原告（反诉被告）XX解放军空军XX场站专用车辆技术保障队，住所地本市X区X路X号大院内。
法定代表人上X，职务队长。
委托代理人袁X，XX律师事务所律师。
被告（反诉原告）戴X，男，居住地本市X区X路X号X号门面房。
委托代理人韩X，XX律师事务所律师。
委托代理人刘X，XX律师事务所律师。
原告（反诉被告，以下简称原告）XX解放军空军XX场站专用车辆技术保障队诉被告（反诉原告，以下简称被告）戴X房屋租赁合同纠纷一案，于2010年1月4日向本院提起诉讼。本院受理后，依法适用简易程序，由审判员郭斌独任审判，于2010年2月3日第一次公开开庭进行了审理。被告提出反诉，本院于2010年2月4日受理后，与本诉合并审理。因双方当事人争议较大，本案于2010年3月2日转为普通程序审理，本院依法组成合议庭，于同年4月7日再次公开开庭进行了审理。因双方对争议的扩建部分房屋造价不能达成一致意见，被告就此提出评估申请。本院通过上海市高级人民法院委托了上海第一测量师事务所有限公司对上述争议事项进行了评估。该单位于2010年6月29日将评估的结论邮寄本院。本院于2010年7月21日第三次公开开庭进行了审理。诉讼中，原告（反诉被告）XX解放军空军XX场站专用车辆技术保障队的委托代理人袁X，被告（反诉原告）戴X及其委托代理人韩X、刘X到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）XX解放军空军XX场站专用车辆技术保障队本诉诉称，被告于2003年10月17日与中国人民解放军x部队93分队（简称93分队）签订了《租赁合同》，承租属93分队实际管理的本市长宁区X路X号8-X号门面房及屋后20平方米场地，用于开办大众浴室。该合同约定的租期自2003年10月17日起至2009年10月17日止。合同签订后，被告使用涉讼租赁房屋开设浴室经营至今。2009年4月，南京军区空军装备部将本市长宁区X路X号土地及所属房屋调整由原告使用管理，原驻守部队与原、被告三方办理了移交。被告未向原告支付自2009年4月18日起的租金，直至租期届满，被告既未搬离涉讼租赁房屋，也未支付任何费用。原告多次催讨欠租并要求被告搬离，被告均不予理睬。原告认为，自其经上级机关安排管理涉讼房屋起，就有权行使出租人的权利，被告应当向原告支付相应的租金，并在租期届满后将房屋交还原告。故原告提起本案诉讼，要求判令被告立即搬离本市长宁区X路X号8-X门面房，并将该房屋交还原告；要求判令被告支付自2009年4月18日至2009年10月17日期间的租金人民币19,000元，并按照原租赁合同约定的租金数额，向原告支付房屋使用费至其实际交还房屋之日止；要求被告结清搬离之前发生的水、电费用。
被告（反诉原告）戴X本诉辩称及反诉诉称，被告确与93分队就涉讼房屋签署过租赁合同，租期至2009年10月17日。期间出租方部队番号发生变化，被告曾主动要求支付2009年4月份之后的租金，但老部队和新部队都不收。在租赁期间，出租方曾经对涉讼房屋断水、断电，导致被告长达7个月无法经营，造成巨大的经济损失。被告经出租方的许可，扩建了部分房屋，原告应当给予补偿。涉讼房屋所在的地块早就纳入拆迁范围，被告有权获得相应的拆迁安置补偿。被告认为，原告停水、停电给被告所造成的损失可以抵扣租金，原告应就扩建房屋部分给予被告补偿，被告还有权取得拆迁安置补偿。被告不同意原告的诉讼请求，并提出反诉，要求判令原告赔偿2008年7月10日至2009年2月10期间因断水、断电造成的经济损失420,000元；要求判令原告补偿被告增建房屋的费用676,550元；要求判令原告返还应由被告享有的拆迁安置补偿款。
原告（反诉被告）XX解放军空军XX场站专用车辆技术保障队反诉辩称，由于涉及奥运期间的安保等情况，有过短暂的停电，但未停水，被告自己购置了发电机，并未停业，不存在停业损失。被告自行扩建的部分房屋非常简易，搭建的成本最多1-2万元，且没有相关的批准建造手续，也没有约定和法律规定应当由原告给予补偿。涉讼房屋是军队的资产，没有被纳入拆迁范围，原告收回房屋后自行有其他用途，不存在拆迁安置补偿的情形。原告根据上级命令驻守涉讼房屋所在的区域后行使出租人的权利，在此之前即使出租方有违约，也不应由原告承担。原告不同意被告的反诉请求。
