转让单位集资房不过户，法院认定合同有效继续履行
转让单位集资房不过户，法院认定合同有效继续履行
【案情】2000年8月，陆先生（以下称原告）和江女士（以下称被告） 在双方自愿协商的基础上，被告将坐落于金华市某小区的单位集资房及辅房，以人民币13. 5万元的价格转让给原告，双方于同月19日在双方所邀见证人的 见证下签订了 “房屋买卖协议”。协议签订后，原告于当日将全部购房款一次 性交付给被告，被告也将该住房和辅房的钥匙交付给原告，并代收了装修押金 500元。但是，因当时该房屋的产权证在办理中，双方无法当即办理房产证 过户手续。2000年底，该房屋的房产证办理完毕。但因被告所在单位将所有 集资房的房产证集中统一保管，致使房地产未办理过户手续。原告实际占有、 使用并管理了该房产。2001年6月起，原告对该房屋进行了装修，并于2002 年9月入住至案发时。2003年1月中旬，被吿所在单位将统一保管的房产证 发还给被告。之后，原告依约多次找到被告，要求被告办理房产过户手续，被 告则以各种理由推脱，拒不履行过户手续。
为此，原告诉至法院，请求法院：①责令被吿依约办理房产证过户登记手 续；②判令被告支付违约金2. 7万元。
被告辩称：我在未经丈夫伺意的情况下，将夫妻共同出资购买但未领取房 产证和土地证的房屋出卖给原告，是因为生意亏损而卖房还债。房屋买卖未经 共有人即我丈夫同意，且未领取权属证书，违反了《城市房地产管理法'》’第 三十七条第（四），（六）项的规定，购房合同属宁无效合同，应由双方互相 返还因无效合同所取得的财产，并按双方过错大小各自赔偿对方损失。要求法 院驳回原告的诉讼请求,同时提起反诉，请求：①确认欢方之间签订的“房 屋买卖协议”无效；②反诉要求原告退还房屋，并赔偿因无效合同所遭受的 房租损失（按每月600元的50%计算，从协议上签订之日计算至房屋腾退之日。
.【审判】 —：
一审法院经公开审理査明：2000年5月，被告向其所在单位金华市某总 公司购得坐落于金华市某小区一集资房1套（建筑面积住房102.48平方米、 辅房8. 1平方米）。2000年8月，因被告急需筹钱还债，经他人介绍认识原告 的母亲宋某。经看房议价后，双方于同月19日签订“房屋买卖协议” 1份。
约定：“①甲（江女士）乙（陆先生）双方议定，上述房产的总成交价为 13. 5万元。上述价款包括城市建设配套费、水电增容费、电话电视预埋费及 应交清的一切费用。乙方在本协议签字生效后一次性将上述价款交给甲方，并 由甲方出具收据。②甲方收到乙方全部房款后，上述房屋的所有权移交给乙 方，由乙方占有：使用、处分、收益。③甲方负责办理房产所有权证，甲方领 证后即主动为乙方办理上述房产的房屋所有权证、土地使用证过户手续，办理 过程中所需缴纳税费，按房管部门规定办理。④违约责任：若甲方违约，应向 乙方支付总房价20%的违约金；若乙方违约，应向甲方支付总房价20%的违 约金。⑤甲方保证上述房权属清楚，甲方在房产过户手续未办妥前，不得将房 产所有权进行抵押、转卖等，若发生与甲方有关的产权纠纷或债权债务，概由 甲方负责处理并承担民事责任，由此给乙方造成的经济损失，由甲方负责赔 偿。”该协议上还由见证人金某、周某签字。同日，原告支付给被告购房款 5万元及装修押金500元，被告则将该房钥匙交付给原告。此后，原告即 实际占有、使用、管理该房屋，物业管理费用也由原告交纳。2001年6月起， 原告对该房屋进行了装修，并于2002年9月人住至今。另查明，在原、被告 签订“房屋买卖协议”財，该房屋的产权证尚未取得。原告及其母亲当时也 知道被告有丈夫，但未要求其丈夫在该协议上签字或以书面方式同意。2000 年12月13日，被告所在单位统一办理到该集资房的房产证，并统一保管。 2003年1月，被告所在单位将统一保管的房产证发给各集资户，被告也领得 该房产证。此后，原告多次敦促被告办理房产过户手续，被告则以丈夫不同意 等为由，不予协助过户，由此引发争议。2003年1月下旬，被告丈夫在原告 母亲找其交涉时，得知被告卖房之事，即提出异议，不同意卖房。在本案审理 过程中，经委托鉴定评估，该房屋的现市场价值为住房17. 83万元、辅房0.89 万元，室内装修价值（含部分家具详见清单）4.73万元，2000年8月19日至 今的平均月租金为600元。上述事实有下列证据证明：原，被告双方签订的 “房屋买卖协议”；被告出具的房款收条；房屋所有权证；房租估价报告书及 室内装修清单。
