（一）不动产——登记

除法律另有规定外，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。

★ 相关法条：《物权法》第9-22条。

★ 考点总结：

【例题·多选题】某房屋登记的所有人为甲，乙认为自己是共有人，于是向登记机构申请更正登记。甲不同意，乙又于3月15日进行了异议登记。3月20日，丙打算买甲的房屋，但是到登记机构查询发现甲的房屋存有异议登记，遂放弃购买。乙申请异议登记后，发现自己的证据不足，遂对此事置之不理。下列哪些选项是正确的？（ ）（2008延考-3-59）

A.异议登记后，未经乙同意，处分该房屋的，不发生物权效力

B.异议登记于3月31日失效

C.甲有权向乙请求赔偿损失

D.甲有权向登记机构请求赔偿损失

【答案】BC

【解析】《物权法》第19条规定，权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。因此B和C的说法正确。异议登记并不能阻碍权利人行使其对于不动产的处分权，因此A错误。本题正确答案是B和C.

【例题·案例分析题】改编上例：某房屋登记的所有人为甲，乙认为自己是共有人，于是向登记机构申请更正登记。甲不同意，乙又于3月15日进行了异议登记。3月20日，丙打算买甲的房屋，但是到登记机构查询发现甲的房屋存有异议登记，由于丙非常喜欢这套房子，于是当即付款，约定十日后办理过户。乙后来取得证据，向法院起诉，法院判决乙是房屋的共同共有人。问：

（1）房屋存有异议登记是否能够过户登记给丙？

（2）法院判决之后，乙是否有权要求丙返还房屋？

【答案】（1）可以过户给丙。

（2）乙有权要求丙返还。

【例题·单选题】甲公司开发写字楼一幢，于2008年5月5日将其中一层卖给乙公司，约定半年后交房，乙公司于2008年5月6日申请办理了预告登记。2008年6月2日甲公司因资金周转困难，在乙公司不知情的情况下，以该层楼向银行抵押借款并登记。现因甲公司不能清偿欠款，银行要求实现抵押权。下列哪一判断是正确的？（ ）（2009-3-8）

A.抵押合同有效，抵押权设立

B.抵押合同无效，但抵押权设立

C.抵押合同有效，但抵押权不设立

D.抵押合同无效，抵押权不设立

【答案】C

【解析】本题考核预告登记、不动产抵押合同与抵押权的设立。

选项A错误，选项C正确。《物权法》第二十条规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。

选项B、D错误。《物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。据此可知，不动产抵押合同自签订之日起生效，抵押权是否设立不影响抵押合同的效力。因此，甲公司与银行之间签订的抵押合同有效。

本题中，抵押合同的标的物在设定抵押之前已经出售给了乙公司，并办理了预告登记且没有超出上述规定的3个月的期限。在此期限内，甲公司未经乙公司同意处分该不动产的，不发生物权的效力。因此，银行不能取得写字楼的抵押权。

（二）动产——交付

除法律另有规定外，动产物权的设立和转让，自交付时发生效力。

★ 相关法条：《物权法》第23-27条。

动产交付的方式

【例题·单选题】甲将自己收藏的一幅名画卖给乙，乙当场付款，约定5天后取画。丙听说后，表示愿出比乙高的价格购买此画，甲当即决定卖给丙，约定第二天交货。乙得知此事，诱使甲8岁的儿子从家中取出此画给自己。该画在由乙占有期间，被丁盗走。此时该名画的所有权属于下列哪个人？（ ） （2008-3-9）

A.甲 B.乙

C.丙 D.丁

【答案】A

【解析】《物权法》第二十三条规定，动产物权的设立和转让，自交付时发生效力，但法律另有规定的除外。本题中，因为该名画尚未交付给乙，也未交付给丙，所以乙和丙不享有所有权。至于该画最后被甲的儿子取出给了乙，乙也不能因此而取得该画的所有权，因为乙受让的时候不是善意的，而且甲的儿子属于无民事行为能力人，其行为无效。因此，本题的正确答案是A.

