上诉人（原审被告）姚某某，男，汉族，X年X月X日出生，住（略）。

委托代理人黄某，兴国县城郊法律服务所法律工作者。

被上诉人（原审原告）吴某甲，女，汉族，X年X月X日出生，住（略）。

被上诉人（原审原告）李某某，女，汉族，X年X月X日出生，住（略）。

被上诉人（原审原告）周某乙，男，汉族，X年X月X日出生，住（略）。

被上诉人（原审原告）刘某丙，女，汉族，X年X月X日出生，住（略）。

被上诉人（原审原告）邹某某，女，汉族，X年X月X日出生，住（略）。

被上诉人（原审原告）罗某某，男，汉族，X年X月X日出生，住（略）。

被上诉人（原审原告）王某丁，男，汉族，X年X月X日出生，住（略）。

被上诉人（原审原告）刘某戊，男，汉族，X年X月X日出生，住（略）。

被上诉人（原审原告）王某己，男，汉族，X年X月X日出生，住（略）。

被上诉人（原审原告）邱某某，男，汉族，X年X月X日出生，住（略）。

被上诉人（原审原告）周某庚，男，汉族，X年X月X日出生，住（略）。

被上诉人（原审原告）詹某某，女，汉族，X年X月X日出生，住（略）。

被上诉人（原审原告）吴某辛，女，汉族，X年X月X日出生，住（略）。

被上诉人（原审原告）刘某壬，女，汉族，X年X月X日出生，住（略）。

被上诉人（原审原告）贺某某，女，汉族，X年X月X日出生，住（略）。

诉讼代表人吴某甲、罗某某，其身份情况同上。

委托代理人陈健庚，江西共创律师事务所律师。

原审原告邓某某，女，汉族，X年X月X日出生，住（略）（已明确表示放弃本案诉讼权利）。

上诉人姚某某因与被上诉人吴某甲、罗某某等15人居间合同纠纷一案，不服（略）人民法院（2009）吉民二初字第X号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了公开开庭审理。上诉人姚某某的委托代理人黄某，被上诉人吴某甲、罗某某等15人的委托代理人陈健庚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原审法院经审理查明：2007年2月，赣州华隆房地产开发有限公司（以下简称华隆地产公司）通过（略）国土资源管理局的土地使用权挂牌出让方式，以1656.9万元的价格竞得（略）城北中心区一期工程控规A1-2地块（x），面积为78.9亩的土地使用权，但未办理土地使用权证书,也未进行投资开发。同年8月22日，姚某某向邓某某出具一份承诺书，姚某某就（略）城北中心区一期工程A1-2地块股权转让事宜作如下承诺：本人负责跟公司衔接按项目总价叁仟柒佰玖拾万元在2007年8月底以前将该地块一次性转让给邓某某（办理土地使用证费用由邓某某同志承担）。同时，承诺书中规定了邓某某的付款方式，而且规定邓某某必须支付姚某某160万元的中介费。当日，吴某甲、罗某某等人将160万元汇入姚某某个人账户。

2007年8月28日，吴某甲和邓某某与华隆地产公司（法定代表人钟建文）签订了一份《项目承包协议》。合同约定：1、乙方邓某某、吴某甲承包（略）城北中心区一期工程A1-2地块（x）开发建设、销售等。承包金为3868万元，分三次付给甲方华隆地产公司，即签约次日付1000万元；签约10日内付1000万元；2007年9月底付清余款。2、甲方华隆地产公司在受领乙方第一笔承包金后，应将项目地块的所有原始资料交乙方，同时就项目合法建设应进行的工作向乙方交底。甲方在受领第二笔承包金后，应办妥建设用地土地证，土地证交乙方保管。甲方保障乙方的自主经营权，积极配合乙方工作，无偿协助乙方办理项目开发的一切合法手续，所有费用由乙方支付。乙方依法承担该项目的所有投资、规费、税收；开发收益归乙方所有。承包协议还就其他事宜作出了约定。

2007年11月29日，吴某甲、罗某某等15人与邓某某签订一合伙协议，约定共同投资4048万元合作投资开发（略）城北中心区一期工程A1-2地块。其中吴某甲出资1055万元，占该项目的26.062%股份，邓某某出资1033万元，占该项目的25.519%股份。

