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原告狄某某、陈某甲、陈某乙诉三被告陈某丙、陈某丁、陈某戊确认房屋买卖合同效力纠纷一案一审民事判决书
当事人:   法官:   文号:河南省邓州市人民法院

原告狄某某,女,生于1936年12月,汉族,农民。

原告陈某甲,男,生于1960年4月,汉族,市民。

以上两原告均委托原告陈某乙为其诉讼代理人,均是特别授权。

原告陈某乙,男,生于1941年7月,汉族,农民。

诉讼代理人陈某,男,生于1966年11月,汉族(系陈某乙之子,特别授权)

诉讼代理人马龙,邓州市司法局湍河所工作人员。

被告陈某丙,男,生于1945年1月,汉族,农民,住(略)。

被告陈某丁,男,生于1954年9月,汉族,农民,住(略)。

以上两人的诉讼代理人沙玉甫,邓州市司法局高集法律服务所工作人员。(特别授权)

诉讼代理人李英志,女,生于1947年3月,汉族,农民,住(略)。(系陈某丙之妻)

被告陈某戊,男,生于1973年3月,汉族,农民,住(略)。

诉讼代理人韩祖亚,女,生于1973年11月,汉族,农民,住(略)。(系陈某戊之妻,特别授权)

原告狄某某、陈某甲、陈某乙与三被告陈某丙、陈某丁、陈某戊为确认房屋买卖合同效力纠纷一案,本院受理后,依法组成合议庭,公开开庭进行了审理。原告狄某某、陈某甲、陈某乙及其诉讼代理人马龙、陈某,被告陈某丙、陈某丁及其二人的诉讼代理人沙玉甫、李英志,被告陈某戊及其诉讼代理人韩祖亚均到庭参加了诉讼,本案现已审理终结。

三原告诉称,2000年陈某光去世后,留下位于陈某居委会的三间瓦房,该房产应属三原告与二被告陈某丙、陈某丁的共有财产。但2009年陈某丙、陈某丁擅自将该三间瓦房以x元的价格卖给了被告陈某戊,侵犯了三原告的权利,故诉至法院,要求确认该房屋买卖合同无效,并将房屋恢复原状或折价赔偿,诉讼费用亦由三被告负担。

为此,其向法庭提交如下证据:1、三原告身份证复印件各一,以证明其身份;2、邓州市公安局、(略)证明各一,以证明陈某光与狄某某系1978年结婚及陈某光的子女情况;3、1984年收款收据一份,证明当年陈某光购买土瓦房三间的情况;4、李孝安证言一份,证明陈某戊与陈某丙等签订合同时,已了解原告方的情况,明知是共有财产,仍然购买;5、李会珍、李家富证言各一、陈某有证言一份,证明陈某戊签订合同后,明知陈某乙不同意卖房,仍拆房重建;6、协议一份,证明陈某戊与陈某丙、陈某丁订下买房协议,作价x元,且陈某丙、陈某丁将院落土地无偿卖给了陈某戊。

被告陈某丙、陈某丁辩称:合同有效,当时陈某光去世,三原告同意将该三间瓦房归陈某丙所有。若合同无效,因被告陈某戊已将该三间瓦房扒掉重建,不利于撤销。

为此,其向法庭提交如下证据:1、陈某令、陈某才、陈某明证言各一,证明陈某光不在时,陈某兄弟与狄某某签订了“活不养、死不葬”的协议,狄某某搬至女儿家,房子归其兄弟所有;2、照片两张,证明房子是三间瓦房,价值不大;3、丁秀的存款3400元,证明卖房子后,钱分给陈某甲(丁秀是陈某甲的妻子),后来过一段时间陈某甲又用存折形式把钱退回;4、同时,经二被告申请,法庭调查了陈某海、陈某阁二人,证明陈某光当年买下陈某的三间瓦房,仅买房不买地,住到房子倒塌土地便收回队里所有。

被告陈某戊辩称:其买房时,陈某丙一直居住在这里,自称这三间瓦房是他所有,并有其弟陈某丁作证。2009年他把房子买下后,已扒掉准备重建为楼房,现在已打完地基,楼房盖了一半,花费数万元。

为此,其向法庭提交如下证据:1、买房协议一份,证明其是正当买卖,且合同已履行完毕;2、陈某双证言一份,证明其买房合法;3、宅基地申请批准书一份,证明地皮组里已批准其使用;4、照片五张,证明其房子已经盖了,且新房墙角是陈某乙父子所扒;5、被告陈某戊申请证人陈某才、陈某让出庭作证,证明陈某光当年所买地皮是只买房不买地,并约定只准住不准修,房屋不能住则地皮收回组里;6、被告陈某戊申请证人陈某明当庭作证,证明当时签订买房协议时,陈某明在现场,陈某丙自称能当家作主卖这个房子,陈某丁亦当场承认房子是陈某丙的,所有他才代笔书写了该协议。

