中国传统文化讲究“安居乐业”,“安居”是“乐业”的前提。在近几年商品房价格不断攀升的情况下，许多人为了实现“安居”的梦想，把目光投向了价格低廉的“小产权”房。于是，“小产权”房在全国几乎所有大中型城市远近郊区，如雨后春笋般地大量出现。目前，无论是从“小产权”房的建设数量，还是从居住“小产权”房的庞大群体来说，都具备了相当深刻的社会影响力，这使得“小产权”房问题成为政府不得不严肃面对的一个重要问题。
         本文阐明了“小产权”房的概念和现状，尤其是针对社会上的模糊认识，澄清了“小产权”房与非法建筑的区别，为破解“小产权”房难题奠定了概念基础；在分析“小产权”房的影响时，特别指出了“小产权”房的积极作用；在分析“小产权”房带来的问题时，除分析房屋本身及买卖过程带来的问题外，还注重针对“小产权”房的居住群体，从社区建设角度提出了问题。在此基础上，借鉴“利益相关者理论”，从村集体、开发商、购买者以及政府等不同层面分析了“小产权”房问题产生的原因，进而指出了解决该问题的难点、原则和建议措施。         本文分四个部分刊出。

        第二部分：“小产权”房的利与弊
      （一）“小产权”房的积极作用
      “小产权”房虽然一直处于法律的灰色地带，身份地位十分尴尬，但它的产生不是偶然的，应该说有一定的合理性，也起到了一定的积极作用。
        1、缓解住房压力
       近年来，房价持续飞涨，城市普通居民的住房压力倍增。按照国际上目前比较通行的说法，房价收入比在3－6倍之间为合理区间，而我国早在2002年大部分大中城市房价收入比都已超过6倍，其中北京、沈阳、贵阳、南京、广州、大连和西安的比率都超过了10甚至更高。2009年9月15日，中国社科院金融研究所研究员易宪容作客人民网时指出，北京房价、收入比已高达27：1。
在住房价格过高，保障性住房不足的情况下，由于“小产权”房价格仅为同地区商品房价格的40－60%,大量城市中低收入人员选择了购买“小产权”房,这使“小产权”房在客观上确实起到了保障性住房的作用，缓解了中低收入群体的住房压力。
        2、改善农民生活条件
       以为北京个别地区为例：在通州区规模最大的“小产权”小区太玉园，当地村民在搬进新建楼房后，独生子女家庭每月可得到村里奖励的100元，所有51岁以上的老人村里每月发240元生活费，67岁以上的老人每月发300元生活费，村里还安排了近2000名村民到物业等部门工作；在昌平区的香堂村，大规模的“小产权”房开发极大地带动了集体经济的发展，使该村由一个贫困村发展到2006年上缴税金1058万元，村民就业率100%，建设成了著名的“香堂文化新村”。
      （二）“小产权”房带来的问题
       由于“小产权”房买卖过程不合法，交易过程游离于政府有关部门监管之外，因而不可避免地带来了许多问题。
         1、扰乱正常房地产市场秩序
        在土地使用环节，“小产权”房占用的土地为农村集体所有土地，未缴纳土地出让金；在房屋销售环节，由开发商或村集体直接出售给买房人，没有经过国家产权管理等部门备案，也未缴纳相应税费；在房屋转让、二手房买卖环节，“小产权”房更是不受政府管理的房屋交易系统的任何限制，有的地区甚至已经形成独立、完备的地下“小产权”房过户、交易市场。
         2、产权不受法律保护
        由于“小产权”房作为商品房出售是违法的，对于购房人来说，没有法律效力，且极容易伪造，在房屋拆迁、转让、出租、继承等方面，极易发生纠纷。例如众所周知的北京市通州区宋庄“画家村”房屋买卖纠纷案，农民马海涛2002年将自己位于宋庄镇的院落出售给画家李玉兰，后马海涛诉至法院，要求确认其与李玉兰签订的房屋买卖协议无效，法院虽最终判决李玉兰获得赔偿，但仍认定买卖协议无效，李玉兰腾退房屋。
       “小产权”房由于是农村集体组织建造的，其物业服务大多数由村委会负责，没有成立正规的物业公司，没有相应资质，服务不规范、不到位。物业工作人员大多数由村民担任，有的工人没有上岗证，在从事电气、管道等故障维修时存在一定安全隐患。
         4、未纳入城市社区管理
        许多“小产权”居住区居民和当地村民混杂居住，由于村民和居民在语言、生活习惯上的不同和文化理念上的差异，邻里不和谐因素增加。例如，有的村民办喜事丧事还是老习俗，就在小区里搭蓬，连续好几天吹吹打打，使得一些居民很不习惯，不堪其扰。这种情况造成村民、居民两个群体难以相互融入，矛盾冲突时有发生。