期房再转让签订优先，査封扣押房产买受人提出异议
期房再转让签订优先，査封扣押房产买受人提出异议
【案情】1998年5月3日，王某和某房地产公司签订了一份商品房预售合 同。后来，由于生意失败，经开发商同意，王某将自己的预售商品房合同全部 转让给张某。依据合同，张某于工程竣工前分期将购房款10余万元全部支付 给王某，工程竣工验收合格后，王某将与张某在合同中约定好具体位置的房屋 交给张某占用、使用。后来，开发商工程竣工，王某便以自己的名义对整个工 程办理了整体房产证。
在张某办理房产过户手续期间，因王某拖欠某工厂的债务2万元被工厂诉 至法院，该工厂同时向法院提出了财产保全的申请，请求法院冻结王某银行账 户存款2万元，或査封其同等价值的财物。根据工厂的申请，法院裁定査封了 张某已占有、使用的房屋的?一部分并向房产管理部门出具了协助通知书，要求 房产管理部门协助不予办理被査封部分的产权过户手续。
张某得知这一情况后，即以案外人的身份，向法院提出了执行异议，认为 法院执行财产保全的裁定，不应查封正在办理产权手续中的财产，要求法院解 除所查封的房屋。
【审判】
法院经审理后认为，争议房屋已经由张某实际占有、使用，而且张某和王 某签订的商品房买卖合同真实有效，是双方的真实意思表示。为此，根据 《民事诉讼法》第一百四十条第一款第（十一）项的规定，裁定解除查封。
【评析】
就本案而言，张某的请求是否合法，法院是否应该解除已经查封的房屋， 最关键的问题是该房屋现在应该属于王某所有还是张某所有。笔者认为，如果 王某不存在故意转移财产，逃避债务的情形，且张某的异议属实的情况下，应 裁定解除查封。理由如下：
一、张某和王某所签订的房屋买卖合同成立a生效
《合同法》第四十四条第一款规定：“依法成立的合同，自成立时生效。” 所谓合同生效，是指已经成立的合同在当事人之间产生了一定的法律拘束力， 也就是通常所说的法律效力。张某与王某签订的商品房预售合同是否具有法律 效力，能否得到法律的保护，关键是要看合同是否已经生效。最髙人民法院在 《关于〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释》第九条中规定：“依照合 同法第四十四条第二款的规定，法律、行政法规规定合同应当办理的批准手 续，或者办理批准、登记等手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办 理批准手续的，或者仍未办理批准、登记等手续的，人民法院应当认定该合同 未生效；法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效 的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权 不能转移。”目前，我国有关商品房预售法律、法规及规章当中，除了建设部 指定的《城市商品房预售管理办法》第十二条规定了： “预售的商品房交付使 用后，承购人应及时持有关凭证到县级以上人民政府房地产管理部门和土地管 理部门办理权属登记手续”外，均没有“合同应当办理批准手续，或者办理 批准、登记等手续才生效”的规定。由此可以认为，张某与王某所签订商品 房预售合同是已生效了的合同。已发生法律效力的合同，当然要受到法律的保 262 护，法律保护的实质就是确保合同的完全履行。而法院将合法、有效的合同所 涉及的标的物，在合同正常履行过程中，对该标的物查封并转移给合同之外的 第三人的做法直接侵犯了合同当事人的合法取得财产的权利。
二、先设定的物权优于后设定的物权
工厂作为王某的债权人，进入诉讼程序后向人民法院申请财产保全，其目 的是使将来法院的判决不至于出现难以执行的局面，而法院裁定查封该房屋的 目的，很显然是要将所查封的房屋用于清偿王某所欠工厂的债务。虽然工厂的 财产保全的申请和人民法院的查封裁定都是在法定程序中进行的，但是，如果 用该房屋来满足工厂实现债权的要求，那么必将与张某和王某签订的合法、有 效的合同全面履行发生冲突。由此，就引出一个优先权的问题，.张某与王某的 合同标的物，是在合同中具有特殊约定的特定物，针对这一特定的房屋权，张 某与王某签订预售合同并履行付款义务之后，即对该房屋设定的物权。而工厂 与王某之间是一种债权债务关系，从民法理论来讲，物权应优先于债权。尽管 工厂将自己的债权也通过财产保全的方式设定在了这一特定的房屋上，但是先 设定的物权也优先于后设定的物权。
