上诉人（原审原告）黎某某，女，X年X月X日生，汉族，江西省安远县人，住（略）。
上诉人（原审原告）毛某甲，男，X年X月X日生，汉族，江西省安远县人，住（略）。
上诉人（原审原告）毛某乙，男，X年X月X日生，汉族，江西省安远县人，住（略）。
三上诉人共同的委托代理人刘德崇，江西海融律师事务所律师，特别授权代理，执业证号：x。
三上诉人共同的委托代理人毛某丙，男，X年X月X日生，汉族，住安远县X镇X路X号，系黎某某之子，一般授权代理。
上诉人（原审被告）安远县兴业房地产开发中心文豪轩开发经营部。
负责人杨某某，系该开发部经理。
委托代理人叶波，江西均衡律师事务所律师，特别授权代理，执业证号：x。
委托代理人刘美荣，江西均衡律师事务所律师，特别授权代理，执业证号：x。
被上诉人（原审被告）安远县兴业房地产开发中心。住所地：安远县X镇X路安远县房地产管理局院内。
法定代表人郭某某，系该中心主任。
原审被告杨某某，男，X年X月X日生，汉族，广东省兴宁市人，住（略），现住安远县X镇东江源大道兴业楼内。
上诉人黎某某、毛某甲、毛某乙、安远县兴业房地产开发中心文豪轩开发经营部（以下简称文豪轩开发部）因商品房买卖合同纠纷一案，不服安远县人民法院（2009）安民一初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2005年12月7日，原告黎某某与被告文豪轩开发部签订《安远县文豪轩商住楼认购书》一份，内容为：“开发商：文豪轩开发经营部，销售代表杨某某；认购人：毛某甲、毛某乙，住址何屋塘X号；一、认购物业：文豪轩栋间(详见该规划设计建筑图)建筑面积(4.2m×13m)约114.97m2”；二、认购价人民币壹拾捌万元，第一次付款为土地使用费，不含房屋建筑价款，房屋建筑价款待设计规划的建房图纸审核后，在施工时再由双方协商价款为准(另签订协议)；三、土地使用证由开发商统一办理交付认购人；四、认购人应履行的条款：1、认购人按通知时间，携带认购书以及身份证明文件正本(年满18岁以上合法公民)和楼款收据，缴纳政府各项税费后到文豪轩售楼部，签署《商品房销售合同》及相关文件；2、该物业只能作商住楼用途使用；3、该物业建筑工程将依照政府有关部门最后核准的设计图纸施工。须持有三级施工资质队伍建筑。应在2005年12月底之前竣工；4、认购人应提供真实的住址和联系电话，如因地址和电话无效的原因，导致开发商无法联系而产生的任何损失，一概由认购人负责；5、本认购书自签订日生效，双方不得毁约，如单方毁约则赔偿对方损失；6、本认购书一式两份，双方各执一份为凭，如本书有未尽事宜，可双方协商解决。”认购方签名为原告黎某某。同日签订《购房认购补充条款》，约定“一、本店内容：1、搞好主体工程；2、搞好外装修、外墙的铝合金窗；3、内墙修装为普通粗砂浆打底；4、搞好底层卫生间的砌墙和粗粉刷；5、搞好上二楼的楼梯，不包括栏杆；6、搞好水、电、排污总管。二、不包括的内容：1、店面的店门和后门；2、室内所有的门窗。三、付款时间：1、签订认购书时付叁万元，2、在2006年元月底之前付捌万元；3、在2006年3月底之前付肆万元；4、余款在交房时付清；5、交款以收款收据为准。四、契税由认购人自付。”认购人签名也为黎某某。认购书及补充条款签订后，原告黎某某从2005年12月7日至2006年11月1日先后付款x元，被告文豪轩开发部于2007年12月21日发出通知要求黎某某于2007年12月30日前到文豪轩售楼部交清房款并在交清所有税费后办理商品房买卖合同及产权登记手续，后原、被告于2007年12月21日及12月28日两次进行协商，因三原告对被告文豪轩要求三原告给付地税局税费x元、契税6240元、办房产证费1516元、办土地证费386元、变压器分摊费1580元，自来水分管费160元，增建阁楼的价款x元(12.32m2×600元／m2)，购房款x元(117.62m2×1565.6元／m2)，装修垃圾清运费200元，卷闸门X元(16.11m2×90元／m2)等费用有异议而未达成一致意见，也未签订正式商品房销售合同。