原告武汉东光房地产开发有限公司。

住所地：武汉市东西湖区X路东。

法定代表人张某甲，男，该公司经理。

被告万某某，男。

原告武汉东光房地产开发有限公司诉被告万某某商品房买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告武汉东光房地产有限公司经理张某甲、被告万某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称：2007年8月27日，原告与被告签订了一份商品房买卖合同，购买两间门面房，房屋建筑面积261.38平方米，该房款共计67.9588万某，被告选择银行按揭付款方式付款，并交了34.0588万某首付款。依据合同余款33.9万某在中国建设银行按揭。2008年12月31日，原告收到中国建设银行信阳分行个人金融部的退件通知。该件称：经审查，万某某等6人不符合银行个人住房贷款条件。原告收到中国建设银行通知后曾多次口头通知被告，但被告置之不理。无奈，原告于2009年3月9日通过特快专递将银行《通知》和原告催款通知一并寄给被告。被告一直未还款，原告无奈遂提起诉讼，请求人民法院依法判决：1、解除商品房买卖合同。2、在法定时间内，被告从原告的商品房内搬出，并将商品房移交给原告。3、被告承担本案的诉讼费和执行费。

原告为支持其诉请，在本案举证期间向本院提交以下证据：

1、中国建设银行办理个人住房按揭贷款明白单。

2、建行信阳分行对万某某等6人不符合贷款条件的退件通知。

3、原告委托代理人冷华义邮寄给万某某特快专递邮件详情单。

4、原告向万某某送达的缴款通知。

5、原告与被告签订的房屋装饰装修管理协议。

6、原告与被告签订的商品房买卖合同。

7、国家税务局关于下岗职工从事社区居民服务有关税收政策问题的通知。

8、被告的就业优惠证复印件。

9、河南省光山县人民法院（2008）光民初字第X号民事裁定书。

对于原告提交的上述证据，被告对证据1-6的真实性均无异议，但称并未收到原告邮寄快件中的退件通知。对证据7、8的真实性无异议，而且证明其享受下岗职工的免税待遇，完全有能力支付按揭款。对证据9的真实性，被告亦无异议，但认为该房屋其只付了首付款，而且未办按揭手续，没有房产证，并没取得该房屋的所有权，即扣押的不能说是其所有的房产。

被告万某某称：原告诉状所述与事实不符，其一我已交付原告房款42.0588万某，余款为25.9万某。其二双方购房合同中约定付款方式为按揭，我已在签订合同时按约定支付了首付款，并于2008年8月份将办理按揭的全部材料交给了原告，至此我已履行全部合同义务，因此原告主张我违约无事实根据。其三我只收到交款通知未收到银行的退件通知书，原告从未以任何形式将银行不批准按揭的情况通知我。故请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。

被告在本案举证期间向本院提交以下证据：

1、原告邮寄的快件信封及内含的催款通知。

2、2007年8月27日原告为被告出具的不动产预收款专用收据一张（冷华义开票，票号为：x，内容为购房首付款x元）；同日，冷华义个人名义为被告出具的收据一张，内容为“今收到房屋补差款人民币8万某整”。

对被告提交的上述证据1、2的真实性，原告均无异议。但认为邮寄快件的信封并不能证明被告并未收到银行退件通知，并且被告在收到原告公司发出的缴款通知后亦未到原告处询问或了解情况，显然构成违约，冷华义同日出具的收条与公司没有关系，系冷华义个人所为。

对于原、被告双方当事人提交的上述证据，结合庭审质证意见，本院认为本案争议焦点有二：一、被告是否构成违约，原告能否有权解除合同；二：冷华义个人出具的收条收取的8万某房屋补差款的行为是否为公司行为。对此，本院作如下分析认证：一、关于争议焦点一，根据原、被告双方订立的商品房买卖合同，原告（出卖方）的主要义务是交付房产，被告（买受方）的主要义务是付款，在合同订立后原告方已履行了交付房产的义务而没有违约，对此双方均无异议。被告方在订立合同交付了首付款，并配合办理了相关按揭手续，在此阶段如果顺利办理银行按揭，被告即完全履行了付款义务，亦不存在违约问题，对此原、被告双方亦无异议。本案被告主张其没有收到武汉东光房地产开发有限公司寄来的信阳建行退回其按揭贷款的材料，不知道按揭未批准因此不能构成违约，原告不能解除房屋买卖合同。本院认为被告的上述主张不能成立，因为按揭没批准不是被告构成违约的根本原因，违约的根本原因是被告不愿意支付剩余购房款。按揭方式的买卖应该为一次性全额付款买卖，买受人凭借房屋买卖合同以及出卖人开出的首付款凭据，由银行为其贷款代为支付其下欠款项。因此就本案来说，不管是原、被告任何一方的原因，按揭不能已成事实，双方应就付款方式再次进行协商或分期付款或一次性付清余款。那么被告在收到原告的缴款通知后应当及时同原告联系协商并商量付款办法，但被告在接到原告的缴款通知到起诉时四个月时间内没有采取任何行动，既未了解按揭情况又没有履行付款义务，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第15条第1款的规定，买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同，应予支持。因此原告有权请求人民法院依法解除同被告的房屋买卖合同，被告应向原告退还交付其房产。二、关于争议焦点二。本案中，原、被告双方于2007年8月27日订立商品房买卖合同时，冷华义是原告方的委托代理人，其在订立合同时不管是以正式票据收取的首付款还是以白条收取的房屋补差款，均应视为原告的企业行为。因为不管冷华义以什么方式收取被告的现金款，被告都有理由相信冷华义的行为是代表原告武汉东光房地产有限公司的行为，这是《中华人民共和国合同法》第49条明确规定的。因此原告方关于冷华义收款行为属个人行为而不是公司行为的主张本院不予支持。即原告方先后共收到被告购房款应为42.0588万某。

