广西壮族自治区南宁市江南区人民法院

民事判决书

（2010）江民一初字第X号

原告彭XX。

原告蓝XX。

委托代理人覃XX。

被告南宁XXX实业有限责任公司。

委托代理人冯XX。

原告彭XX、蓝XX诉被告南宁XXX实业有限责任公司（以下简称XXX公司）商品房预售合同纠纷一案，本院2009年12月14日受理后，依法组成合议庭，于2010年2月22日公开开庭进行了审理。原告彭XX、蓝XX及其共同委托代理人覃XX，被告南宁XXX实业有限责任公司的委托代理人冯XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告彭XX、蓝XX诉称：原告与被告签订了一份《商品房买卖合同》，约定由原告向被告购买位于南宁市白沙大道X号金沙湾花园二期X栋B座X单元X号房，总价款x元，被告应于2007年10月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定将经验收合格并达到使用条件的商品房交付给原告使用，如其未按约定期限交房且原告要求继续履行合同的，每日按原告已付房价款的万分之三向原告支付违约金。合同订立后，原告依约向被告支付了购房款x元，被告却于2008年12月18日才将商品房交付给原告使用。依照合同约定，截至2008年12月18日止，其中违约逾期交房的天数为413日，因此，被告应向原告支付逾期交房的违约金数额为x元。原告多次与被告协商均无效果，请求法院判决：1、被告向原告支付逾期交房违约金x元；2、本案诉讼费用由被告负担。

被告XXX公司辩称：1、对于原告的诉讼请求，被告认为原告计算的实际逾期交房天数有误，实际逾期交房天数应当扣除2006年两会一节、2007年中高考、2007年两会一节的天数共21天，实际逾期交房天数为392天；2、原告诉请的逾期违约金过高，根据《中华人民共和国合同法》第114条第二款、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，违约金应该适当减少，实际支付的违约金计算公式应为：实际损失＋（约定违约金－实际损失）×30%（其中实际损失=银行贷款金额×日贷款利率×392天；约定违约金=房款金额×30/000×392天），得出本案的违约金应为x.86元。

根据原告的起诉及被告的答辩，本案的争议焦点为：两原告主张被告应向其支付逾期交房违约金x元是否有事实及法律依据

两原告提交以下证据以证明其诉讼主张：1、《商品房买卖合同》；2、《资金往来收款收据》2份；3、《个人商品房借款合同》；4、南宁市商业银行《特种转账借方传票》。上述证据证明原告已向被告支付购房款，被告逾期交房的天数及违约金计算方法为：购房款x元×30/000×413天。

被告对两原告证据质证认为：对证据的真实性均无异议，对两原告已付房款x元的事实无异议，对原告主张的逾期交房天数为413天有异议。

被告提交以下证据以证明其诉讼主张：1、被告于2008年12月18日在《南国早报》刊登的《交房公告》；2、南府办〔2006〕X号《南宁市人民政府办公厅关于做好2006年“三会一节”期间建筑工地环境整治工作的通知》；3、2006年10月20日《工程暂停令》；4、南府字[2007]X号《南宁市人民政府关于高考中考期间严格控制环境噪声污染的通告》；5、2007年6月5日《工程暂停令》；6、南宁市人民政府办公厅《关于印发2007年“两会一节”期间建筑工地综合整治有关事项的通知》；7、2007年10月18日《工程暂停令》；8、金沙湾花园X栋B座X单元X号房《业主入伙资料领取一览表》。上述证据证明应扣减的逾期交房天数为21天，即实际逾期交房天数为392天，按照实际应支付的违约金计算方法得出违约金应为x.86元。

两原告对被告证据质证认为：对证据的真实性均无异议，对被告主张的应扣除21天予以认可。对被告主张的实际违约金计算方法不予认可，原告向银行支付房贷利息是另一法律关系，不能以此衡量原告的实际损失。

