上诉人（原审被告）洛阳市房产管理局（以下简称洛阳市房管局）。
法定代表人孟某某，局长。
上诉人（原审第三人）洛阳市聚德房地产开发有限责任公司（以下简称聚德房产公司）。
法定代表人贾某某，执行董事。
被上诉人（原审原告）洛阳金业家具世界（以下简称金业家具世界）。
法定代表人庞某某，经理。
上诉人洛阳市房管局、聚德房产公司与被上诉人金业家具世界因房产行政管理纠纷一案，不服西工区人民法院作出的（2009）西行初字第X号行政判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人洛阳市房管局的委托代理人闫建国、王志国，上诉人聚德房产公司的委托代理人冯长河，被上诉人金业家具世界的法定代表人庞某某及其委托代理人王德礼、魏君乐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2003年1月30日，洛阳市房管局依据洛阳市老城房屋开发公司（以下简称老城房屋开发公司）与洛阳市聚德房地产开发有限责任公司第二分公司（以下简称聚德第二分公司）签订的《商品房买卖合同》等相关材料，于2002年12月30日将位于洛阳市老城区西关百业大市场西部北厅、面积941.64平方米的房产为聚德房产公司办理了第x号《房屋所有权证》。2009年9月金业家具世界以以上941.64平方米涉案房产的所有权属于自己为由，向西工区人民法院提起行政诉讼，请求撤销洛阳市房管局为聚德房产公司办理的第x号《房屋所有权证》（以下简称被诉房产证）。
原审法院经审理查明，被诉之房屋，位于洛阳市老城区西关百业大市场西部北厅，面积941.64平方米。2002年12月20日，老城房屋开发公司与聚德第二分公司向被告（洛阳市房管局）申请房屋权属转移登记，提交有：2001年2月26日双方签订的商品房买卖合同及购房补充协议书、聚德房产公司的企业法人营业执照（成立于2002年4月18日）及组织机构代码证（由洛阳市技术监督局颁发，有效期限2002年4月26日至2004年11月30日）、介绍信、代理人身份证明、2001年2月28日洛阳市销售不动产专用发票、2002年12月18日房屋维修基金收据、2002年11月20日洛阳市契税减免通知书、2002年12月19日房屋开发公司办证通知书、2002年12月18日承租户洛阳金业家具大世界出具的放弃购房证明等相关材料。被告审查后认为申请登记材料齐全，房屋权属清楚，于2002年12月30日予以房屋权属转移登记，第三人（聚德房产公司）于2003年1月3日领取了被诉房产证。
被诉之房屋，老城房屋开发公司与原告于1999年9月8日签订房屋买卖协议，双方到原洛阳市郊区房地产管理局办理了房屋权属转移登记。原告于1999年10月29日领取了字第x号房屋所有权证。第三人不服该房屋登记，起诉到洛龙区人民法院，洛龙区人民法院于2009年9月15日以（2008）洛龙行初字第X号行政裁定书裁定准许第三人撤回起诉。
2007年，聚德房产公司以与原告房屋租赁合同纠纷，向洛阳市老城区人民法院提起民事诉讼。在诉讼中，当事人双方均持有涉诉房屋的房屋所有权证，后双方均向洛阳市房管部门提出申请，要求撤销对方持有的房屋所有权证。2007年11月9日，洛阳市老城区人民法院以“房管部门正在审查处理中”为由裁定中止了民事案诉讼至今。
原审法院审理后认为，被告作为房产行政主管部门，依法具有对房屋权属登记的法定职责。对当事人提供的登记材料有审查的责任。本案中，老城房屋开发公司与聚德第二分公司提交的房屋权属转移登记主要材料“商品房买卖合同”及“不动产专用发票”，双方签订商品房买卖合同及开出不动产专用发票之时第三人尚未成立，该材料存在明显的虚假问题，即当事人申报不实。故此，被告为第三人颁发房屋所有权证的登记行为主要证据不足。在2007年，第三人向洛阳市老城区人民法院起诉原告金业家具世界租赁合同纠纷后，就同一房屋双方都知道对方持有房屋所有权证，双方均向洛阳市房管部门提出申请，要求撤销对方的房屋所有权证，且第三人还提起了行政诉讼。原告在第三人向人民法院提出撤回起诉并被裁定准许撤诉后就提起了本案诉讼，原告的起诉不超过诉讼时效，被告及第三人认为原告超过诉讼时效的理由不能成立。遂判决撤销被诉房产证。判决送达后，洛阳市房管局和聚德房产公司均提起上诉。