2008年12月29日，吴某甲向本院提起诉讼，要求确认其与华隆地产公司于2007年8月28日签订的《项目承包协议》无效，并返还土地转让款2868万元及其利息。法院在审理中，依法追加了罗某某等本案其余14名原告及邓某某作为原告参加诉讼，邓某某明确表示放弃该案诉讼权利。2009年2月16日，经本院主持调解，吴某甲、罗某某等15人与华隆地产公司达成调解协议：吴某甲、罗某某等15人与华隆地产公司同意解除2007年8月28日签订的《项目承包协议》（邓某某除外）；华隆地产公司一年内分期返还吴某甲、罗某某等15人土地款2868万元；如邓某某就合作开发项目的处理及对调解内容提出异议，所涉法律责任由吴某甲等15人承担。吴某甲、罗某某等15人与邓某某所签订的《合伙合同》没有书面协议解散，该地块已由华隆地产公司收回（邓某某实际参与经营）。本案中，邓某某也表示放弃本案诉讼权利，其认为居间合同有效且已履行完毕，姚某某应该获得该居间报酬。

原审法院认为：邓某某、吴某甲与华隆地产公司签订的《项目承包协议》，其内容性质名为承包实为土地使用权的转让，该协议违反了我国《城市房地产管理法》的强制性规定，根据我国《合同法》的规定，该合同属无效合同。姚某某提出，根据最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》十五条“合作开发房地产合同的当事人一方具备房地产开发经营资质的，合同有效”的规定，认为其介绍的邓某某、吴某甲与华隆地产公司签订的《项目承包协议》合法有效，从而肯定其进行的居间行为合法有效。原审法院认为，姚某某该抗辩理由与该协议名为承包实为土地使用权的转让的客观事实不相符，不予采纳。姚某某所居间的土地使用权转让行为不符合我国《合同法》的规定，且其故意隐瞒华隆地产公司不具备土地使用权转让条件的重要事实，故姚某某依法不能获得报酬，其所收取的居间费用应当返还吴某甲、罗某某等15人。由于邓某某明确表示放弃本案诉讼权利，所以其与吴某甲、罗某某等15人之间以及与姚某某之间的法律关系，由其另行处理。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、第五十八条、第四百二十五条第二款，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第一款第（一）项、第三十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条，最高人民法院《关于适用若干问题的意见》第五十八条的规定，判决：姚某某返还吴某甲、罗某某等15人居间费用160万元，限判决生效后三十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费x元，由姚某某负担。

上诉人姚某某不服一审判决，向本院提出上诉称：1、姚某某出具的承诺书第3条明确写明姚某某应陪同邓某某去办理土地使用权证，那么可以说明邓某某知道没有土地使用权证的情况。因此，姚某某没有故意隐瞒，应当获得报酬。2、姚某某并没有认为《项目承包协议》根据最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十五条的规定合法，而是认为承诺书约定的中介股权转让事项是合作关系，根据该司法解释的规定合法。《项目承包协议》已不是承诺书约定的中介事项，但原审法院却对已调解结案并定了性的《项目承包协议》在判决书中大写特写，而对应当审理的承诺书一笔带过。3、姚某某居间的是股权转让。虽然邓某某等人后来签订的是《项目承包协议》，但是姚某某完成了居间行为。承诺书中写明了姚某某应陪同邓某某去办理有关土地使用权证，说明邓某某明知土地没有土地使用权证。华隆地产公司是专业的公司，不可能在没有评估的情况下签订合同。所以姚某某不可能隐瞒华隆地产公司当时未办理土地使用权证的情况。4、吴某甲、罗某某等15人不具备诉讼主体资格。承诺书的对象是邓某某，至于邓某某与吴某甲、罗某某等人合伙是之后三个月的事情。《项目承包协议》既然不是居间完成的事项，姚某某也没有因《项目承包协议》而获得报酬。原审法院已追加了邓某某参加诉讼，但是作为承诺书的当事人邓某某已明确表示放弃权利，并且出具书面说明称姚某某应获得报酬，故吴某甲、罗某某等不具备诉讼主体资格。综上，请求撤销一审判决，改判驳回吴某甲、罗某某等15人的诉讼请求。

被上诉人吴某甲、罗某某等15人答辩称：1、居间合同促成的事项应当是合法的交易。如果居间促成的事项是违法的，那么居间行为也是违法的。本案所涉《项目承包协议》明为股份转让，实为土地使用权转让。（略）中级人民法院已对土地使用权转让一案进行了审理，且根据我国《城市房地产管理法》的规定，说明本案所涉土地使用权转让是违法的。因此，本案所涉居间行为也是违法的，居间人当然不能得到报酬。2、姚某某隐瞒了没有办理土地使用权证，土地开发投资不到25%的事实。姚某某本身是华隆地产公司的人，他对土地能否转让是明知的，但吴某甲、罗某某等人对房地产开发是一无所知的。3、虽然姚某某的承诺书是给邓某某的，但邓某某与吴某甲、罗某某等人系合伙关系，邓某某只是作为代表，原审法院已追加邓某某作为本案原告参加诉讼。因此，吴某甲、罗某某等15人具备诉讼主体资格。综上，请求驳回上诉，维持原判。