经审理查明，2003年10月17日，中国人民解放军x部队93分队与被告签署了《租赁合同》，将本市长宁区X路X号8-X号门面房出租给被告使用。该合同约定：“一、甲方（93分队）为乙方（被告）提供门面房楼上、楼下各两间用于开大众浴室（包括房屋后场地20平方米用于搭建锅炉房），租期五年，年租金叁万捌仟元整。租金每月结算一次，先付后用，提前预交。合同期满，如无特殊情况，可以续租，租期、租金另议。二、合同有效期：自2003年10月17日至2009年10月17日止。三、甲方为乙方提供照明用电和用水，水、电表由乙方自购，甲方监督安装，水费，电费按市价和实际使用数每月结算，不得拖欠。四、房屋装修费一律由乙方自理，甲方不负责房屋收回时房租费的赔付。装修过程中局部结构改动必须经过甲方同意，并交纳部分管理费用于日后改动部分的维修，费用金额由双方商定。……”。签约后，双方开始履行合同。被告在涉讼租赁房屋内开设浴室，并利用房屋后的空地扩建了部分房屋。扩建过程中，当时驻守绥宁路X号的x部队虹桥分库在扩建的平面图纸上盖章。经工商行政管理机关核准，被告在涉讼房屋处注册了个体工商户，字号名称为上海市长宁区天顺浴室。2008年9月28日，x部队虹桥分库向绥宁路X号各承租户发出通知，要求各承租户做好搬迁工作，在2008年10月5日前将房屋归还部队，10月6日后部队将停水停电，并采取强制措施。
2009年4月27日，中国人民解放军南京军区空军装备部下发通知，将本市长宁区X路X号院内51.5亩空闲土地（含与其相连的17间门面房）由杭州军械仓库调整为由专用车辆保障队使用管理，要求做好交接，确保安全。该部另说明，93分队隶属于南京军区空军杭州军械仓库管辖，该部番号已调整，含出租给被告的8-X号门面房调整由原告（中国人民解放军x部队）使用管理。
2009年7月10日，原告以x部队的名义书面通知被告，向被告催讨2009年5月、6月的租金，如被告不立即补交租金，原告拟终止合同，同时告知被告，因部队整体建设开发需要，租赁合同到期后，不再与被告签订续租合约。被告拒收该通知，但认可相关人员与被告沟通过，告知了出租方部队变化的情况。
被告没有支付2009年4月18日至2009年10月17日期间的租金，合同约定的租期届满后，被告未搬离，仍继续使用涉讼房屋。
上海第一测量师事务所有限公司出具了《对绥宁路X-8、X号原有房屋以外，由被告自行扩建部分工程审价司法鉴定意见书》，审定金额合计141,208元。经庭审质证后，本院要求评估单位将该评估鉴定结论进行分类汇总，分类汇总的情况为：无争议部分中，土建工程审定金额91,962元，装饰工程审定金额35,180元，结构安装工程审定金额4,024元，装饰安装工程审定金额5,958元；土建工程争议部分审定金额4,084元，合计审定金额141,208元未变。争议的4,084元土建工程指的是化粪池。
审理中，原告表示要求被告结清水、电费用的诉讼请求在本案中不主张，保留相关诉权。被告则将其要求原告补偿增建房屋费用由676,550元变更为300,000元。
上述事实，有《租赁合同》、中国人民解放军南京军区空军装备部出具的《调整杭州军械仓库上海虹桥分库51.5亩土地归属权的通知》和《情况说明》、原告致被告通知、x部队虹桥分库向绥宁路X号各承租户发出的通知、房屋平面图、《个体工商户营业执照》、《对绥宁路X-8、X号原有房屋以外，由被告自行扩建部分工程审价司法鉴定意见书》及评估单位工作人员张佳钧出庭陈述的证言，以及双方当事人的陈述等证据为证。上述证据经庭审审核无误。
关于涉讼房屋停水、停电的事实争议，双方当事人各执一词。原告仅认可在2008年奥运安保期间曾停电，但未停水，停电期间为2008年10月至2009年1月。被告主张2008年7月10日至2009年2月10日停水、停电，而其第一次庭审中则陈述2009年4月停水、停电；被告提供的两名证人出庭陈述的证言亦存在冲突，证人刘金海陈述2008年10月6日停水停电，证人丁X陈述2008年7月10日左右停水停电。证人丁X也承租绥宁路X号中相关房屋，与原告存在纠纷，故与本案存在一定的利害关系；而原告自认在奥运安保期间曾停电，但其认可的时间段是在奥运会闭幕之后，逻辑上存在矛盾。综合本节所列证据，以及x部队虹桥分库向绥宁路X号各承租户发出的通知，本院根据盖然性优势并全面审查相关证据后认定，涉讼房屋在2008年7月至2009年1月期间存在停水、停电的事实。被告陈述其在停电之后购买发电机，在停水后自行解决了自来水供应问题，在水、电已经得到解决的情况下，应不存在由于停水、停电而不能经营的事实。被告主张停业7个月的事实本院不予认定。
由于双方当事人各执己见，致本案调解不成。