根据上述事实和证据，法院认为：本案讼争房屋系被告与其丈夫在婚姻关 系存续期间集资购得。因尚无证据证实被告夫妻对婚后该财产作过约定为被告 一方个人所有，故本案讼争房屋属被告夫妻共有财产。虽然夫妻对共同财产有 平等的处理权，但在行使该权利时，不得损害另一方合法的共有权。现有证据 证实，被告在处分该房屋时，其丈夫并不在场，也不知情，事后也未书面追认 同意。被告丈夫直到2003年1月下旬才从原告母亲处得知，即提出异议。《城 市房地产管理法》已经明确规定了房地产“不得转让”的法定情形。而《合 同法》也明确规定违反法律、行政法规的强制性规定的，合同无效。这既是 管理性规范，也是效力性规范。根据特别法优于普通法的原则，房屋属于不动 产，处分不动产不是“日常生活需要”，依法不适用于“表见代理”、“善意取 得”的规定。所以，原、被告的“房屋买卖协议”因违反法律明文规定而无 效。因协议无效，双方应当相互返还其所取得的财产，也应在返还该房屋时一 并移交给被告。在本案中，对协议无效，双方当事人均有过错。但相比之下, 被告的过错更大，应当承担主要责任。
法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《中华人民共和国 民法通则》第五十八条第一款第（五）项、第二款、第六十一条第一款，《中 华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和 国婚姻法》第十七条，最髙人民法院《关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉 若干问题的解释（一）》第十七条规定，作出如下判决：驳回原告陆先生的诉 讼请求。确认反诉原告江女士与反诉被告陆先生于2000年8月19日签订的 “房屋买卖协议”无效，由反诉被告陆先生返还反诉原告江女士坐落于金华市 某小区房屋。该房屋内被列人本案评估淸单的财产不得毁损，由反诉被告一并 转交给反诉原告（如再毁损，则按淸单内的价值相应减除应付款）。由反诉原 告江女士返还反诉被告陆先生购房款135000元，赔偿给反诉被告陆先生装修 损失47300元，并赔偿给反诉被告陆先生房屋差价损失52200元中的60%即 31320元，合计人民币213620元。由反诉被告陆先生赔偿给反诉原告江女士 自2000年8月19日至2003年8月18日计3年房租损失21600元中的40% , 即人民币8640元（此后至实际腾退日的房租损失按每月600元中的40%计 算）。上述内容限于本判决生效之日起三十日内由双方同时履行。驳回反诉原 告江女士的其他诉讼请求。本诉受理费4750元、其他诉讼费100元，均由本 诉原告负担；反诉受理费4420元、鉴定费634元、其他诉讼费100元，合计 5154元，由反诉原告负担3092元，由反诉被告负担2062元。
判决下达后，陆先生（以下称上诉人）不服，提出上诉。
上诉人诉称：双方签订的房屋转让协议是双方真实意思表示，合法、有 效。签协议时上诉人根本不知道被上诉人有丈夫，且产权证上共有人栏目为 “0”，没有共有人，上诉人系善意取得。江女士（以下称被上诉人）辩称 《城市房地产管理法》第三十七条第（四）、（六）项规定：“共有房地产，未 经其他共有人书面同意的，不得转让。” “未依法登记领取权属证书的，不得 转让。”本案房屋未经我丈夫同意，转让时未取得权属证书，转让合同应属 无效。