上诉人洛阳市房管局上诉称，一、原产权人老城区房屋开发公司在申请商品房转移登记时提交有金业家具世界于2002年12月18日出具的放弃优先购买该处房产的证明，足以证明被上诉人当时已经知道涉案房产买卖过户发证情况，其时隔七年才起诉撤证，超过了法律规定的起诉期限。二、金业家具世界出具的放弃优先购买权证明承认其使用涉案房产是基于租赁关系，也证明其对涉案房产不具有所有权。因此，金业家具世界和被诉行政行为没有法律上的利害关系。三、根据《城市房屋权属登记办法》的规定，登记机关在办理申请登记时，对申请人的身份进行审查。涉案房产在办理登记时买卖双方提交有营业执照且明确表示房屋买卖转移登记的真实意思，上诉人没有理由认为房屋买卖合同的虚假性，没有理由拒绝登记。原审法院仅仅依据合同签订时间上的差异就片面认为申请材料虚假不符合客观事实。请求二审法院撤销原判，驳回金业家具的起诉。
上诉人聚德房产公司上诉称，一、金业家具世界提供的《房屋所有权证存根》是复印件，没有加盖有权单位的印章，没有证据效力；原郊区房产管理局不具有办理位于老城区辖区范围内房产的办证资格，其办证行为超越职权，所办理的房产证没有物权证明的效力；金业家具世界与老城房屋开发公司在1999年９月８日签订的《购房协议》并没有履行，金业家具世界没有给付老城房屋开发公司房屋价款，老城房屋开发公司按照合同约定收回了该案所涉房产，卖给了聚德房产公司。综上，金业家具世界不享有涉案房产的所有权，与洛阳市房管局的具体行政行为没有法律上的利害关系，没有原告的诉讼主体资格。二、金业家具世界提起行政诉讼已过法定诉讼时效（理由同房管局）。一审法院认为金业家具世界在聚德房产公司向人民法院提出撤诉并被准许后提起本案诉讼就不超过诉讼时效没有法律依据。三、一审法院审理程序错误，应该追加老城房屋开发公司作为第三人参加诉讼。综上，请求二审法院撤销原判，驳回金业家具世界的诉讼请求。
被上诉人金业家具世界答辩称，一、答辩人于1999年9月8日就购买了本案所涉及的941.64平方米的房产，并分期付清了全部购房款，又于同年10月29日办理了房产登记，领取了字第x号《房屋所有权证》，取得了该房产的所有权，一直使用至今。洛阳市房管局于2002年12月30日将答辩人已经取得所有权的房产又登记给聚德房产公司，并向其颁发了第x号《房屋所有权证》，严重侵犯了答辩人的合法权益，该行政行为与答辩人“有法律上的利害关系”。二、答辩人自1999年10月取得本案所涉及的房屋所有权并使用至今，直至2007年9月30日，答辩人听说但并未见到上诉人持有被诉房产证后，即向洛阳市房管局提出撤证申请；后老城区人民检察院对办理该房产登记的相关人员立案侦查，中止了答辩人有关的申请申诉活动；2009年9月16日检察院批复“同意先行撤证”后，答辩人即向西工区人民法院提起行政诉讼。上述事实足以证明答辩人的起诉没有超过起诉期限。三、聚德房产公司2002年11月4日登记注册成立，而其向洛阳市房管局提交的《商品房买卖合同》、《购房补充协议书》均是在该公司尚未成立前所签的，明显系虚假；时间是2001年2月28日的《不动产专用发票》是“老城区”房屋开发公司开具的而不是出卖人“老城”房屋开发公司开具的，显系造假。请求本院驳回上诉，维持原判。
本院审理查明，1999年9月8日，老城房屋开发公司与金业家具世界签订《购房协议》，将金业家具世界租赁本公司的位于老城区西关百业大市场一楼北厅的房产共计941.64平方米（含公用设施用房和共同用房公摊面积）出售给金业家具世界，房屋单价为2000元/平方米，总价款为x.00元。老城房屋开发公司的法定代表人王德岐和金业家具世界的法定代表人庞某某均在协议上签名。1999年10月29日，双方依协议约定到原洛阳市郊区房产管理局办理了房屋权属转移登记，将以上房产转移登记在了金业家具世界的名下，房产证号为字第x号。之后，金业家具世界一直持续使用该房产至今。
2002年4月18日，聚德房产公司成立，老城房屋开发公司原法定代表人王德岐系该公司股东之一。同年11月4日，聚德第二分公司成立，负责人为王德岐。之后，老城房屋开发公司与聚德第二分公司签订《商品房买卖合同》及《购房补充协议书》，将1999年9月已经出售给金业家具世界的以上941.64平方米房产出售给聚德第二分公司。房屋单价为1200元/平方米，总价款为x.00元。双方将合同签订的时间书写为“2001年2月26日”，即聚德房产公司及其第二分公司成立之前。2002年12月20日，洛阳市房管局依据老城房屋开发公司和聚德第二分公司签订的《商品房买卖合同》、《补充协议》、加盖有“金业家俱大世界”公章的《放弃购房证明》等相关申请材料，将以上941.64平方米的房产为聚德房产公司办理了被诉房产证。