现文豪轩第X号店面卷闸门由被告文豪轩开发部安装并由其锁着，店面后门、窗户由三原告雇人焊了防盗门窗，由三原告锁着；店面内有两处排污管破裂，店面前后外墙未安装铝合金窗。另，被告安远县兴业房地产开发中心为企业法人；被告文豪轩开发部系被告安远县兴业房地产开发中心非法人分支机构，从事房地产开发、销售，注册资金为伍拾万圆整；被告杨某某系文豪轩开发部的负责人。2008年12月29日，三原告以三被告违约为由，提起诉讼，请求判令三被告：1、限期交付文豪轩X号店面和靠安远二中大门边数起第九间车库，并办理好店面、车库的房产证和土地使用权证；2、限期搞好外装修、店面前后铝合金窗，并整修好排污管，排除妨碍；3、被告杨某某赔偿经济损失（从2006年11月5日起按月租1600元计算至交付店面及车库时止），其余二被告负连带赔偿责任；4、由三被告承担本案诉讼费。
原审法院认为：《安远县文豪轩商住楼认购书》及《购房认购补充条款》系三原告与被告文豪轩开发部就房屋认购达成的协议，该协议具备商品房买卖合同的主要内容，且原告黎某某已按约定履行了部分付款义务。认购书中的认购人为毛某乙和毛某甲，虽然协议签订人及房款支付人均为黎某某，但原告黎某某系毛某甲、毛某乙母亲，且文豪轩开发部对其签名及付款均予以认可，故对被告杨某某辩称原告毛某甲、毛某乙并未履行义务的主张不予支持。被告文豪轩开发部主张三原告应当交付的费用有：地税局税费x元、契税6240元、办房产证费1516元、办土地证费386元、变压器分摊费1580元，自来水分管费160元，增建阁楼的价款x元(12.32m2×600元／m2)，购房款x元(117.62m2×1565.6元／m2)，装修垃圾清运费200元，卷闸门X元(16.11m2×90元／m2)。因地税局税费系房地产开发商依法应当缴交的营业税，认购书及补充条款未明确约定应由认购人缴纳营业税，故该项费用应由被告承担；对于契税，依法应由房屋买受人承担且双方在购房补充条款中已作出明确约定，故契税应由三原告缴纳，具体数额由有关部门按规定收取；办理房产证及土地证费，因原、被告未作出约定，事后也未达成一致意见，依交易习惯该项费用应由房屋买受人承担，故应由原告黎某某承担办理房产证及土地证费，具体缴纳数额由有关部门按规定收取；对于垃圾清运费200元，该项费用为装修垃圾清运所产生的费用，按交易习惯应由三原告支付，数额为200元属于正常范畴；对于卷闸门费，因认购书中约定被告文豪轩开发部所承担义务不包括“店面的店门和后门”，被告文豪轩开发部安装前门卷闸门虽不属于合同约定义务，但原告黎某某从中受益，故卷闸门的费用应由原告黎某某承担，庭审中双方对卷闸门的费用确定为1450元；对于变压器分摊费，自来水分管费，因双方在购房补充条款中明确约定应由房屋出卖人负责搞好水、电、排污总管，故上述两项费用应由被告文豪轩开发部承担；对于购房款及阁楼增建费，认购书中约定文豪轩X号店面认购价为x元及车库价为x元，没有对阁楼款再另行约定，被告杨某莲在庭审中称设计图纸中包含阁楼，且双方也知道会建阁楼，因被告并未提供任何证据证明阁楼款应由原告承担，故原告黎某某支付的房屋认购款中包括阁楼款，原告黎某某无须另行给付阁楼费。