集资房抢占和买卖起冲突，同一法院不同的两份裁判
集资房抢占和买卖起冲突，同一法院不同的两份裁判
【案情】1993年5月12日，河南省某市某区计经委向市计委书面请示， 请示内容为：“为了解决某办事处职工住房的实际困难，该厂决定在厂区内建 两幢五层家属楼，建筑面积4500平方米，每平方米造价230元，总造价103.5 万元，安排住户60户，资金全部由职工集资。”请示同时附有60户职工名单 以及集资款的标准。其中，张先生集资的房屋面积属于最大户型95平方米。 在书面请示之前，1993年5月5日、5月8日、5月10日张先生按办事处通知 已经分三次按每平方米350元共交集资建房款33250元（95平方米大户型， 还有75平方米的户型，共两种。建房过程中，办事处更改了图纸，户型变为 102、87、65 平方米。
后来，由于办事处拖欠工程款，于是就动员职工住小户型，准备把大户型 销售，以弥补资金亏空。但职工都表态，既然交了大户型的钱就要住大户型的 房子。1996年9月家属楼还未交工，已经交过集资款的职工在办事处没有具 体分配住房的情况下，就开始纷纷抢占住房。张先生于1:996年9月14日也以 此方式住进了北楼东一单元一楼东四室一厅（该房没有被分配）。与此同时， 1997年元月，家属楼竣工后，办事处为了还工程款，将多余房产经该市区委、 区政府同意后对外集资。将已经建好的集资家属楼中的一部分房子以集资建房 的名义对办事处以外的人员髙价进行转让。
马女士（不是办事处的职工）当时就参加了该办事处的集资建房，并在 1997年1月24日交集资款5万元（交钱时没有明确具体房号）。1997年9月 20日，该办事处在明知张先生已经住进北楼东一单元一楼东四室一厅，办事 处又没有按照集资时的约定确定给张先生大户型住房，而其所分住房又被单位 职工贾某占住的情况下就将该室确定给了外单位人员马女士。而马女士在明知
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张先生已经住进该室一年情况下于1997年9月25日补交了有争议的剩余集资 款 20707. 25 元。
马女士在让张先生搬出房屋未果情况下，以侵权为由将张先生诉至房产所 在地人民法院。
【审判】
法院认为，马女士非该办事处职工，其与办事处之间的集资建房实为房屋 买卖，办事处未取得商品房预售许可证，马女士与办事处之间的房屋买卖无 效。裁定驳回马女士的起诉。
马女士不服上诉，中院审理后认为，最高人民法院[1992] 38号文件规 定，因单位内部建房、分房等而引起的占房、腾房等房地产纠纷，不属于人民 法院主管工作的范围。裁定驳回上诉，维持原裁定。
于是，马女士在没有对该生效裁定提出再审情况下，以该办事处为被告， 张先生为第三人将此案起诉至该办事处所在地区法院。法院认为，办事处对内 集资建家属楼，在集资完毕后对多余房产经区委、区政府同意后以少量房屋对 外集资，法律对此并无明确限制条款，行为合法有效Q.张先生本身有自己的住 房而不去居住，却抢占马女士的房屋居住至今，属侵权行为。判决集资合同有 效，张先生腾房交付给马女士。
张先生不服，提出上诉。中院认为，马女士不是办事处职工，其参与的办 事处集资建房，实为购买办事处住房，而办事处未取得预售许可证，为预售登 记，买卖房屋无效。张先生与办事处之间的占房纠纷，属内部纠纷，不属法院 主管范围，本院不予受理，判决撤销一审，判决办事处退还马女士集资建房 款，驳回马女士其他诉讼请求。
马女士不服，提出再审。中院再审认为，马女士与办事处在平等自愿的基 础上签订了集资建房合同，当时的法律对此没有明确限制条款，故民事行为合 法有效。张先生未按办事处约定的分配给其的房屋居住，却抢占到分配给马女 士的房屋中居住至今，其行为属于侵权行为。同时，还进一步分析，马女士与 办事处之间订立的合同，有办事处、区委、区政府的意见，包括办事处给马女 士开具的收据，均证明是集资款，是集资建房，不是房屋买卖，转移的也并非 房屋的所有权。办事处的集资建房行为与房屋开发上的买卖行为不同，认为本 案不应适用城市商品房预售管理办法。判决维持该办事处所在地区法院判决。
张先生不服该再审判决书，申诉至河南省高级人民法院，同时，向市人 大、政法委、检察院、法制日报、河南法制频道等部门反映情况，而该办事处 内部职工抵抗房子外卖而抢占集资房的行为虽经公检法政法委政府联合处理, 但一直没有结果。
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【评析】
笔者认为：张先生对马女士不构成侵权。单位职工抢占内部建房问题，不 属法院主管范围的请求是成立的，因此市中级法院民事裁定书的效力的请求是 成立的。理由如下： *
一、本案争议的办事处北楼东一单元一楼东四室一厅属于办事处内部集 资房。
集资房是指改变住房建设由国家和单位统包的制度，实行政府、单位、个 人三方面共同承担，通过筹集资金建造的房屋。其中，集资所建住房的权属， 按出资比例确定。个人按房价全额出资的，拥有全部产权；个人部分出资的， 拥有部分产权。本案中，1993年5月12日《关于新建家属楼的请示》明确， 办事处是为了解决职工住房的实际困难而在厂内建家属楼，安排住户60户， 资金全部由职工集资。1995年该楼竣工，这就说明从该楼的审批到竣工，都 是办事处内部的集资建房，家属楼中的北楼东一单元一楼东四室一厅应属于办 事处的内部集资房。