2007年,聚德房产公司以金业家具世界租用其房产,欠其房租等由向洛阳市老城区人民法院提起民事诉讼并在诉讼中出示了其持有的被诉房产证。之后双方均向洛阳市房管部门提出申请,要求撤销对方所持有的房屋所有权证。2007年11月9日,老城区人民法院以“房管部门正在审查处理中”为由裁定中止了民事诉讼的审理。2007年底，聚德房产公司向洛龙区人民法院提起行政诉讼，请求撤销原郊区房管局为金业家具世界颁发的第x号房产证。2009年9月15日聚德房产公司向洛龙区法院申请撤回起诉。同日，洛龙区人民法院作出(2008)洛龙行初字第X号行政裁定：准许原告聚德房产公司撤回起诉。
另查明，老城房屋开发公司和聚德房产公司申请转移登记时向洛阳市房管局提交了以下申请材料：1、2001年2月26日双方签订的《商品房买卖合同》及同日签订的《购房补充协议书》；2聚德房产公司的企业法人营业执照及组织机构代码证；3、介绍信、代理人身份证明；4、2001年2月28日洛阳市销售不动产专用发票；5、2002年12月18日房屋维修基金收据；6、2002年11月20日洛阳市契税减免通知书；7、2002年12月19日老城房屋开发公司出具的《办证通知书》；8、2002年12月18日加盖有“洛阳金业家俱大世界”公章的《放弃购房证明》。该《放弃购房证明》的内容为“我单位与老城房屋开发公司签订租赁百业大市场一楼西部北厅营业房合同，现老城房屋开发公司提出要出卖该处房产，我单位同意放弃优先购买该处房产”。本案一、二审庭审中，金业家具世界均否认该《放弃购房证明》的真实性。
本院认为：本案的争执焦点可归纳为程序方面和实体方面两部分。
程序方面的争执焦点之一：金业家具世界提起本案诉讼是否超过法律规定的起诉期限。最高人民法院《关于执行＜中华人民共和国行政诉讼法＞若干问题的解释》第四十一条规定：“行政机关做出具体行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织诉权或者起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道诉权或者起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道具体行政行为内容之日起最长不得超过2年。”本案中，《放弃购房证明》上的公章即使是金业家具世界所盖，也不能证明金业家具世界自2002年12月29日知道被诉房产证的内容。2007年9月金业家具世界知道被诉房产证的内容后，即开始主张权利，申请房管部门撤证。后由于检察院介入、聚德房产公司起诉等原因，于2009年9月24日才提起本案行政诉讼。根据最高人民法院《关于执行＜中华人民共和国行政诉讼法＞若干问题的解释》第四十三条之规定，不属于金业家具世界自身的原因超过起诉期限的，被耽误的时间不应计算在起诉期间内。因此，二上诉人主张金业家具世界超过起诉期限的主张本院不予支持。
程序方面的争执焦点之二：本案是否应当追加老城房屋开发公司作为本案第三人参加诉讼。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第二十七条、《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第二十四条之规定，人民法院应当通知参加诉讼的第三人是指具体行政行为涉及的利害关系人。该利害关系人是指人民法院的裁判可能对其权利义务产生影响的公民、法人或者其他组织。本案中，对被诉房产证的裁判结果可能对金业家具世界和聚德房产公司的权利义务产生实质影响，对老城房屋开发公司不会产生实质影响。上诉人认为原审法院程序违法、遗漏当事人的主张不能成立。