综上，原告应当给付款项有：剩余房款x元及车库款x元、契税费(由有关部门按规定收取)、办理房产证及土地证费(由有关部门按规定收取)、垃圾清运费200元，卷闸门费1450元；针对原告要求三被告交付房屋的诉讼请求，因《购房认购补充条款》中约定“余款在交房时付清”，故被告文豪轩开发部应在原告付清房款的同时交付房屋；对于原告要求被告办理房产证及土地使用证的诉讼请求，因认购书明确约定土地使用证由开发商统一办理交付认购人，办理房产证及土地使用证所需的相关材料由被告文豪轩开发部掌握，便于办理相关证件，故房产证及土地使用证应当由被告文豪轩开发部统一办理交付给三原告；对于原告要求被告搞好外装修、店面前后的铝合金窗，并整修好排污总管的诉讼请求，因双方在《购房认购补充条款》中约定“搞好外装修、外墙的铝合金窗……搞好水、电、排污总管”，故被告文豪轩开发部有义务按约定搞好外装修、外墙的铝合金窗、水、电、排污总管。因双方签订的认购书及补充条款未明确约定具体的交房时间，而造成无法签订商品房买卖合同的原因是双方对相关费用未达成一致意见，且原告也未举证证明已就交房时间达成一致意见，故对原告要求被告给付因迟延交付房屋造成的经济损失的诉讼请求不予支持；被告文豪轩开发部系被告兴业开发中心的非法人分支机构，被告兴业开发中心对其分支机构的民事行为依法应承担连带责任，被告杨某某为文豪轩开发部负责人，其以文豪轩开发部名义从事经营活动，应当由被告文豪轩开发部承担民事责任。据此，原审法院依据《中华人民共和国民法通则》第四十三条、《中华人民共和国合同法》第四十一条、第六十一条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十条之规定，作出如下判决：一、被告安远县兴业房地产开发中心文豪轩开发经营部于本判决生效后三十日内交付文豪轩X号店面(文豪轩店面靠安远二中大门边数起第八间)和车库(文豪轩车库中靠安远二中大门边数起第九间)给原告黎某某、毛某甲、毛某乙。二、原告黎某某、毛某甲、毛某乙于本判决生效后三十日内付清剩余房款x元及车库款x元、垃圾清运费200元，卷闸门费1450元给被告文豪轩开发经营部；契税、办理房产证及土地证费由原告黎某某、毛某甲、毛某乙负担并于本判决生效后30日内预付给被告文豪轩开发部，具体数额由有关机关据实收取。三、被告安远县兴业房地产开发中心文豪轩开发经营部于交付房屋后60日内办理好房产证及土地使用证，并交付给原告黎某某、毛某乙、毛某甲。四、被告安远县兴业房地产开发中心文豪轩开发经营部应在交付房屋时搞好外装修、店面前后的铝合金窗及排污总管。五、被告安远县兴业房地产开发中心对上述各项被告文豪轩开发经营部应承担的义务承担连带责任。六、驳回原告黎某某、毛某甲、毛某乙的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3260元，由原告黎某某、毛某甲、毛某乙承担1630元、被告安远县兴业房地产开发中心文豪轩开发经营部、安远县兴业房地产开发中心承担1630元。
上诉人黎某某、毛某甲、毛某乙和上诉人文豪轩开发部均不服原审判决，上诉至本院。上诉人黎某某、毛某甲、毛某乙的上诉理由及请求为：原审就交房等事实认定错误。1、关于交房的诉求，原审认为因《购房认购补充条款》中约定余款在交房时付清，故认定被告应在原告付清房款的同时交付房屋。就此上诉人认为，原审对“余款在交房时付清”的理解错误。正确的理解应是：何时付清余款，应在交(或收)房时支付。换句话说，只有当被上诉人通知可以收房了，上诉人才应付清余款。2、被上诉人符合交房条件却拒绝交房，应承担逾期交房的责任。原审认为双方未明确约定具体的交房时间，对原告要求赔偿经济损失的诉求不予支持。上诉人不否认双方的合同未约定具体的交房时间，但这并不意味着不能确定或合理推定交房时间。上诉人在一审中已举证证明被上诉人所开发的房屋，在2006年5月中旬就竣工，在2006年11月中旬就向有关购房人交房。这些证据证明在2006年底，被上诉人所开发的房屋就符合交付条件了。3、《认购书》是被上诉人事先拟订供所有购房者重复使用的，属格式合同。对格式合同的内容有多种解释的(即“余款在交房时付清”和履行期限未作约定的)，根据法律规定应做出不利于提供合同一方的解释。综上，请求二审法院：1、撤销安远县人民法院(2009)安民一初字第X号民事判决书中的第六项，改判被上诉人赔偿上诉人经济损失(经济损失从2006年11月15日起计算至实际交房之日止，每月按1600元计算)。2、一、二审诉讼费用由安远县兴业房地产开发中心文豪轩开发经营部、安远县兴业房地产开发中心承担。
