中国传统文化讲究“安居乐业”,“安居”是“乐业”的前提。在近几年商品房价格不断攀升的情况下，许多人为了实现“安居”的梦想，把目光投向了价格低廉的“小产权”房。于是，“小产权”房在全国几乎所有大中型城市远近郊区，如雨后春笋般地大量出现。目前，无论是从“小产权”房的建设数量，还是从居住“小产权”房的庞大群体来说，都具备了相当深刻的社会影响力，这使得“小产权”房问题成为政府不得不严肃面对的一个重要问题。
        本文阐明了“小产权”房的概念和现状，尤其是针对社会上的模糊认识，澄清了“小产权”房与非法建筑的区别，为破解“小产权”房难题奠定了概念基础；在分析“小产权”房的影响时，特别指出了“小产权”房的积极作用；在分析“小产权”房带来的问题时，除分析房屋本身及买卖过程带来的问题外，还注重针对“小产权”房的居住群体，从社区建设角度提出了问题。在此基础上，借鉴“利益相关者理论”，从村集体、开发商、购买者以及政府等不同层面分析了“小产权”房问题产生的原因，进而指出了解决该问题的难点、原则和建议措施。         本文分四个部分刊出。
       第一部分：“小产权”房问题的现状
     （一）什么是“小产权”房
     “小产权”房，是指在农民集体所有的土地上开发建设，并由乡（镇）政府或村委会出具权属证书的房屋。其具体涵义有以下三个方面：
       1、相对于正规商品房的“大产权”而言
      按照我国现行法律规定，农村土地一般归村集体所有，如果要在农村集体所有的土地上进行商品房开发建设并出售，必须先通过国家征用转为国有土地，再出让给开发商，开发商向国家交纳土地出让金等费用，最后建成商品房出售给购房人，购房人可以获得政府房屋管理部门发放的正规房屋所有权证书，即所谓的“大产权”。而“小产权”房则是在没有将农村集体所有的土地转为国有土地的情况下进行的房屋开发建设，只能获得由乡（镇）政府或村委会出具权属证书，民间习惯上将其称为“小产权”。
         2、与“非法建筑”有本质区别
       “小产权”房本身是合法建筑。《中华人民共和国土地管理法》第四十三条规定：“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。”可见法律是允许乡村集体在集体土地上建造住宅的。判断房屋是不是非法建筑，关键看是否依法办理了用地、规划、建设等相关审批手续，如果没有办齐审批手续，即使是正规开发商开发的商品房，也有可能成为非法建筑。而目前的“小产权”房大多是以新农村建设、旧村改造以及村民自住等名义履行了审批手续的。
        3、房屋的出售违法
     《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或出租用于非农建设。”由此可见，“小产权”房只能用于村集体组织使用或村民自住，作为“商品房”出售给城镇居民或非本集体组织农民都是不允许的，乡（镇）政府或村委会颁发的房产权属证书在法律上是不予认可的。
      （二）“小产权”房问题的发展过程与现状
      “小产权”房发展过程大致经历了三个阶段：
        第一阶段、从上世纪90年代中期至2003年前后，可称为“小产权”房发展的起步阶段。在这一时期，一些经济发展较好的农村率先实施了旧村改造，建设了村民楼。有的村集体在满足村民居住的情况下，将少量剩余的楼房进行出售，还有一些村民在住房条件改善后，个人将自己的空余住房出售。当时在人们心中还没有形成十分明确的“小产权”房概念，购买的人比较少，也没有引起相关部门的注意。
        第二阶段、从2003年前后开始到2007年，可称为“小产权”房发展的“黄金时期”。这一时期，随着房价的不断升高，购买“小产权房”的人数大量增加。“小产权”房已由原来的以村民自住为主、少量出售，演变为乡（镇）政府、村委会主导的，以村民自住为名、以出售为真实目的的大规模开发行为。根据2009年中国城市发展高峰论坛暨《城市蓝皮书》发布的统计数据，截至2007年上半年，“小产权”房已达到现存全国实有村镇房屋建筑面积330亿平方米的20%以上。
         第三阶段、从2007年至今，可称为“小产权”房“转入地下发展”阶段。2007年6月18日，作为国家房地产行政主管部门，原建设部首次正式发布风险提示：“小产权”房无法办理权属证明，不受法律保护。但“小产权”房开发出售并没有完全停止，许多开发单位由原来的明目张胆出售，改为相对比较隐蔽的方式出售。由于房价总体上仍在持续走高，仍有大量的人购买价格相对较低的“小产权”房。
         目前，各地的“小产权”房仍在继续发展，据部分媒体典型个案调查和国土资源部抽样调查资料显示，在北京、天津、成都、西安、武汉、南京、济南、郑州、珠三角等地，均已建起大量的“小产权”房。