上诉人（原审被告）刘某甲，又名刘某连，女，X年X月X日出生，汉族，居民，住（略）。

委托代理人李将坤，，湖南天润人和律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）黄某乙，又名黄某成，男，X年X月X日出生，汉族，居民，住（略）。

委托代理人李连生，湖南常青律师事务所律师。

原审被告刘某丙，男，X年X月X日出生，汉族，居民，住（略）。

法定代理人刘某丁，系刘某丙之父。

原审被告刘某丁，男，X年X月X日出生，汉族，居民，住（略）。

原审被告黄某戊，男，X年X月X日出生，汉族，居民，住（略）。

上诉人刘某甲与被上诉人黄某乙及原审被告刘某丙、刘某丁、黄某戊房屋买卖合同及相邻通行纠纷一案，湖南省新邵县人民法院于二○○八年九月三日作出（2008）新民初字第X号民事判决，刘某甲不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2008年11月20日公开开庭审理了本案。上诉人刘某甲及其委托代理人李将坤与被上诉人黄某乙及其委托代理人李连生以及原审被告刘某丁到庭参加诉讼，原审被告黄某戊经本院传票传唤无正当理由没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原审法院经审理查明，1998年12月被告刘某丁以其孩子刘某丙(当时7岁)的名义在新邵私营经济试验区管理委员会取得了内环北路左侧48－X号地的使用权。2001年8月黄某戊取得了内环北路左侧X号地的使用权，后将该地转让给被告刘某甲，未办理转让手续。2001年10月，刘某丁与其姐即刘某甲在上述土地上共同建房。2001年10月6日黄某乙经刘某丁舅兄雷中意介绍与刘某丁相识，刘某丁将座落在新邵县新华书店对面的一中校门口房屋三楼(即刘某德与刘某甲共建的房屋三楼)卖给黄某乙，并以刘某丁为甲方、黄某乙为乙方，双方签订了购房协议书，该协议书的内容为：一、购住房先由乙方向甲方预付x万元，待房屋整体落成完工后(包括室内、室外装修后一次性付给甲方，室内装饰只含水泥、泡沙)，如果中途需要现金可自行协商办理，水电必须由甲方负责安装到乙方住房里。二、住房价格最高为250元每平方米，住房面积按房地产局发证验收平方为准，购三楼住房必须另加3000元现金，整体工程必须在今年阴历年底前峻工，且住房质量必须符合当地施工管理站要求，验收达标。房产证必须由甲方牵头负责办理乙方的房产证，至于有关办理费用由乙方自行解决。三、本协议书一式三份，从签字后生效，希双方相互参照执行，如有反悔，处反悔方伍仟元的违约金。该协议签订后，刘某丁自2001年10月6日至2007年5月16日分九次向黄某乙收取购房款x元。该房屋由刘某丁与刘某甲丈夫黄某善为主修建，房屋修建期间黄某乙夫妇多次到建房工地查看，该房屋于2002年5月建成。同年9月16日，黄某乙补足差价后，刘某丁将该房屋第三楼交付给黄某乙。黄某乙于2002年9月进行装修，在黄某乙装修房屋时，刘某丁将第三楼房屋出卖的情况告诉了刘某甲。同年10月黄某乙搬进居住至今，刘某丁、刘某甲也先后搬进该栋屋内居住，对此一直未提出异议。现居住该楼的有：地面门面刘某丁、刘某甲各占一间，二楼为刘某丁居住，三楼为黄某乙居住，四楼为刘某丁之兄刘某锦居住，五楼为刘某丁舅兄雷中意居住，六楼为刘某甲居住，黄某乙至今未取得居住房屋的所有权证。自2007年6月以来，因有人在晚上将该栋楼一楼安全门反销，致使黄某乙小孩读书回家在外用钥匙无法开门，黄某乙怀疑系被告所为，双方产生纠纷。经社区X镇进行了调解无果，原告遂诉至法院。