实体方面争执焦点之一：老城房屋开发公司和聚德房产公司共同申请办理涉诉房屋所有权转移登记时，上诉人洛阳市房管局是否尽到了审慎的审查职责。《房屋登记办法》第三十三条规定：申请房屋所有权转移登记，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人身份证明；（三）房屋所有权证书或者房地产权证书；（四）证明房屋所有权发生转移的材料；（五）其他必要材料。而登记机关在对以上材料进行审查时，只能采取力所能及的审查标准，即审查法律、法规、规章规定的应提供的材料齐全完备，无明显违法情形即可。本案中，由于申请登记的双方当事人提交的《商品房买卖合同》、企业营业执照、介绍信、代理人身份证明、销售发票、房屋维修基金收据、契税证明、房地产公司办证通知书、放弃声明等材料符合以上法律要求，洛阳市房管局审查后予以颁证，尽到了合法、合理、审慎的注意义务。其没能发现涉诉房产已经在原郊区房管局进行过转移登记的事实，既是其自身职责、能力、条件所限，也是其对申请登记的双方当事人所提交材料真实的合理信任，并非失职或违法。因此，对于洛阳市房管局所持的其履行职责无过错的主张，本院予以支持。
实体方面争执焦点之二：金业家具世界是否拥有涉诉房产的所有权。本案中，金业家具世界依据和老城房屋开发公司签订的《购房协议》已经于1999年10月29日在原郊区房管局办理了涉诉房产的转移登记，取得了涉诉房产的所有权。该所有权如果被消灭或者归于无效，只能通过法定程序予以解决，非依法律程序，该所有权不灭失。据此，聚德房产公司认为老城开发公司已经自行收回所有权、洛阳市人民政府有权公告房产证无效、金业家具世界不拥有涉诉房产所有权等主张均不能成立。基于同样理由，加盖有“金业家俱大世界”公章的《放弃购房证明》，即使具有真实性也不能产生放弃所有权的法律后果，所以，对于聚德房产公司要求鉴定《放弃购房证明》公章真实性的申请，本院不予采纳。
实体方面争执焦点之三：聚德房产公司是否善意取得了涉诉房产所有权。《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定：无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。据此，善意取得需要符合以下四个条件，即无权处分、买受人善意、买受人支付了合理的对价、办理了不动产转移登记。本案中，首先，老城房屋开发公司在已经将涉案房产转移登记给了金业家具世界、所有权已经属于金业家具世界的情况下，再次处分涉诉房产构成无处分权；其次，民法上的善意是相对于恶意而言的，是指受让人不知情，即不知或不应知道让与人转让财产时没有处分该项财产的权限。由于老城房屋开发公司和聚德第二分公司属于法人和其它组织，它们从事民事活动只能通过其代表人或代表人授权的自然人来具体实施，故其代表人明知的事实，视为该法人和其他组织明知。王德岐代表老城房屋开发公司将涉诉房产的所有权转移给了金业家具世界，之后在其成为聚德第二分公司的代表人后，其代表的分公司受让涉诉房产，不符合善意取得制度中的“善意”要求；第三，老城房屋开发公司1999年9月将涉诉房产出售给金业家具世界时，每平方米价格为2000元，而其2002年12月和聚德房产公司签订合同的出售价却为每平方米1200元。参照最高人民法院《关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释》（二）第十九条之规定“对于合同法第七十四条规定的明显不合理的低价，人民法院应当以交易当地一般经营者的判断，并参考交易当时交易地的物价部门指导价或者市场交易价，结合其他相关因素综合考虑予以确认。转让价格达不到70％的，一般可以视为明显不合理低价……”，据此，聚德房产公司支付的价款不属于合理的转让价格。综上理由，虽然聚德房产公司虽然已经取得了涉诉房产的所有权证书，但其不属于善意取得。
综上，上诉人聚德房产公司申请房产转移登记时，没有据实申报涉诉房产先前已经在原郊区人民政府已经转移登记的事实，属于申报不实。上诉人洛阳市房管局在审核申请人提交的登记材料时虽然无过错，但其依据不真实的申报材料实施的登记行为，导致涉诉房产上并存两个不相容的所有权，违背了“一物一权”的原则，侵犯了金业家具世界的合法权益，登记结果不具有合法性，依法应当予以撤销。原审法院认定事实清楚，虽然理由有所不妥，但判决结果并无不当。上诉人请求依法改判的上诉理由本院不予支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十一条第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持西工区人民法院作出的（2009）西行初字第X号行政判决。
二审诉讼费50元，由聚德房产公司承担。
本判决为终审判决。
审判长王艺
审判员郝亚丽
审判员张艳红
二○一○年五月十八日
书记员常晓霞
