张雷律师：媒体报道买家付清72万房款 过户前被告知房屋已被查封

张雷律师按：最近一期案件被新浪乐居报道。提要：合同签了、房款交了、房东也交房了，一切手续都办了，就在到房产交易中心过户的时候，房东因为欠债被交通银行申请法院查封了这套房屋。这让已经付清购房款的高女士十分不解：自己花尽毕生积蓄买的房子，为什么却要代人受过，于是她向法院递交申请书要求解除查封。
合同签了、房款交了、房东也交房了，一切手续都办了，就在到房产交易中心过户的时候，房东因为欠债被交通银行申请法院查封了这套房屋。这让已经付清购房款的高女士十分不解：自己花尽毕生积蓄买的房子，为什么却要代人受过，于是她向法院递交申请书要求解除查封。

　　维权热线第五期：买家付清72万房款 过户前被告知房屋已被查封
　　72万元房款付了 过户时却被告知房屋已被查封
　　高女士，山东人，年过五十，已经退休，三年前为了照顾工作不久的女儿来到上海，租房生活。2011年1月，高女士四处看房，想为女儿购置一套房屋，结束租房生活。在普陀区看了近四个月的房子后，高女士通过中介看中了位于梅岭北路的一套37平方米的房屋，到手价72万元。看房时，房东对高女士说，这套房子在中国银行和建设银行有40多万元的抵押贷款，必须先将银行40多万的抵押贷款还上才能从银行提取抵押的房产证。了解到这一情况后，王女士并未犹豫，打算帮房东付清房贷并补足剩余的房款。
　　在付款前，高女士担心自己购买的房屋还涉及其他债务纠纷，于是要求李先生签一份保证书，承诺该房屋目前仅与两个银行存在债务纠纷，还清后即可进行正常交易。
　　高女士在帮何先生还清两处贷款后，中介随后到房产交易中心拉出了房地产买卖合同，一式三份，5月5日，王女士按照合同付清了72万元房款，5月12日，高女士在房东的陪同下缴纳了房产税、契税等各项费用。然而，就在双方至房产交易中心办理交易过户手续时，被房产交易中心告知交通银行于当天上午已向法院申请查封了该套房屋。
　　房东炒房失败 所购房屋均未还清贷款
　　据高女士介绍，房东李先生热衷于炒房，但由于不善投资，已经欠下多笔债务。
　　新浪乐居根据高女士提供的电话号码连线了房东李先生。据了解，高女士购买的这套房屋是李先生通过中国银行贷款所得，在高女士付款之前贷款尚未还清，还欠二十几万。而多年前购买的另外一处房屋是通过中国建设银行贷款，目前贷款也未还清，还有一套房屋是通过交通银行贷款购买，而由于无法偿还房贷，最终被交通银行收回并进行拍卖。自此之后李先生以为欠交通银行的款项已经还清，在经过此次交通银行对李先生名下房产查封一事后，李先生才了解到当时交通银行拍卖的房产并不足以偿还债务，加上这几年的利息，李先生还欠下了交通银行一大笔款项。
　　为要回房产，高女士现已委托律师向法院提起申请，要求撤销查封，与房东共同完成过户手续。房东李先生承认高女士所说属实，也愿意配合办理过户手续，只是房屋被查封了，他想配合也没办法。目前，法院已受理。
　　律师支招：申请人已向卖家支付所有款项 法院不得查封
　　京大律师事务所张雷律师表示，申请人已经向房东支付了全部购房款并实际占有了该房屋且对未办理转让过户手续无过错，人民法院不得查封。根据中华人民共和国最高人民法院公告(法释[2004]15号)《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》：被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。
　　此外，张律师提醒二手房的买受人购房时应当到房地产交易中心查询房屋产权基本信息、权利限制信息、抵押信息等情况。括卖的房屋有没有遭遇法院查封，房屋是否有抵押贷款、按揭等，及房屋买卖合同签订后，房产中介公司做好代办过户手续等相关工作。在这起购房案例中，中介公司不存在责任。
　　编辑手记：
　　事实上，像李先生这类存钱不多的炒房散户，在上海普通市民中不乏其人，他们的身影时时在楼市的各个角落出现，他们其中有的在过去几年的炒房生涯中赚的盆满钵满，而有的也像李先生这样由于手头现金不足，大部分资金依靠银行贷款购房，虽然一时间拥有了两三套房产，但最终因为无力偿还房贷而面临房产被拍卖、生活困难的尴尬境地。针对上述案例，小编提醒广大网友购房应量力而行，谨防资金量断裂。同时对于买家而言，一定要在签订买卖合同之前，详细了解房屋的各种情况，必要的时候也可以要求卖主协助到相关部门查询房子的实际状况，以避免类似情形的发生。