二审期间，本院依法向邓某某进行了询问，邓某某称：其本人所出的40万元居间费用要予以核减，不要求退还；签订《项目承包协议》时，大家都知道没有办理土地使用权证和进行土地开发；姚某某应该获得160万元的居间费用。上诉人姚某某认为邓某某陈述属实，但被上诉人吴某甲、罗某某等15人对邓某某的陈述不予认可，并认为邓某某只出了13万元的居间费用，而其他人共出了147万元的居间费用。二审期间查明的其他事实与原审查明的事实相一致。

本院认为：本案系居间合同法律关系，姚某某作为居间人应按照承诺书的约定完成居间事项，且该居间事项不得违反法律、行政法规的强制性规定，不得损害社会公共利益。二审期间，本案争议的主要焦点为：一、吴某甲、罗某某等15名被上诉人是否具备诉讼主体资格；二、本案居间事务的实质内容；三、姚某某是否隐瞒华隆地产公司不具备转让土地使用权条件的重要事实；四、姚某某是否应获得160万元居间报酬。

关于第一个焦点问题。吴某甲、罗某华等15人虽然是在2007年11月29日与邓某某签订的合伙协议，但《项目承包协议》系由邓某某、吴某甲作为代表与华隆地产公司签订，姚某某出具承诺书当日所收到的160万元居间报酬亦系由合伙人之一王某己办理支付手续，即吴某甲、罗某某等15人与邓某某在姚某某出具承诺书之日就存在事实合伙关系，邓某某只是代表合伙人与姚某某洽谈具体居间事务。现邓某某并未否认吴某甲、罗某某等15人的合伙人身份。因此，吴某甲、罗某某等15人作为合伙人系居间合同权利和义务的享有、承担者，具有本案诉讼主体资格。而原审法院已依法追加邓某某作为本案原告参加诉讼，但其自愿放弃本案诉讼权利，系当事人自愿处分行为，并不影响本案的审理。

关于第二个焦点问题。虽然姚某某在承诺书中注明是“A1-2地块股权转让”，但根据该承诺书的内容，姚某某居间的事务为联系华隆地产公司，将华隆地产公司竞拍取得的地块在2007年8月底前一次性转让给邓某某，即本案所涉居间事务实际为土地使用权转让。

关于第三个焦点问题。根据承诺书和《项目承包协议》的内容可见，邓某某、吴某甲等人以及姚某某对于本案所涉地块转让时，华隆地产公司未取得土地使用权证书和未完成开发总额的25%等重要情况均应知晓。故吴某甲、罗某某等15人称姚某某故意隐瞒上述重要情况，与事实不符。

关于第四个焦点问题。虽然邓某某、吴某甲与华隆地产公司法定代表人钟建文于2007年8月28日签订的是《项目承包协议》，但华隆地产公司根据该协议在土地开发中不实际享有利润和承担风险，因此，上述协议的实质内容仍系土地使用权的转让。这与姚某某承诺完成的居间事务除价格有一定差别外，内容一致。而吴某甲、罗某某等15人与华隆地产公司之间的《项目承包协议》已为生效法律文书解除，且该协议因违法转让土地使用权，违反了我国《城市房产地管理法》的禁止性规定，严重扰乱了我国房地产市场秩序，归为无效。因此，姚某某所居间的土地使用权转让事务违反了法律的禁止性规定，即姚某某已无获得居间报酬的合法基础，其与邓某某以及吴某甲、罗某某等15人之间所形成的居间合同法律关系应为无效，其已收取的160万元居间报酬应予以返还。但邓某某已明确表示放弃诉讼权利，并认为姚某某应获得居间报酬，故邓某某个人实际支付的居间报酬可不予以返还，该款应待吴某甲、罗某某等15人与邓某某清算确定后另行核减。

综上，上诉人姚某某的上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费x元，由上诉人姚某某负担。

本判决为终审判决。

审判长欧阳骥

代理审判员何淡良

代理审判员赖苏平

二○一○年四月六日

书记员曾莹