对于原告提交的证据1、3,三被告均无异议,本院予以采信;对于原告提交的证据2,被告陈某丙、陈某丁有异议,称当年其父亲陈某光娶其继母狄某某时,陈某莲已成年;对于原告提交的证据4、5,三被告均有异议,称不属实;对于原告提交的证据6,三被告对其真空性无异议,但称该协议买卖的标的只是房子和附属物,而土地是组里所有,其并未买卖。本院对证据6的真实性依法予以采信。对于被告陈某丙、陈某丁提交的证据2,三原告及被告陈某戊均无异议,本院予以采信;对于陈某丙、陈某丁提交的证据1、3、4,三原告均有异议认为不属实,并称证据3款项的退回,说明陈某甲不同意合同;而被告陈某戊对以上二被告提供的证据1、3,称对其家务事并不知情,对证据4予以认可。对于被告陈某戊提交的证据1-6,被告陈某丙、陈某丁均无异议;三原告对1、4无异议,对2、3、5、6均有异议,认为不真实。综上,本院对双方均无异议的证据予以采信,对互有异议的证据,本院对与事实相一致的部分予以采信。

依据有效证据,结合当事人陈某,本院确认如下案件事实:原告狄某某与案外人陈某光于1978年结婚,原告陈某甲、陈某乙与被告陈某丙、陈某丁系兄弟,均为陈某光之子,狄某某是其四人的继母。1984年陈某光购买了位于花洲办事处陈某居委会原陈某小学的瓦房三间,村委给其出具了收款收据,并注明“准住不住撵”。2000年陈某光去世,狄某某在该房住一个月左右,就搬至其女儿陈某莲处居住至今。狄某某搬走后,陈某丙即居住在这里至房子卖出之日止。2009年2月6日,陈某丙对陈某戊讲房子是归其所有,并由陈某丁作证明,随后两人将该三间瓦房及地面附属物以x元的价格卖给陈某戊,陈某丙随即搬出该房。陈某丙将房子卖出的x元,因其修缮房屋,便拿了4400元,同时将余款分给其他兄弟三人,每人3400元。因老大陈某才去世,其女儿陈某梅收下该款;陈某乙因不同意卖房,该3400元便在陈某丁处;陈某甲亦得3400元,后来其用存折形式将该款退回给陈某丁,但存折加有密码,陈某丁未能取出。2009年4月16日,陈某戊向村里申请,村委同意其使用该宅基,其便扒掉旧房子。2010年初陈某戊挖好地基,建楼房建至一部分时,遭陈某乙父子阻挡,要求确认合同无效并诉至法院。

另查明:陈某居委会村民的住房目前大部分无土地使用证,土地性质仍属集体所有。

本院认为,陈某光去世后留下的三间瓦房,狄某某和陈某光的子女以及狄某某嫁给陈某光后带来的未成年子女,对该三间瓦房均有继承权。在这三间房未分割前,以上几人对该房属共同共有,而对该房的处分应经共同共有人全体同意方可,陈某丙、陈某丁将该三间瓦房及附属物未经全体共有人同意而卖给陈某戊,实有不当之处。但因陈某丁已将该房交付给陈某戊,陈某戊亦将该房扒掉并开始重建;且陈某丙一直居住在该房近十年,陈某戊有理由相信该房归陈某丙所有;而该1984年建成的三间瓦房及地面附属物(不含土地使用权)作价x元,价格并无不合理之处;故陈某戊作为该卖房协议的买方,符合善意第三人的标准,对该房有善意取得权。根据物权法的规定,被告陈某戊可取得该房屋的物权。三原告诉称其财产共有权遭被告陈某丙、陈某丁侵害,要求赔偿损失,但因其未提出损失数额的标准和证据,可在举出计算标准和具体损失后,向二被告另行起诉处理。另外,三原告要求被告恢复原状的请求因无法履行且已不可能实行,本院不予支持。综上,依据《中华人民共和国物权法》第一百零六条的规定,判决如下:

一、驳回原告狄某某、陈某乙、陈某甲要求确认二被告陈某丙、陈某丁与陈某戊房屋买卖协议无效的诉讼请求;

二、驳回三原告要求二被告恢复原状的诉讼请求。

案件受理费200元,由三原告承担。

如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于南阳市中级人民法院。

审判长贺先

审判员陈某志

人民陪审员汤晓龙

二○一○年六月七日

书记员郭霄

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