上诉人文豪轩开发部的上诉理由及请求为：一、原审认定事实错误。原审判决自始至终未认定毛某甲、毛某乙、黎某某三人到底谁为认购人。若按《认购书》和《补充协议》而言认购人应当是毛某甲、毛某乙，黎某某仅仅是他们的代理人，那么黎某某在本案中就不具有原告的主体资格，作为认购人的毛某甲，毛某乙在签订《认购书》后没有履行任何义务，导致2005年12月7日的《认购书》双方都没有履行，是一份未生效的《认购书》，从后面的付款也可看出不是按此份认购书来履行的；若按后面的付款人而论，那么就应认定黎某某为认购人，但上诉人并没有与黎某某签订任何协议，根本无法确定双方的权利与义务。据此可以看出，上诉人与毛某甲、毛某乙的《认购书》及《补充协议》不符合《商品房销售管理办法》第十六条的规定。二、原审认定双方未签订《商品房买卖合同》的过错方是上诉人错误。三、假如上诉人与被上诉人方的《认购书》及《认购补充协议》有效，那么也因被上诉人的违约而被解除。《认购书》中的第1条明文规定了被上诉人接通知后，有签订《商品房买卖合同》的义务，可被上诉人一直未履行此义务，也未履行缴纳政府各项税费的义务。四、假如《认购书》有效，那其中约定的政府各项税费应包括因购房而产生的营业税。五、原审就阁楼款是否应另外计算认定错误。六、原审适应《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适应法律若干问题的解释》第五条错误。综上，请求二审法院依法撤销一审判决并驳回黎某某、毛某甲、毛某乙的诉讼请求。
针对上诉人黎某某、毛某甲、毛某乙的上诉理由及请求，上诉人文豪轩开发部辩称：上诉人黎某某、毛某甲、毛某乙的上诉理由不能成立。1、被答辩人和答辩人无商品房买卖合同关系，双方虽然曾经签订了一份认购书，但该认购书因被答辩人没有按照答辩人的通知签订正式商品房买卖合同而终止，答辩人不存在再履行认购书或者交付交房的义务。2、假设双方所签订的认购书可以视为是商品房买卖合同，也因双方之间未对交房的时间进行约定，加之因被答辩人没有履行其购房人应履行的义务如及时支付购房款或相关费用，导致没有交房。所以答辩人不承担延期交房的违约责任。3、即使双方买卖合同存在，且被答辩人完成了交款义务，答辩人也没有违反认购书或其他协议中约定的交房义务，因为双方在认购书或其他协议中并没有约定交房的期限，所以不存在赔偿的问题。综上，请求二审法院驳回上诉人被答辩人的上诉请求，支持答辩人的上诉请求。
针对上诉人文豪轩开发部的上诉理由及请求，上诉人黎某某、毛某甲、毛某乙辩称：一、双方房屋买卖合同关系成立，且已实际履行。1、购房主体的确定，不仅仅要看认购书、补充协议，还要看实际履行过程中是谁在履行，答辩人作为一审原告是适格的。2、一审认定双方没有确定房屋交付时间是错误的。3、答辩人一审时提交了一份开发商与第三人签订的商品房买卖合同书，且有的购房户已经办到了产权证，这说明答辩人与被答辩人之间的合同是有效的，是可以履行的。4、认购书及补充协议内容虽然不是很完全，但并不影响房屋买卖合同的成立。二、没有交付是因为被答辩人就交房提出附加条件，要答辩人交纳不合理的费用，因此不能交房及未签订正式房屋买卖合同的原因在于被答辩人。三、答辩人没有违约。认购书和补充协议是有效的，是双方的真实意思表示，不存在假如之说。四、营业税应由开发商交纳，这是法律规定的义务。综上，请求二审法院驳回被答辩人的上诉请求，支持答辩人的上诉请求。