综合上述认证意见，本院查明事实如下：2004年，武汉东光房地产开发有限公司在光山县城取得x地块的土地使用权，经批准在该地块上开发建设商品房，定名为“紫弦庭苑”，并取得编号010的商品房预售许可证。2007年8月27日，原、被告双方签订了商品房预售合同。合同约定：被告购买紫弦庭苑商住门面楼自西向东第4间、第5间门面房，房屋建筑面积261.38平方米，合同价款67.9588万某，首付购房款为34.0588万某。2007年8月27日，被告将办理按揭所需材料交给中国建设银行信阳分行，余款在中国建设银行以按揭方式支付。逾期付款超过60日后，出卖人有权解除合同，买受人按累计应付款1%向出卖人支付违约金；如因买受人原因不能或不及时办理按揭手续的，出卖人有权收回房屋，一切损失由买受人承担。出卖人在2007年9月1日前将验收合格的商品房交付买受人使用，并约定了出卖人逾期交房的违约责任。合同签订当天，被告按合同约定付齐了首付房款34.0588万某，原告为被告出具不动产预收款专用收据，开票人收票人均为冷华义，同日原告方委托代理人冷华义又以个人名义为被告出具收到房屋的补差款8万某的收条。被告先后共向原告支付购房款42.0588万某。被告购买的房屋经光山县建设工程质量监督站于2007年5月20日验收合格，原告将房屋钥匙交付被告装修进居。2008年8月22日，因另案当事人岳玉英诉万某某人身损害赔偿纠纷一案，本院依法扣押上述本案诉争房屋。2008年12月31日原告方收到建行信阳分行的退件通知，2009年3月9日原告向被告发出催款通知，要求在15日内结清下欠房款33.9万某。被告逾期未付，故引起诉讼。

另查明：2004年12月15日，武汉东光房地产开发有限公司与中国建设银行股份有限公司信阳分行签订商品房销售贷款合作协议书，为其提供最高额为800万某的住房抵押贷款。2007年12月16日，双方又签订贷款合作协议书，提供最高额为3800万某的住房抵押贷款，为“紫弦庭苑”二期项目的商品房发放个人住房贷款。

上述事实，有商品房买卖合同、房屋装饰装修协议。退件通知、不动产预收款专用收据、冷华义出具收条及庭审笔录为证。

另需要说明的问题：一、本案诉争房屋业经本院依法扣押。因此本案判决书生效后，在执行过程中应与岳玉英诉万某某案相协调处理。二、被告万某某在2010年5月30日向本院提交证人张某乙、耿某某证言，因已过举证期限，因此未予以质证。三、本案在审理期间，经审理人员多次电话调解、单方调解均因双方分歧太大没达成调解意见。

本院认为：原、被告之间的商品房买卖合同依法成立并生效，应受法律保护。原告依约向被告交付了房屋，被告经催告未依法定期限向原告支付剩余房款，其行为属于违约。依据相关法律规定及合同约定，原告请求解除双方的商品房买卖合同本院予以支持。被告应在合同解除后将诉争房屋退还给原告，原告亦应退还其交纳的购房款42.0588万某。因双方订立合同已交付房屋近两年，该诉争房屋处于升值状态，因此根据民法公平原则，原告在退还该房款时应支付相应利息，该利息应比照中国人民银行公布的基本建设贷款年利率12.96%为宜。综上，根据《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第60条、第97条、第159条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第15条第1款之规定，判决如下：

1、解除原告武汉东光房地产开发有限公司同被告万某某之间的商品房买卖合同；

2、被告万某某在本判决生效后三十日内退还紫弦庭苑商住门面楼北大门自西向东第4、5间门面房给原告；

3、原告武汉东光房地产开发有限公司在本判决生效后三十日内退还原告万某某购房款42.0588万某及利息（从2007年8月27日起至给付之日止，按年利率12.96%计息）

4、驳回原告其他诉讼请求。

案件受理费x元，由原告承担8000元，被告承担8060元。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省信阳市中级人民法院。

审判员李国强

审判员李涛

审判员姜波

二○一○年六月二十七日

书记员杨青青