本院认为，93分队与被告签署的《租赁合同》在履行过程中出租方的主体发生了变更，由于出租方系部队，其根据上级的通知将绥宁路X号的使用管理权移交给原告，涉讼租赁合同出租方的权利义务应当由原告承受。原告所提其对于移交使用管理权之前所产生的合同债务不承担的主张不能成立。涉讼《租赁合同》系租赁双方的真实意思表示，对租赁合同的双方具有约束力，原告在《租赁合同》约定的范围内享有出租方的全部权利，承担出租方的全部义务，即可以参照“买卖不破租赁”的原则。原、被告双方其他主要争议事项在于：被告应否搬离并交还房屋、原告是否应当就扩建房屋的价值对被告进行补偿以及补偿的具体标准、被告主张的经济损失是否客观存在。
涉讼《租赁合同》约定的租期已经届满，原告不再愿意与被告续约，系其行使法律赋予当事人自愿订立合同的权利，故《租赁合同》因约定的租期届满，该合同的权利义务已经终止。原告要求被告搬离租赁的房屋，并将该房屋交还原告，以及要求被告支付欠付租金及房屋使用费的诉讼请求于法有据，本院应予支持。关于原告是否应当就扩建房屋的价值对被告进行补偿以及补偿的具体标准，应结合租赁合同约定和相关司法解释处理。租赁合同约定被告可在屋后20平方米空地搭建锅炉房，x部队虹桥分库在扩建的平面图纸上盖章的事实可以证明，被告扩建房屋的行为系征得了出租方的同意。合同中没有明确约定扩建费用的处理方式，该扩建并未办理合法建设手续，扩建造价费用应由双方按照过错分担，本院结合涉案事实酌情确定由原、被告双方各半承担。审价结论中包含了装饰工程的费用，而在租赁合同租期届满后，在双方没有特别约定的情况下，原告无需对装饰装修范围内的费用给予被告补偿。关于审价结论中争议的化粪池造价，结合审价单位人员出庭陈述的内容，应认定化粪池存在，其审定的造价亦应计入土建和安装工程造价内。综合上述事由，被告扩建房屋的土建和安装工程造价为100,070元，原告应就此补偿被告50,035元。关于被告主张的经济损失是否客观存在。鉴于被告主张停业7个月的事实不成立，被告主张的所谓停业损失亦不能认定。被告自行购买发电机，以及发电所需的成本客观存在，在虑及常规使用水、电本身亦存在费用支出的情况下，本院酌情确定，在停水、停电的时间内由原告每月赔偿被告经济损失2,000元。由于被告并无证据证明涉讼租赁房屋已被拆迁安置，且原告已经取得了本应归属于被告的拆迁安置补偿款，以及被告的此项请求没有具体数额，故本院对此不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第四条、第一百零七条、第二百一十六条、第二百二十九条、第二百三十五条，以及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条、第十四条第（二）项之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）戴X应于本判决生效之日起十日内搬离本市长宁区X路X号8-X门面房，将该房屋按现状（除未形成附合的装饰装修物外）交还原告（反诉被告）XX解放军空军XX场站专用车辆技术保障队；
二、被告（反诉原告）戴X应于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）XX解放军空军XX场站专用车辆技术保障队支付自2009年4月18日至2009年10月17日期间的租金人民币19,000元，并按照每月人民币3,250元的标准支付房屋使用费至实际交还该房屋之日止；
三、原告（反诉被告）XX解放军空军XX场站专用车辆技术保障队应于本判决生效之日起十日内赔偿被告（反诉原告）戴X经济损失人民币14,000元；
四、原告（反诉被告）XX解放军空军XX场站专用车辆技术保障队应于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）戴X支付扩建房屋造价的补偿款人民币50,035元；
五、驳回被告（反诉原告）戴X的其余反诉诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费人民币355元，由被告（反诉原告）戴X负担。
反诉案件受理人民币7,334.48元，原告（反诉被告）XX解放军空军XX场站专用车辆技术保障队负担人民币428元，被告（反诉原告）戴X负担人民币6,906.48元。
审价费用人民币9,000元（被告戴X已预付），由原告（反诉被告）XX解放军空军XX场站专用车辆技术保障队与被告（反诉原告）戴X各半负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判长朱爱东
审判员郭斌
代理审判员王章应
书记员王宁
