张雷律师：房屋被诉讼保全查封，合同履行难以实现

【律师提示】
张雷律师按：诉讼保全是指法院对于可能由于当事人的行为或其他原因导致判决不能执行或难以执行时，为保证将来判决的顺利执行，对当事人的财产或者争议标的物采取的强制措施。房屋被诉讼保全，也就是房屋权利人对房屋权利的行使受到法律的限制，在该房屋的诉讼保全被解除之前，其不可私自对房屋进行法律禁止的处分，涉及到该房屋的买卖合同，也因此不能履行。

【案情介绍】
2007年12月1日，吴某经核准登记为某室房屋的房地产权利人。同日，某支行经核准登记为上述房屋的抵押权人。2008年6月13日，吴某与蒋某签署《委托书》，委托蒋某代为办理上述房屋出售的相关事项：1、代为向贷款银行申请提前还款手续并向银行领取、签署相关的文件；2、代为办理该房注销抵押登记手续；3、代为签订上述房屋的买卖合同；4、代为办理上述房屋的登记、过户等相关手续；5、代为支付上述事项相关费用。委托人无转委托权。委托期限为1年。委托人在上述代理权限内签署的一切文件，吴某均予承认。
2009年3月17日，卖方吴某（甲方）、买方朱某（乙方）与案外人上海某公司（居间方，丙方）签订《房地产买卖居间协议》，约定乙方委托丙方以90万元的价格购买某室房屋。2009年3月21日，蒋某代表卖方吴某（甲方）与买方朱某、陈某、朱某某（乙方）签订《上海市房地产买卖合同》，约定由乙方受让甲方座落于某室的房屋，房地产转让价款80万元，装修折价10万元。合同签订后，买方按约支付卖方房款50万元。2009年4月22日，系争房屋在另案中被法院查封，买方不能办理过户手续，经与卖方交涉未果。现买方起诉要求判令卖方吴某继续履行上述《上海市房地产买卖合同》。
在案件审理中，卖方吴某表示，其是在蒋某的胁迫下出具收条的，其并未委托蒋某出售系争房屋，也未委托其收取房款，吴某也未实际收取房款，系争买卖合同是无效的。


【案件思考】
在房屋已经被诉讼保全的情况下，买方是否还能要求卖方履行合同义务？此时的房屋买卖合同是否有效？

【法庭判决】
系争合同双方当事人对该合同的真实性均无异议。买方朱某为证明蒋某系卖方吴某的代理人，提供委托书及委托书公证书予以证明。卖方吴某认为其并未委托蒋某出售系争房屋，也未授权蒋某收取房款，收条是在蒋某胁迫下出具，并未收到相应房款，但未就此提供证据证明，其意见难以采信。系争房屋因其他诉讼被司法查封，房地产权利受到限制，买方要求继续履行存在法律上的障碍。经释明，买方坚持要求继续履行的诉讼请求，难以支持。买方可另行要求卖方吴某返还房款，赔偿损失。

【法理延伸】
张雷律师认为，在一份已经成立房屋买卖合同中，当房屋被诉讼保全，并不意味着合同的当然无效。在本案中，合同签订时并无法律规定的禁止房屋转让的情形，只是之后的诉讼保全，让房屋暂时处于履行不能的状态。卖方无法完成其在合同中承诺的义务，此时，卖方应当承担的是违约责任，若买方已支付价款，可以要求卖方返还并进行相应的损失赔偿。

【法律依据】
《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（二）项规定，司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的，房地产不得转让。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条: 当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
　　没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
---------------------------------------------------------
作者：张雷律师，争创上海房产律师行业标杆！
专业只做“九房”业务：二手房、商品房、拆迁房、租赁房、遗产房、婚房、公房、宅基地房、商业用房