二、张先生对北楼东一单元一楼东四室一厅拥有产权。
根据办事处关于对单位职工筹建家属楼的前期宣传，张先生就根据办事处 的有关通知分别在1993年5月5日、5月8日、5月10日按照95平方米的最 大户型（当时办事处拟推出两种户型即95平方米和75平方米）向办事处预交 了全部集资建房款共33250元（每平方米350元）。但是办事处并没有确定哪 一套房子属于张先生的。但可以肯定的是，张先生申报的户型仍然是最大的户 型。然而在施工中，办事处在未征得单位职工同意的情况下，又擅自将家属楼 改为102、87和65平方米三种户型。根据此前张先生与办事处达成的一致要 求购买最大户型的口头协议和实际行为，张先生应该享有集资房的最大户一 套，而且此前张先生集资最大户型的要求办事处也一直没有反对。后来，北楼 家属楼竣工后，由于办事处没有及时地确定集资户的具体房子，职工们开始纷 纷抢占住房。张先生于1996年9月14日也以此方式住进了其中的最大户型， 即北楼东一单元一楼东四室一厅。一直到1997年9月20日，办事处始终没有 表示异议。说明张先生作为单位职工支付部分集资款的行为已经对北楼东一单 元一楼东四室一厅拥有了部分产权，双方关于内部集资建房的民事法律行为不 违反法律规定，张先生住进大户型的套房的行为是对与办事处之间内部集资建 房合同的实际履行，应受法律保护。
三、张先生住进北楼东一单元一楼东四室一厅的行为没有侵犯马女士的 权利。
首先，张先生是办事处一名工作了 43年的老职工。而集资建房的请示明
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确是为了解决内部职工住房的实际困难，即使张先生侵权，也只能是单位内部 职工之间或者与办事处之间在住房问题上发生争执而引发的争议。其次，外单 位人员马女士不能住进办事处的内部集资楼，直接原因是办事处没能妥善处理 好单位内部职工集资建房的分配问题。对于马女士不能如期得到住房的后果如 果合同成立也理应由办事处承担。第三，办事处违反建集资房是为了解决职工 住房困难的目的，在内部职工住房问题未妥善解决的情况下而以髙价随意地外 卖内部集资房，即使区委、区政府批准也违反了我国集资建房的房改政策，违 反了在建房、售房等方面，对离退休职工、教师和住房困难户应予以优先安排 的规定。第四，办事处在1997年9月20日确定给张先生87平方米的住房通 知是单方对集资时双方约定的最大户型合同内容的变更，由于张先生不同意而 没有发生效力。办事处确定给马女士住房通知单的行为侵犯了张先生的财产所 有权。
四、判决关于张先生不腾出现住房构成侵权的处理无事实依据，违反有关
规定。
首先，办事处在1997年9月20日确定的分房单也仅仅属于书面的一 纸空文，内部职工住房存在牵一发而动全身的效应丨正是由于管理的极度 混乱，住房分配迟迟没有方案。即使根据办事处的分房通知，张先生实际 上根本无法去住，因为所谓分的房也被其他人占住。再审判决中称“张先 生未按办事处约定的分配给其的房屋居住”的认定，属于严重违反事实的 主观构想。其次，根据本案的情况，马女士之所以没有实际得到集资房， 完全是办事处内部建房而引起的占房、腾房纠纷造成的。最高人民法院 (1992) 38号文件规定，因单位内部建房、分房等而引起的占房、腾房等 房地产纠纷，均不属于人民法院主管工作的范围，当事人为此而提起的诉 讼，人民法院应依法不予受理或驳回起诉，可告知其找有关部门申请解 决。如果办事处将本单位的集资房售给非本单位人员是经区委、区政府批 准的，那么根据规定，人民法院应告知马女士找区政府、区委解决。最 后，市中级人民法院民事裁定书认为，马女士让张先生腾房，不属人民法 院主管丁作的范围。该终审裁定目前已经生效，具有法律效力。
五、马女士与办事处签订的集资建房合同属于无效合同。 、
首先，?根据房改政策；集资房就是为了解决单位职工住房困难而推行的一 种建房形式。集资房不能对外销售。只有经市政府主管部门批准，并发有 《预售许可证》或《销售许可证》或《外销许可证》?的商品房，才可以在市场 上公开销售。本案中，虽然集资房外销经过了区政府批准，但明显区政府属于 越权行为，尤其是办事处还缺乏预售许可证。其次，从马女士购买的集资房的
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集资款看，其时间是1995年1月24日，而那时侯家属楼已经竣工。这说明此 行为是以集资建房的形式而掩盖房屋买卖的实质，而且其价格比单位内部职工 集资房的价格高约〗倍。由此可知，办事处坚决外卖大户型房的原因就是能获 得髙额的利润。而这正是与我国的房改政策相悖的。根据《民法通则》第六 条规定，民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策。办事 处以牟取高额利润为目的，外卖集资房的行为，虽然法律没有明确的禁止性规 定，但是这种行为是与我国房改政策相违背的，属于违法行为。
综上所述，笔者认为，张先生与办事处之间的纠纷属于单位内部占房引起 的纠纷，不属人民法院主管工作的范围。马女士与办事处之间的集资建房合同 与张先生无关，张先生不应受到该合同的约束。