【案情】1998年5月3日，王某和某房地产公司签订了一份商品房预售合 同。后来，由于生意失败，经开发商同意，王某将自己的预售商品房合同全部 转让给张某。依据合同，张某于工程竣工前分期将购房款10余万元全部支付 给王某，工程竣工验收合格后，王某将与张某在合同中约定好具体位置的房屋 交给张某占用、使用。后来，开发商工程竣工，王某便以自己的名义对整个工 程办理了整体房产证。
在张某办理房产过户手续期间，因王某拖欠某工厂的债务2万元被工厂诉 至法院，该工厂同时向法院提出了财产保全的申请，请求法院冻结王某银行账 户存款2万元，或査封其同等价值的财物。根据工厂的申请，法院裁定査封了 张某已占有、使用的房屋的?一部分并向房产管理部门出具了协助通知书，要求 房产管理部门协助不予办理被査封部分的产权过户手续。
张某得知这一情况后，即以案外人的身份，向法院提出了执行异议，认为 法院执行财产保全的裁定，不应查封正在办理产权手续中的财产，要求法院解 除所查封的房屋。
【审判】
法院经审理后认为，争议房屋已经由张某实际占有、使用，而且张某和王 某签订的商品房买卖合同真实有效，是双方的真实意思表示。为此，根据 《民事诉讼法》第一百四十条第一款第（十一）项的规定，裁定解除查封。
【评析】
就本案而言，张某的请求是否合法，法院是否应该解除已经查封的房屋， 最关键的问题是该房屋现在应该属于王某所有还是张某所有。笔者认为，如果 王某不存在故意转移财产，逃避债务的情形，且张某的异议属实的情况下，应 裁定解除查封。理由如下：
一、张某和王某所签订的房屋买卖合同成立a生效
《合同法》第四十四条第一款规定：“依法成立的合同，自成立时生效。” 所谓合同生效，是指已经成立的合同在当事人之间产生了一定的法律拘束力， 也就是通常所说的法律效力。张某与王某签订的商品房预售合同是否具有法律 效力，能否得到法律的保护，关键是要看合同是否已经生效。最髙人民法院在 《关于〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释》第九条中规定：“依照合 同法第四十四条第二款的规定，法律、行政法规规定合同应当办理的批准手 续，或者办理批准、登记等手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办 理批准手续的，或者仍未办理批准、登记等手续的，人民法院应当认定该合同 未生效；法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效 的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权 不能转移。”目前，我国有关商品房预售法律、法规及规章当中，除了建设部 指定的《城市商品房预售管理办法》第十二条规定了： “预售的商品房交付使 用后，承购人应及时持有关凭证到县级以上人民政府房地产管理部门和土地管 理部门办理权属登记手续”外，均没有“合同应当办理批准手续，或者办理 批准、登记等手续才生效”的规定。由此可以认为，张某与王某所签订商品 房预售合同是已生效了的合同。已发生法律效力的合同，当然要受到法律的保 262 护，法律保护的实质就是确保合同的完全履行。而法院将合法、有效的合同所 涉及的标的物，在合同正常履行过程中，对该标的物查封并转移给合同之外的 第三人的做法直接侵犯了合同当事人的合法取得财产的权利。
二、先设定的物权优于后设定的物权
工厂作为王某的债权人，进入诉讼程序后向人民法院申请财产保全，其目 的是使将来法院的判决不至于出现难以执行的局面，而法院裁定查封该房屋的 目的，很显然是要将所查封的房屋用于清偿王某所欠工厂的债务。虽然工厂的 财产保全的申请和人民法院的查封裁定都是在法定程序中进行的，但是，如果 用该房屋来满足工厂实现债权的要求，那么必将与张某和王某签订的合法、有 效的合同全面履行发生冲突。由此，就引出一个优先权的问题，.张某与王某的 合同标的物，是在合同中具有特殊约定的特定物，针对这一特定的房屋权，张 某与王某签订预售合同并履行付款义务之后，即对该房屋设定的物权。而工厂 与王某之间是一种债权债务关系，从民法理论来讲，物权应优先于债权。尽管 工厂将自己的债权也通过财产保全的方式设定在了这一特定的房屋上，但是先 设定的物权也优先于后设定的物权。