【例题·单选题】某宾馆为了8月8日的开业庆典，于8月7日向电视台租借一台摄像机。 庆典之日，工作人员不慎摔坏摄像机，宾馆决定按原价买下，以抵偿电视台的损失，遂于8月9日通过电话向电视台负责人表明此意，对方表示同意。8月15日，宾馆依约定向电视台支付了价款。摄像机所有权何时转移？（ ）（2004-1-10）

A.8月7日 B.8月8日

C.8月9日 D.8月15日

【答案】C

【解析】买卖合同是诺成合同，买卖合同自双方当事人意思表示一致就可以成立。依合同法第44条规定，依法成立的合同，自成立时生效。标的物在出卖前就已经被买受人占有的，合同生效的时间即为交付的时间。买卖合同的标的物，除法律另有规定或当事人另有约定外，自交付时起发生所有权转移。

【例题·不定项】甲有一块价值一万元的玉石。甲与乙订立了买卖该玉石的合同，约定价金11，000元。由于乙没有带钱，甲未将该玉石交付与乙，约定三日后乙到甲的住处付钱取玉石。随后甲又向乙提出，再借用玉石把玩几天，乙表示同意。隔天，知情的丙找到甲，提出愿以12，000元购买该玉石，甲同意并当场将玉石交给丙。丙在回家路上遇到债主丁，向丙催要9，000元欠款甚急，丙无奈，将玉石交付与丁抵偿债务。后丁将玉石丢失被戊拾得，戊将其转卖给己。关于乙对该玉石所有权的取得和交付的表述，下列选项正确的是？（ ）（2009-3-91）

A.甲、乙的买卖合同生效时，乙直接取得该玉石的所有权

B.甲、乙的借用约定生效时，乙取得该玉石的所有权

C.由于甲未将玉石交付给乙，所以乙一直未取得该玉石的所有权

D.甲通过占有改定的方式将玉石交付给了乙

【答案】BD

【解析】本题考核交付方式及其所有权的转移。

《合同法》第四十四条规定，依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。该法第一百三十三条规定，标的物的所有权自标的物交付时起转移，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。

选项A错误。本题中，甲乙之间的买卖合同自签订之日起生效，玉石的所有权自交付时起转移。在合同签订之时因乙没有带钱，甲未将玉石交付与乙，并约定三日后乙到甲的住处付钱取玉石，说明起初约定的交付的时间是合同签订后的第三日。所以，甲乙之间买卖合同生效的时候，玉石的所有权并没有直接转移给乙。

选项B、D正确，选项C错误。随后，甲向乙提出借用玉石把玩几天，乙表示同意。此说明甲乙对玉石的交付方式达成了新的约定，即采用占有改定的方式进行交付，占有改定交付后出卖人甲仍然占有标的物，但是标的物的所有权转移给乙。所以自该协议达成后乙取得了玉石的所有权，甲仍继续占有该玉石。

【例题·不定项】甲公司将1台挖掘机出租给乙公司，乙公司先后将挖掘机出卖给丙公司和丁公司，丙公司和丁公司均已付款，但乙公司没有依约交付挖掘机。因乙公司一直未向甲公司支付租金，甲公司便将挖掘机出卖给王某，约定由乙公司直接将挖掘机交付给王某。此事，甲公司通知了乙公司。王某未及取得挖掘机便死亡。甲公司与王某签订买卖合同之后，王某死亡之前，关于挖掘机所有权人，下列选项正确的是？（ ）（12-3-89）

A.甲公司 B.丙公司

C.丁公司 D.王某

【答案】D

【解析】《物权法》第二十六条规定，动产物权设立和转让前，第三人依法占有该动产的，负有交付义务的人可以通过转让请求第三人返还原物的权利代替交付。本题中，甲公司是挖掘机的所有权人，甲公司将该挖掘机出卖给王某，且与王某约定让与甲公司对乙公司的返还请求权以代现实交付，并通知了乙公司。因此，甲公司与王某已经以指示交付的方式完成了交付，王某已经取得了挖掘机的所有权。