张雷律师：房屋被查封无法交易，解除合同出卖方承担违约责任

张雷律师按：依法成立的合同，是受到法律的保护的，但这并不意味着合同的目的一定能够实现。在房屋买卖中，买方的主要义务是支付一定的价款，卖方的主要义务是帮助买方完成房屋过户手续并交付房屋。当卖方对房屋的权利受到司法机关的合法限制而无法进行交易时，合同目的就无法实现，买方的利益因此受到损害，此时的责任承担者应是卖方。

【案情介绍】
2008年7月6日，买方倪雪昌、郭勤（乙方）与卖方朱莉（甲方）签订《上海市房地产买卖合同》，双方经上海志远房地产经纪有限公司（以下简称至远公司）居间介绍，由甲方将系争房屋以605万元出售给乙方（合同第十条约定：甲方逾期未交付房地产的，乙方书面催告甲方，超过15日仍未交付的，乙方有权单方解除合同，甲方除应返还已收房款和利息外，还应按已收房款的20％向乙方支付违约金。）。当日，买方支付定金30万元至志远公司账户。志远公司于2008年7月9日将该30万元转至卖方账户。2008年7月11日，买方再次将房款26.50万元支付至志远公司账户。

2008年7月21日，买方及志远公司工作人员共同前往徐汇区房地产交易中心办理过户手续。同年7月24日，徐汇区房地产交易中心发出《不予登记告知书》。此后，因系争房屋一直无法办理过户手续，买方遂诉至法院，法院以判决解除买卖双方签订的房地产买卖合同，卖方返还买方购房款56.50万元，并且赔偿买方违约金36.30万元。卖方对法院判决不服，提出上诉称系争房屋仅是被太原市检察院中止交易6个月，6个月以后即可以办理过户交易手续，请求二审法院撤销上述判决。

另外，二审法院查明系争房屋截止到2009年5月7日，在徐汇区房地产交易中心登记的权利限制状况信息中，限制人为山西省太原市人民检察院的查封方式为正式查封，限制人为上海市徐汇区人民法院的查封方式为轮候查封。

【案件思考】
出卖房屋被查封而暂时无法交易是否可以成为解除合同的理由？卖方应否承担违约责任？

【法庭判决】
卖方上诉称系争房屋仅是被太原市检察院中止交易6个月，6个月以后即可以办理过户交易手续，但由上海市徐汇区房地产交易中心于2009年5月7日出具的系争房屋登记信息显示，该房屋确被太原市检察院查封，虽注明预计失效日期为2009年1月20日，但实际上系争房屋至今仍被该院正式查封，并未解封，原审法院对系争房屋的查封方式仍为轮候查封。因此，买方与卖方之间就系争房屋因太原市检察院的司法查封而确实无法履行过户手续，买方不能实现买卖合同目的，卖方构成根本性违约，应向买方承担违约责任。买方具有法定的合同解除权，卖方应向买方返还已付的购房款，支付违约金。原审法院据此判决双方的买卖合同解除以及朱莉返还购房款和承担违约责任并无不当，原审认定事实清楚，适用法律正确，应与维持。

【法理延伸】
张雷律师认为，在民事诉讼中，查封多用于对财产的保全，一旦财产被查封了，就不得进行任何交易。在房屋买卖过程中，若房屋查封决定已经生效并且尚未解除，那么无论买卖合同的签订是在房屋被查封之前，还是在房屋被查封之后，买卖双方都无法办理房屋过户手续，必须等待查封解除后才可继续进行。此时，由于卖方的原因该合同的目的已经无法实现，是否解除合同可以按合同中相应的约定或者法律的相关规定来处理。

【法律依据】
《中华人民共和国合同法》第九十三条：当事人协商一致，可以解除合同；当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
　　（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。
《中华人民共和国合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。