上诉人（原审被告）河南省地质矿产勘查开发局地球物理勘查队。

法定代表人朱某某，队长。

委托代理人常超敏，河南宇华大众律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）张某某，男，X年X月X日出生，汉族。

委托代理人肖尚廷，河南瑞源律师事务所律师。

上诉人河南省地质矿产勘查开发局地球物理勘查队（以下简称地矿勘查队）与被上诉人张某某租赁合同纠纷一案，河南省新乡市卫滨区人民法院于2009年6月23日作出（2008）卫滨民一初字第X号民事判决。宣判后，地矿勘查队不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

原审法院查明：2007年10月1日，双方当事人签订租赁协议，约定地矿勘查队将其位于新乡市X路X号院西院的土地和房屋出租与张某某使用。租赁期限自2007年10月1日起至2017年10月1日止。租金标准为第一年x元，此后每年递增4%，每年分两次交费，协议执行前先交付半年费用，下半年开始前交清下半年的费用，不得拖欠。超过交费时间10天，地矿勘查队有权收回房产。张某某如欲进行较大规模改造须经地矿勘查队书面同意，建设费用由张某某承担。协议生效后，地矿勘查队应于10日内将腾出的土地和房屋交与张某某使用，暂时不能腾出的土地和房屋在腾出后及时交张某某使用。双方还对小电井、物业费等事项作了约定。2007年10月10日，张某某向地矿勘查队交纳了起租后的上半年房租x元。2007年10月18日，因地矿勘查队不能全部交付租赁房屋，双方当事人签订租赁合同附件，确认地矿勘查队无法及时交付的部分房屋为办公楼X层30间和X层13间（一层东部）、南楼X层33间、车间临时棚3间、小化验楼和门前土地。并约定未移交部分的房屋待条件成熟后交付张某某使用，从2008年开始由张某某承担物业管理费用。2007年10月18日，地矿勘查队书面同意张某某对租赁房屋进行整修的申请。经河南巨中元资产评估事务所有限公司评估，张某某整修投资x.78元。截至2008年7月，地矿勘查队仍未交付应交付的房屋。张某某将已交付的房屋钥匙交与地矿勘查队。双方实际终止了租赁协议。另张某某在履行案涉租赁协议过程中，共收取他人租赁房屋费用x元。

原审法院认为：案涉协议合法有效，双方应依约履行。地矿勘查队在收取张某某交纳的x元租赁费用后应当依约交付租赁房屋。2007年10月18日，双方当事人对未交付的房屋及场地进行了确认，双方虽约定未移交部分待地矿勘查队条件成熟后腾出交付张某某使用，但是应当有合理期限。由于地矿勘查队长期不能全面履行协议，交付未交付的房屋及场地。致使张某某不能实现其合同目的。地矿勘查队已构成根本违约。由此造成租赁协议解除，地矿勘查队应承担违约责任，赔偿张某某经济损失。张某某的损失包括房屋维修投资x.78元，已交纳房屋租赁费x元。另张某某租赁房屋、场地系为从事其他商业经营，在协议开始履行后招聘他人进行管理、筹划属于合理范畴，虽然张某某提供了半年期间的工资表缺乏支付工资数额的真实性，但其支付他人工资的事实实际存在，应依据河南省2007年度平均工资收入x元/年，按3人计算半年，共计x.5元。张某某在履行租赁协议时收取他人租赁房屋费用x元，应从上述赔偿费用中扣除。地矿勘查队的其他抗辩理由不能成立，不予采纳。

原审法院判决：一、被告河南省地质矿产勘查开发局地球物理勘查队返还张某某房屋租赁费x元。二、被告河南省地质矿产勘查开发局地球物理勘查队赔偿张某某经济损失房屋整修费x.78元，工人工资x.5元。上述一、二项合计x.28元，扣除张某某已收取的租赁费x元，被告河南省地质矿产勘查开发局地球物理勘查队在判决生效后十日内支付原告张某某x.28元。诉讼费4470元，由被告河南省地质矿产勘查开发局地球物理勘查队负担。

地矿勘查队上诉称：1、双方当事人对未交付的房屋进行了明确约定，即对于暂时未能交付的房屋和土地待条件成熟时腾出后交付与张某某，同时上诉人对于未交付的部分除逐步腾出交付外还进行了调整，张某某也实际占有、使用了调整部分。张某某在与上诉人签订租赁协议时就应当知道未交付的房屋及土地对其实现合同目的可能产生的影响，但其并未提出异议，也未要求在协议中明确具体的交付时间。故原审法院主观臆断，认定所谓的合理期限无任何事实根据及法律依据。再者，双方约定的租赁期限为10年，双方发生纠纷时合同仅履行数月，相对于整个租赁期限，不会影响张某某实现其合同目的。张某某之所以未能实现其合同目的系其违反规划以及欲将租赁房屋及场地转租他人未能成功造成的，与上诉人无关。故原审法院认定上诉人违约，并判令上诉人承担违约责任无事实根据及法律依据；2、张某某的行为构成违约。首先张某某未按约定交纳下半年的租赁费，构成根本违约。其次张某某违反约定私自转租房屋，收取转租费用。此外上诉人在租赁场地内建房时未考虑相邻关系遭到举报，被市规划部门责令停工。故张某某应当承担违约责任，赔偿上诉人半年的租赁费用；3、原审法院认定张某某从事其他商业经营，需要招聘他人管理、筹划无任何事实根据，按照其所谓计算方法也多计算3000元；4、根据双方协议第三条约定，张某某进行大的改造项目须经上诉人书面同意，且所需费用由张某某承担。张某某在合同履行期限内对南楼进行改造系为其自身经营需要。由于其违约而导致协议无法继续履行，故该改造费用应由其自行承担。同时张某某在改造过程中破坏房屋结构，拆走原房屋内的铁制门窗据为己有。另其所进行的装修改造存在严重质量问题，应属不合格工程。上诉人在合同解除后不得不重新进行装修，造成严重经济损失。综上，请求二审法院撤销原审错误判决，改判驳回张某某的诉讼请求。

