原告上海市某书店杨浦区店

法定代表人王某，总经理。

委托代理人王某某，上海某律师事务所律师。

委托代理人孙某，上海某律师事务所律师。

被告张某。

原告上海市某书店杨浦区店诉被告张某房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由代理审判员金某独任审判。本院于2010年4月1日公开开庭进行了审理，原告上海市某书店杨浦区店的委托代理人王某某、被告张某到庭参加了诉讼，于2010年5月10日公开开庭进行了审理，原告上海市某书店杨浦区店的委托代理人王某某、被告张某经本院传票传唤，未到庭应诉，本院缺席审理，本院于2010年5月24日公开开庭进行了审理，原告上海市某书店杨浦区店的委托代理人王某某、被告张某到庭参加了诉讼，后本案转入普通程序，本院依法组成合议庭于2010年7月14日公开开庭进行了审理，原告上海市某书店杨浦区店的委托代理人王某某、被告张某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告上海市某书店杨浦区店诉称，2006年3月31日，原、被告签订了《租赁协议书》，约定由被告承租原告所有上海市杨浦区X路某号底层东南部的房屋，房屋租赁期限自2006年4月1日至2009年3月31日，月租金为人民币11,666.66元（以下货币单位均为人民币），每月为一个租金支付期；合同还约定，如果被告逾期支付租金，每日应按月租金0.1％支付滞纳金。合同签订后，原告按约将房屋交付给被告使用至2009年4月25日。但被告自2008年1月开始即未能按照合同约定支付租金、水、电、煤气费，至2009年4月25日，被告已拖欠租金、水、电、煤气费共计200,104.71元，经原告催告后仍拒不支付。被告拖欠的2008年2月至2009年4月的水费6,002.40元、电费40,422.20元是按照原告自行为被告安装的单独的水表、电表的抄表数计算的，但是每月的抄表数未经被告确认。现诉请1、要求被告支付自2008年1月至2009年4月的房租100,555.56元；2、要求被告支付自2008年2月至2009年4月的水费6,002.40元、电费40,422.20元、煤气费53,124.55元；3、要求被告支付2008年7月至2009年12月的违约金46,724.99元（按日0.1％计算）

被告张某辩称，不同意原告的诉请。2009年4月23日左右，被告与新华传媒公司物业的负责人李经理谈妥了，约定被告于同年4月27日搬离，所欠的房租和水、电、煤气费不再支付，由于当时被告父亲刚刚过世，被告沉浸在悲痛之中，因此没有签订书面协议，但被告按约已于2009年4月25日搬离所承租的房屋。对于所欠的租金及煤气费的金额没有异议，由于以前被告处有独立的水表及电力公司安装的独立电表，并有单独的电费收款通知，2007年11月装修后，原告未经被告同意将原来的独立的电表、水表拆除，重新为被告安装了新的水表、电表，对按新表所抄的电费、水费被告有异议，且每次抄表未经被告确认，因此对所欠的电费、水费最多付一半。

经审理查明，2006年3月31日，被告以上海市杨浦区凯特琳中西餐社名义作为承租方（乙方）与原告作为出租方（甲方）签订了《租赁协议书》，约定甲方将鞍山路某号底层东南部原凯迪面包房203.94平方米出租给乙方有偿使用。租赁期为3年，自2006年4月1日至2009年3月31日。年租金14万元。乙方每月付款一次，付款金额为11,666.66元，付款时间应提前一个月，为每月30日前，先付后租。逾期支付，每逾期一天则乙方需按月租金的0.1％支付滞纳金；逾期2个月，合同自动终止。乙方承担水、电、煤及电话等费用，按月支付。合同签订后，原、被告均按约履行了协议。2008年1月起，被告未按时支付租金，2008年2月起被告未支付承租房屋的水、电、煤气费，2009年3月26日，被告支付了20,000元房租，合同到期后，双方未续订租赁合同。自2008年1月至2009年3月31日，被告共拖欠原告房租90,833.36元。2009年4月25日，被告搬离承租房屋，并拖欠2009年4月的房屋使用费9,722.20元。后原告具状来院，作如上诉请。

审理中，被告认为租赁合同中关于每逾期一天需按月租金的0.1％支付违约金的约定过高，要求法院调整。

本院认为，原、被告签订的《租赁协议书》合法、有效，双方均应按约履行。被告作为承租人应当按照约定的期限支付租金。租赁期间届满后，双方未续订租赁合同，因此被告理应搬离承租房屋，合同期间届满后，被告仍使用承租房，应支付房屋使用费。对于被告提出的原告物业部经理承诺免除其拖欠的租金等所有费用的抗辩，因被告未能提供相应的证据，本院难以采信。按照协议约定，被告应当承担水、电、煤气费。但是原告表示水费、电费系原告按照自行安装的水表、电表抄表计算而得，且原告自认每月的抄表数未经被告确认，由于原告方未能提供充足的证据证明被告于2008年2月至2009年4月期间欠付的水费、电费为其诉请的数额，被告同意支付一半的水费、电费，并无不当，本院予以准许，对于被告欠付的煤气费，由于被告对原告提出的金额没有异议，本院对该项诉请予以支持。关于被告提出租赁合同中每逾期一天按月租金的0.1％支付违约金的约定过高，要求法院调整的请求，依法有据，本院根据原、被告的实际情况、被告的损失，对违约金酌情予以调整。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百三十六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条之规定，判决如下：

一、被告张某应于本判决生效之日起十日内支付原告上海市某书店杨浦区店2008年1月至2009年3月的房屋租金人民币90,833.36元；

二、被告张某应于本判决生效之日起十日内支付原告上海市某书店杨浦区店2009年4月的房屋使用费人民币9,722.20元；

三、被告张某应于本判决生效之日起十日内支付原告上海市某书店杨浦区店2008年2月至2009年4月的水费人民币3,001.20元；

四、被告张某应于本判决生效之日起十日内支付原告上海市某书店杨浦区店2008年2月至2009年4月的电费人民币20,211.10元；

五、被告张某应于本判决生效之日起十日内支付原告上海市某书店杨浦区店2008年2月至2009年4月的煤气费人民币53,124.55元；

六、被告张某应于本判决生效之日起十日内支付原告上海市某书店杨浦区店2008年7月至2009年12月的违约金人民币10,000元。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案受理费人民币5,002元，由原告上海市某书店杨浦区店负担人民币599元，被告张某负担人民币4,403元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判长张某

审判员金某

代理审判员徐某

书记员见习书记员蔡某