二审法院经审理认为：上诉人与被上诉人签订的房屋买卖协议，是双方真 实意思表示，双方已依约履行了交付房屋和支付房款的义务，并且上诉人对房 屋进行了装修和使用，至今已三年余。被上诉人应本着诚实信用的原则，依约 履行自己的其他合同义务。根据我国《合同法》的规定，出卖人不仅负有交 付买卖标的物的义务，还应当履行转移标的物所有权于买受人的法定义务，故 上诉人要求被上诉人协助办理本案讼争房的房产证过户登记手续的请求，于法 有据，应予支持。但上诉人要求被上诉人支付违约金的请求，由于双方并未约 定协助办理房产证过户登记手续的日期，同时考虑到房屋已经交付上诉人占 的、使用，合同的主要目的已经达到，故该诉请不予支持。关于被上诉人在原审中的反诉请求，由于《城市房地产管理法》第三十七条第（四）、：(六)项 的规定，是法律对出卖人的强制性要求，这项强制性规定是管理性的，而不是 效力性的，不应作为认定合同的论据，故本案的房屋买卖合同应认定有效。被 上诉人在一审中要求合同无效、返还房屋、赔偿损失的反诉请求，不予支持。
二审法院根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一 百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（二） 项之规定，判决如下：撤销一审法院民事判决。被上诉人江女士于本判决生效 后一个月内协助上诉人陆先生办理本案讼争房的房产证过户登记手续。驳回上 诉人陆先生的其他诉讼请求I。驳回被上诉人江女士的反诉诉讼请求。一审案件 受理费4750?元，其他诉讼费100元，合计4850元，由陆先生负担‘1850元， 江女士负担3000元。一审反诉受理费4420元、?鉴定费634元、其他诉讼费 100元，合计5154元，由江女士负担。二审案件受理费9170元，由陆先生负 担3170元，江女士负担_元。：
【评析】
近年来随着房价上涨，引发房屋买卖悔约案件增多。悔约人常称的一条理 由就是卖房时夫妻另一方不知情。那么双方协商一致的合同能因为这句话轻易 悔掉吗？这里涉及到两个问题：
一、本案中的家事代理权是否成立
所谓“家事代理权”亦称夫妻代理权或者日常事务代理权，是指配偶一 方本无代理权，在与第三人就实施日常事务为r定法律行为时，推定享有代理 配偶行使权利的权利，也就是说一般情况下，家庭对外发生法律关系时，可以 由一方做主，夫妻中任何一方可以不经另一方的同意，而以家庭的名义对外发 生法律关系，另一方对此则需承担民事法律责任。’比如在曰書生活中，：夫妻中 任何一方都可以以家庭的名义购买家用电器、生活用品，出借钱财物品，签订 房屋租赁协议等。家事代理有以下三个方面的特征：①主体身份特殊，代理与 被代理人之间的特定身份关系一般限定在夫妻关系、父母子女关系；②代理内 容特殊，一般限定为处理家庭日常事务或者一般家庭财产；③相对人分辨代理 人的越权代理行为难度较大。
对于家事代理权我国法律虽未作规定，?但在审判实践中，我国是承认家事 代理权的。最髙人民法院颁布的《关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干 问题的解释（一）》中规定“婚姻法第十七条关于‘夫或妻对夫妻共同财产有平等的处理权’的规定，应当理解为：（一）夫或妻在处理夫妻共同财产上 的权利是平等的，因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决 定。（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产作出重要处理决定，夫妻 双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表 示的，另一方不得以不同意或不知道岁由对抗善意等人。”择一解释;是目前 我国审判实践中适用家事代理制度的直接的证据。
由此可见，购成家事代理的相对人必须为善意的、无过失的?如果夫妻双 方与相对人釋意串通，故寒损害另一方的权益，则不构成家事代理所发生的 法律关系对另一方是无效的，对房地产交易，因为法律已经规定是共有人书 面同意。如果产权证书上没有其他家庭成员的名字，.虽然有可能其他家庭成员 为共有人，但相对人无法知道有共有人，所以相对人没有恶意，也无过失在 这种情况下就构成家事代理。但如果产权书上已载明了有其他共有人，.如果 没有经过其他共有人的书两同意，就不构成家事代理，房屋转让必须共有 人的书面同意就本案而言，笔者认为构成家事代理。
