实正确。

本院认为，在光大普惠公司与吴某甲、吴某海签订的《房屋租赁合同》约定的租期届满后，光大普惠公司与吴某甲、吴某海未签订新的租赁合同，双方当事人因继续履行原合同内容而形成不定期租赁关系，任何一方均有权随时解除合同。

光大普惠公司于2008年11月寄给吴某甲、吴某海的落款时间为2008年10月22日的“告知函”已明确表示光大普惠公司将于2008年11月1日起停止营业，不再与吴某甲、吴某海续签租赁合同，并说明“善后事宜双方协商解决”。因此光大普惠公司向吴某甲、吴某海寄送“告知函”的行为可视为光大普惠公司通知吴某甲、吴某海从2008年11月起单方解除租赁合同，不再履行交纳租金的义务，并要求与吴某甲、吴某海协商解决租赁合同解除后的善后事宜。而租赁合同解除后的“善后事宜”，必然包括租赁物的移交、租金的结算等事宜，因此光大普惠公司的“告知函”表达了解除租赁合同及移交租赁物的意思表示。在此后光大普惠公司对吴某甲、吴某海催交租金的复函中也一再表示双方当事人从2008年11月起就不存在租赁关系，并一再要求吴某甲、吴某海办理租赁物交接手续。事实上从2008年11月起光大普惠公司就再未交纳过租金。因此光大普惠公司通过函件通知及停止交纳租金的行为已明确表达了解除租赁合同的意思表示。

双方当事人在《房屋租赁合同》中约定承租方“需大幅度装修必须经出租方许可”，且在退租时租赁物应“保持原样（承租人投资的设备除外）”。此处的约定应理解为承租人若已对租赁物进行装修，则在退租时应保持租赁物装修后的原样，除投资的设备外，不得拆除装修物。而并非指承租人在退租时应将租赁物恢复至装修前的状态。因此吴某甲、吴某海关于光大普惠公司未拆除租赁物中的排烟管，使租赁物“保持原样”，因此租赁合同尚未解除的主张本院不予支持。

因合同解除权系形成权，在解除合同的通知到达对方后合同即解除。因此本院确认2008年11月5日吴某甲、吴某海收到光大普惠公司的“告知函”时双方当事人之间的租赁合同即解除。吴某甲、吴某海要求光大普惠公司交纳2008年11月13日之后的租金无事实与法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（二）项、《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五条第一款、第七十条第一款第（一）项、第七十五条的规定，判决如下：

一、撤销福州市鼓楼区人民法院（2010）鼓民初字第X号民事判决；

二、驳回被上诉人吴某甲、被上诉人陈某某、被上诉人李某某、被上诉人吴某乙的诉讼请求。

本案一、二审案件受理费各6203元，均由被上诉人吴某甲、被上诉人陈某某、被上诉人李某某、被上诉人吴某乙负担。

本判决为终审判决。

审判长XXX

代理审判员XXX

代理审判员XXX

二○一一年三月八日

书记员XXX