律师解答：关键看土地性质和有无宅基地证。如改变了土地性质或者无宅基地证，则为无效合同。如下面这个案件，建房人称办理了报建手续并领取了宅基地使用证,但该证记载的使用人姓名、坐落地址等信息不明确。最终法院认为即使有证，涉案土地性质是水利水电工程用地，却用于建房的商业用途，也足以认定合建协议无效。
       判决书节选： 
       法院认为:《土地管理法》第二十三条规定:“江河、湖泊综合治理和开发利用规划,应当与土地利用总体规划相衔接。在江河、湖泊、水库的管理和保护范围以及蓄洪滞洪区内,土地利用应当符合江河、湖泊综合治理和开发利用规划,符合河道、湖泊行洪、蓄洪和输水的要求。”《水法》第三十七条第二款规定:“禁止在河道管理范围内建设妨碍行洪的建筑物、构筑物以及从事影响河势稳定、危害河岸堤防安全和其他妨碍河道行洪的活动。”第三十八条第一款规定:“在河道管理范围内建设桥梁、码头和其他拦河、跨河、临河建筑物、构筑物,铺设跨河管道、电缆,应当符合国家规定的防洪标准和其他有关的技术要求,工程建设方案应当依照防洪法的有关规定报经有关水行政主管部门审查同意。”第四十三条规定:“国家对水工程实施保护。国家所有的水工程应当按照国务院的规定划定工程管理和保护范围。国务院水行政主管部门或者流域管理机构管理的水工程,由主管部门或者流域管理机构商有关省、自治区、直辖市人民政府划定工程管理和保护范围。前款规定以外的其他水工程,应当按照省、自治区、直辖市人民政府的规定,划定工程保护范围和保护职责。在水工程保护范围内,禁止从事影响水工程运行和危害水工程安全的爆破、打井、采石、取土等活动。”《防洪法》第二十二条规定:“河道、湖泊管理范围内的土地和岸线的利用,应当符合行洪、输水的要求。禁止在河道、湖泊管理范围内建设妨碍行洪的建筑物、构筑物,倾倒垃圾、渣土,从事影响河势稳定、危害河岸堤防安全和其他妨碍河道行洪的活动……”。案涉《合作建房协议》的实质是由某河管理所提供土地、康某公司出资合作进行开发建设,案涉土地属于水利水电工程管理和保护范围,康某公司未依法办理建设规划许可手续及报经有关水行政主管部门审查同意,在案涉土地上修建建筑物用于商业用途,对水工程的灌渠水利、河势稳定、行洪排涝、堤防安全等功能造成不利影响,违反了上述法律关于河道管理、防洪水利工程管理、土地管理等的强制性规定,损害了社会公共利益。因此,根据《合同法》第五十二条第一款第(四)、(五)项规定,某河管理所与康某公司签订的《合作建房协议》无效。康某公司抗辩案涉建筑物办理了报建手续并领取了宅基地使用证,但该证记载的使用人姓名、坐落地址等信息不明确,退一步讲,即使确实办理了该宅基地使用证,亦与案涉土地的实际属性不一致,故康某公司抗辩理据不足,法院不予采纳。