某幵发商逃脱集资房被转卖，法院裁定公证强制执行不能
某幵发商逃脱集资房被转卖，法院裁定公证强制执行不能
【案情】2000年9月15日，广东省某市某实业发展有限公司7位职工以 集资的方式向该市鑫苑花园的开发商陈某、胳某购买了 7套商品房和底层7个 杂物间（购买时该楼房7层已全部封顶，正在装修中），总建筑面积735平方 米，购房总价款为人民币330750元，用该实业发展有限公司的名义以现金支 付方式分两次付清房款，并与陈某签订了购房协议书，同时经某市公证处公 证。按公证书条款规定：.笨约双方任何一方违约，违约方自愿接受守约方向该 市公证处申请出具的房地产权（转让）买卖协议的强制执行公证书，并自愿 接受人民法院对该协议的强制执行。
然而，2002年5月，开发商陈某需荽办理产权证及有关银行按揭手续, 将其开发的鑫苑花园商品房挂靠在该市第二建筑工程公司托管（以下简称 “托管公司”），此后，陈某便消失了。随后不久，托管公司声称鑫苑花园房产 所有权归其所有，拒绝交付原购买人，并已经出卖给他人。
得此情况，该实业发展有限公司的职工们按照购房协议及公证书的规 定，于2002年10月正式向该市公证处申请出具对协议书的强制执行公证 书。市公证处按照国家法规于2002年10月16日依法向该市人民法院对 该公证协议申请强制执行。
【审判】
该市人民法院立案庭在收到公证处的强制执行书后，经过调查取证核实, 认为法律依据充分、事实清楚，于2002年10月22日正式立案，次日即将此 案由立案庭转到执行局依法执行。市人民法院执行局又经取证核实，认定可以 执行，并通知该实业发展有限公司缴纳了 3000多元的执行费。
然而，半年后，法院于2003年5月送达《民事裁定书》。裁定书认为，本案的申请依据有错误，“该公证债权文书不属执行范围，对此不予执行”。
【评析】
本案涉及到两个问题：
一、公证文书的法律效力
《最髙人民法院、司法部关于公证机关赋予强制执行效力的债权文书执行 有关问题的联合通知》（以下简称《联合通知》）第一条规定，公证机关賦予 强制执行效力的债权文书应当具备以下条件：（一X债权文书具有给付货币、 物品、有价证券的内容；（二).债权债务关系明确，债权人和债务人对债权文 书有关给付内容无疑义；（三）债权文书中载明债务人不履行义务时，债务人 愿意接受依法强制执行的承诺。第二条规定，公证机关赋予强制执行效力的债 权文书的范围包括：……（四）还款（物）协议；……（六）符合赋予强制 执行效力的债权文书。
就本案而言，双方明确约定，“签约双方任何一方违约，违约方自愿接受 守约方向该市公证处申请出具的房地产权（转比）买卖协议的强制执行公证 书，并自愿_受人民法院对该协议的强制执行”。从该约定来看，完全符合以 上《联合通知》中的第一条的第一、二、三项，第二条的第四、六项的规定， 是完全可执行的公证债权文书。
二、开发商将购房者巳经交款的房屋托管的效力
我国《合同法》第八十四条规定：“债务人将合同的义务全部或者部分转 移给第三人的，应当经债权人同意。”本案中，开发商陈某将房屋交给托管公 司托管，这个行为并没有经7位该实业发展有限公司职工的同意，也就是说没 有经债权人同意，甚至根本未告知债权人。.因此，该托管应该认定是无效的。 在这个案件中，作为托管方的该市第二建筑工程公司在2002年将包括7位该 实业发展有限公司职工所购房产在内的60套鑫苑花园房产据为己有，并转手 卖出。既然托管无效，托管公司也无权转卖债权人的房屋，即使已经转卖，也 应当将销售收人偿还给原债权人，即购房者。
本案的法院的正确做法是，法院的执行庭应当强制执行，依法保护当事人 的权益。