原审法院认为，原告黄某乙与被告刘某丁达成购房议，约定由黄某乙支付价款，刘某丁在房屋建成后，将其中三楼房屋交付给黄某乙居住、使用，该协议符合《中华人民共和国合同法》第一百三十条规定的买卖合同的法律特征，系房屋买卖合同，黄某乙诉称与被告之间系集资建房的事实，不予认定。同时，上述协议系双方真实意思的表示。黄某乙按协议付清了房屋价款，刘某丁在房屋建成后，亦按协议把该楼的第三层交付给了黄某乙，黄某乙也于2002年10月搬进该房内居住至今。虽然建设用地使用权人系刘某丙与黄某戊，但刘某丁系刘某丙的法定代理人，黄某戊已将该建设用地使用权转让给刘某甲，而刘某甲系刘某丁的姐姐，明知黄某乙购房的事实，并与黄某乙在该栋屋内居住多年，一直未对黄某乙购房的事实提出异议。根据《中华人民共和国合同法》第五十一条之规定，应当视为刘某甲对刘某丁房屋买卖行为的追认。因此，黄某乙与被告刘某丁签订购房的协议依法成立、有效。被告刘某丁、刘某丙、刘某甲、黄某戊辩诉购房协议无效的主张，不予支持。按照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，黄某乙根据协议的约定要求被告刘某丁协助办理好土地使用权证和房屋所有权证的请求，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百三十三条之规定“标的物的所有权自标的物交付时起转移，但法律另有规定或在当事人另有约定的除外”，本案被告虽然按协议约定交付了标的物，但根据《中华人民共和国城市房地产管理法》规定，房屋所有权应当自变更登记才能取得。而黄某乙虽占有了协议约定的房屋，但尚未办理房屋所有权登记，故尚未取得该房屋的所有权，对黄某乙要求法院确认其对房屋所有权的诉讼请求，不予支持。此外，对房屋一楼的公共通道，黄某乙依法享有通行的权利，但本案中，黄某乙并没有证据证明被告方给其通行造成了妨碍，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。故对黄某乙要求刘某丁、刘某甲停止侵害的诉讼请求，亦不予支持。根据上述法律和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条的规定，判决：（一）在本判决生效后30日内由被告刘某丁、刘某丙、刘某甲、黄某戊协助原告黄某乙办理好房屋土地使用权证和所有权证，办证应交纳有关费用由原告黄某乙负担；（二）驳回原告黄某乙的其他诉讼请求。本案受理费1075元，由原告黄某乙负担600元，由被告刘某丁、刘某丙、刘某甲、黄某戊负担475元。

上诉人刘某甲不服，上诉称，原判认定事实和适用法律错误。被上诉人黄某乙在案件审理中一直主张与上诉人是集资建房，而一审法院认定为房屋买卖。修建该房屋的土地使用权人是上诉人与原审被告刘某丙，修成后的房屋所有权人也是刘某丙与刘某甲，而签购房协议的却是原审被告刘某丁，主体资格不合法，刘某丁无权处分上诉人的财产，上诉人与原审被告刘某丙自始都反对将房屋买给被上诉人，事后也未追认,黄某乙与原审被告刘某丁签订的房屋买卖协议是无效的。故请求二审撤销原判，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求。

被上诉人黄某乙答辩称，原判认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。

本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致。

上述事实，有购住房协议、收款收条、返回门面合同、规划许可证、红线图、新邵县公安局行政处罚决定书及当事人的陈述等证据在卷，并经庭审质证，可以认定。

本院认为，本案争执房屋所用土地的使用权人虽然是上诉人刘某甲与原审被告刘某丙，但取得该土地使用权时刘某丙尚是无民事行为能力人，房屋修建过程中，刘某丙也是限制民事行为能力人，刘某丁作为其法定代理人代其进行民事法律行为，经与被上诉人黄某乙协商一致后签订了购房协议，符合法律规定。协议约定出售给黄某乙的第三楼房屋尽管是刘某甲与刘某丁共同修建的，签协议时刘某甲也没有在协议上签字，但房屋修成后刘某甲就知道黄某人到购买的房子进行装修，刘某丁也将房子出卖的情况告知了刘某甲，刘某甲并没有明确表示反对。此后，双方又共同在同一栋房屋居住多年，并没有因房子的买卖问题发生纠纷。可见，刘某甲对刘某丁与黄某乙房屋买卖行为是默认的。因此，原判认定事实清楚，适用法律正确，上诉人刘某甲的上诉理由不能成立，本院对其上诉请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条、第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

本案二审诉讼费1075元，由上诉人刘某甲负担。

本判决为终审判决。

审判长廖高飞

代理审判员刘某腾

代理审判员朱一泓

二○○八年十一月二十四日

代理书记员蒋中意

附相关法律条文：

《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：

（一）原判决认定事实清楚，适用法律正确的，判决驳回上诉，维持原判决；

（二）原判决适用法律错误的，依法改判；

（三）原判决认定事实错误，或者原判决认定事实不清，证据不足，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；

（四）原判决违反法定程序，可能影响案件正确判决的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。

当事人对重审案件的判决、裁定，可以上诉。