本院对原、被告双方提供的证据的认证意见是：原、被告双方对对方提供的证据的真实性均无异议，本院均予以采纳。

根据以上确认的证据，结合双方当事人无争议的事实，本院查明以下事实：2006年10月8日，两原告与被告签订了《商品房买卖合同》，约定由两原告购买被告开发的位于南宁市江南区白沙大道X号金沙湾花园二期X号楼B座X单元X号住宅商品房，总价款x元；付款方式为银行按揭付款：于2006年10月8日交付全部房款的30%即x元，余款70%即x元，由原告向银行申请按揭；合同第八条约定：出卖人应当在2007年10月31日前交房，如因公共突发事件和政府行为造成不能如期交付的，“除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期”；第九条约定：逾期交房超过90日后，“买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之三的违约金”。合同签订当日，原告依约向被告支付购房款x元，加上合同签订前于2006年10月2日支付的购房定金8000元，总共向被告支付首付款x元。剩余房款x元由原告彭XX于2006年11月13日向南宁市商业银行办理了抵押按揭贷款。合同约定的交房期限届满后，被告未依约向两原告交付涉案房屋。2008年12月18日，被告在《南国早报》刊登了《交房公告》，通知“金沙湾花园二期5#楼业主”于2008年12月18日至12月20日期间前往被告处办理交房手续。原告于当月18日到被告处办理了入伙手续。截止当日，被告已逾期交房413天。

另查明：为迎接2006、2007年“三会一节”及2007年中高考，南宁市人民政府分别作出《关于做好2006年“三会一节”期间建筑工地环境整治工作的通知》、《南宁市人民政府关于高考中考期间严格控制环境噪声污染的通告》及《关于印发2007年“两会一节”期间建筑工地综合整治有关事项的通知》。柳州市广厦工程建设监理公司分别于2006年10月20日、2007年6月5日、2007年10月18日向金沙湾花园二期X号楼工程的施工方南宁市建筑安装工程有限责任公司作出三份《工程暂停令》，要求施工方于“2006年10月25日8时起至11月5日24时止”暂停施工12天；“高考期间的2007年6月6日至6月7日，中考期间的6月23日至6月25日，每天20:00至次日7:30；6月7日至6月8日和6月24日至6月26日，每天12:00至14:30”暂停施工折合3天；“2007年10月25日8时起起至11月3日24时止”暂停施工10天。

本院认为：原、被告之间签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，并不违反法律、法规的强制性规定，应属合法有效。双方应按合同约定履行相关义务。原告已按合同约定履行了相关付款及按揭贷款义务，被告应依约在2007年10月31日前履行交房义务，否则应承担相关违约责任。现被告于2008年12月18日才将涉案房屋交付原告使用，逾期交房共413天，已经构成违约，理应承担相应的违约责任。金沙湾花园二期X号楼工程因政府行为导致停工25天，属于双方合同第八条约定的合理顺延范围，被告主张本案中应扣减21天，两原告对被告这一主张亦予认可，本院予以采纳，故扣减21天后，被告实际违约天数应为392天。按照合同第九条的约定，违约金应按已付房款的30/000按日支付，现被告主张违约金计算标准过高，应以原告支出的银行按揭贷款利息为逾期交房的实际损失，并依照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条关于“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少”的规定来计算实际应支付的违约金数额。本院认为，两原告因被告逾期交房造成的实际损失，应为无法按期行使房屋使用权或收益权造成的损失，该损失是具有不确定性、无法计算但又客观存在的，故被告主张的计算方法本院不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款关于“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，结合本案实际情况，本院酌情调整违约金按已付房价款的日20/000计付，故被告应向两原告支付的逾期交房违约金为：x元×20/000×392天＝x.02元，超过该金额的部分本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第二款，最高人民法院法释[2003]X号《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决如下：

被告南宁XXX实业有限责任公司向原告彭XX、蓝XX支付逾期交房违约金x.02元。

案件受理费952元，由被告南宁XXX实业有限责任公司负担。

上述应付款项，义务人应于本判决书生效之日起十日内履行完毕，逾期则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决书规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院。同时在上诉期限届满之日起七日内到南宁市中级人民法院预交上诉案件受理费，逾期不交又不提出缓交、免交申请的，按自动撤回上诉处理。

审判长苏灵艳

人民陪审员农振忠

人民陪审员李喜攸

二○一○年三月十七日

书记员周微