被上诉人安远县兴业房地产开发中心及原审被告杨某某未作答辩。
二审过程中，上诉人黎某某、毛某甲、毛某乙向本院提交了上诉人文豪轩开发部的售楼广告一份，该广告内容与双方的认购书及补充协议的内容基本一致，欲证明上诉人文豪轩开发部要求其承担的不合理费用在该广告上也没有提及。上诉人文豪轩开发部对该证据的真实性、合法性均没有异议，但对其关联性有异议，认为税费承担问题应以双方的补充协议约定为准。本院对该证据的真实性、合法性予以确认，但因该广告的时间为2006年7月1日，在双方签订认购书及补充协议之后，有关税费承担问题应以双方的约定为准，故对该证据的关联性不予认定。上诉人文豪轩开发部向本院提交了设计图纸一份，欲证明原文豪轩店面最初设计中没有阁楼，阁楼是后来增加的，所以相关费用应由对方承担。因该份证据一审时上诉人文豪轩开发部已提交，不属于二审新证据范畴，故本院对其不作认定。
二审经查明的事实与一审一致。
本院认为：上诉人黎某某与上诉人文豪轩开发部签订《安远县文豪轩商住楼认购书》时，上诉人毛某甲、毛某乙为认购人，上诉人黎某某为合同签订人；后上诉人黎某某又作为合同签订人与上诉人文豪轩开发部签订了《购房认购补充条款》；《安远县文豪轩商住楼认购书》及《购房认购补充条款》签订后，上诉人黎某某先后向上诉人文豪轩开发部支付了购房款x元；因上诉人文豪轩开发部在《安远县文豪轩商住楼认购书》和《购房认购补充条款》的签订过程中及受领购房款过程中均未就合同相对人问题提出异议，故可以认定上诉人黎某某、毛某甲、毛某乙均为《安远县文豪轩商住楼认购书》和《购房认购补充条款》的当事人，在本案中具备相应的诉讼主体资格。因《安远县文豪轩商住楼认购书》及《购房认购补充条款》就买卖房屋的位置、面积、价款、付款时间及其他一些相关事项进行了约定，具备了商品房买卖合同的主要条款，且上诉人文豪轩开发部已受领合同约定的大部分购房款，所以上诉人黎某某、毛某甲、毛某乙与上诉人文豪轩开发部的行为符合最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，双方之间的房屋买卖合同关系成立。本案中所涉的销售不动产营业税，因双方在房屋认购协议及其补充条款中未就其负担问题作出特别约定，所以依法应当由不动产销售方即上诉人文豪轩开发部负担。本案中所涉店面阁楼计价问题，因双方在《安远县文豪轩商住楼认购书》中对店面约定的总价为x元，未特别约定是否包括阁楼，而上诉人文豪轩开发部在一、二审过程中均未能提供充分证据证明上诉人黎某某、毛某甲、毛某乙应另行给付阁楼款，故本案阁楼价款应视为已计算在店面总价款中。关于是否存在迟延交房问题，由于双方签订的认购书及补充条款均未明确约定具体的交房时间，且由于双方对有关费用的承担不能达成一致意见而最终未签订正式的商品房买卖合同以对交房期限予以明确，对此双方均有责任，所以上诉人黎某某、毛某甲、毛某乙要求上诉人文豪轩开发部及被上诉人安远县兴业房地产开发中心赔偿迟延交房损失的上诉请求缺乏事实依据。综上所述，上诉人黎某某、毛某甲、毛某乙和上诉人文豪轩开发部的上诉理由均不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，处理妥当，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3620元，由上诉人黎某某、毛某甲、毛某乙承担1810元，上诉人安远县兴业房地产开发中心文豪轩开发经营部承担1810元。
本判决为终审判决。
审判长袁海
代理审判员郑小兵
代理审判员黄中林
二○○九年七月六日
书记员王佳