张某某辩称：1、双方约定由答辩人租赁地矿勘查队所有的房屋8122平方米及土地，此后除答辩人认可延缓交付的房屋外尚有1508.06平方米房屋未能交付，占应交付房屋面积的28.4%。加上答辩人同意延缓交付的部分房屋，未交付房屋面积占租赁房屋总面积的53.3%。地矿勘查队称其进行调整并交由答辩人占有、使用调整部分的房屋不属实。原审认定地矿勘查队的行为构成根本违约，并判令其承担违约责任是正确的；2、答辩人按约定支付租金x元后，地矿勘查队未能依照合同全面履行义务，答辩人依法行使同时履行抗辩权，拒绝支付下半年的租金不构成违约；3、答辩人并未私自转租房屋，只是延续履行地矿勘查队与原承租人的租赁协议；4、答辩人租赁房屋系为从事其他商业经营，在与地矿勘查队签订合同后即招聘人员进行管理、筹划，为此支付工资x元，上述损失地矿勘查队应予赔偿；5、答辩人经地矿勘查队书面同意对部分租赁房屋进行装修改造，后因地矿勘查队未能全部交付租赁房屋而致使答辩人不能实现合同目的，导致合同解除。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条之规定，原审判令地矿勘查队赔偿答辩人装修费用是正确的。综上，原审判决并无不当，请求二审法院予以维持。

双方当事人在二审诉讼中均未提交新的证据。

本院查明的事实与原审法院查明的事实相同。

本院认为：案涉合同履行期间，张某某将租赁房屋钥匙交还与地矿勘查队，地矿勘查队对于张某某要求解除合同的主张未持异议，故应视为案涉租赁合同已经双方协议解除。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。虽然地矿勘查队确实至合同解除时尚未能够交付全部房屋、场地，但双方当事人已经就房屋的交付问题作了补充约定，凭现有证据尚不能证明地矿勘查队迟延履行主要债务，且经张某某催告后在合理期限内仍未履行，也难以证明地矿勘查队迟延履行主要债务、或有其他违约行为致使张某某不能实现其合同目的。换言之，原审认定地矿勘查队构成根本违约，并由此造成租赁协议解除依据不足。但一方面地矿勘查队确实在协议签订后直至张某某交还房屋钥匙期间未能向张某某交付占租赁合同约定范围相当比例的房屋、场地，必然在一定程度上会影响张某某对租赁房屋、场地的使用，对造成案涉租赁合同解除也负有一定责任。另一方面张某某也已按照案涉租赁合同和租赁合同附件的内容实际占有部分租赁房屋近一年，并向原租赁户收取了一定数额的租金，其主张地矿勘查队应当返还其已交纳的半年期间的租赁费x元依据亦不充分。扣除张某某已向原租赁户收取的租赁费x元后，张某某实际支付给地矿勘查队的租赁费数额为x元，就该部分款项应由地矿勘查队酌情按比例向张某某返还，本院认为以50%为宜。至于张某某占有、使用租赁房屋、场地超出半年期间所涉租赁费用，由于地矿勘查队未就此提出反诉，本院亦不作处理。另原审判决确定地矿勘查队应当赔偿张某某在案涉合同履行期间支付他人的工资，缺乏事实根据及法律依据，应予纠正。此外，由于双方当事人在合同中约定张某某经地矿勘查队同意可以对租赁房屋进行整修。故张某某征得地矿勘查队同意后对案涉房屋投入的装修费用应由地矿勘查队承担。地矿勘查队就此相关上诉主张未能提供充分证据，本院不予支持。综上，地矿勘查队应当支付给张某某的费用应为x.28元（房屋整修费x.78元加上张某某实际向地矿勘查队支付的租赁费x元的50%计x.5元）。此外，张志峰在原审诉讼中还要求地矿勘查队向其支付已交租赁费产生的利息，原审未予支持，张志峰也未就此提起上诉，但原审应当在判决主文中作出相应表述。综上，原审认定事实基本清楚，适用法律欠妥。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（二）项之规定，判决如下：

一、撤销河南省新乡市卫滨区人民法院（2008）卫滨民一初字第X号民事判决；

二、河南省地质矿产勘查开发局地球物理勘查队于本判决生效后十日内赔偿张某某房屋整修费x.78元；

三、河南省地质矿产勘查开发局地球物理勘查队于本判决生效后十日内返还张某某租赁费x.5元；

四、驳回张某某的其他诉讼请求。

一审案件受理费4470元，二审案件受理费3490元，均由双方当事人各半负担。

为便于结算，河南省地质矿产勘查开发局地球物理勘查队预交的二审诉讼费用不再退还，待双方履行判决时一并结清。

本判决为终审判决。

审判长杜伟强

审判员蒋雪梅

审判员梁国兴

二○一○年七月二十八日

书记员刘志飞