上诉人（原审被告）李某甲，男。

委托代理人马某某。

被上诉人（原审原告）桑某某，女。

委托代理人李某乙。

原审第三人中国联合网络通信有限公司林州市分公司。

法定代表人李某丙。

上诉人李某甲因房屋买卖合同纠纷一案，不服林州市人民法院（2010）林民镇初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人李某甲及其委托代理人马某某，被上诉人桑某某及其委托代理人李某乙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原审法院查明，2003年河南省电信公司林州市电信局就林州市X路新局职工住宅楼开始集资建房，2006年集资房建成。原告桑某某作为林州网通公司职工，参与了林州网通公司职工住宅楼集资建房，分得林州网通公司家属院住宅楼一套，位于林州市网通公司东侧X号楼东单元六楼东户。原、被告经人介绍于2006年8月9日签订售房协议，原告将该住房转让给被告。原、被告对所争议的房产均认可不享有完全产权，现在该房仍未取得有关部门核发的房产登记凭证。

原审法院认为，原告桑某某向被告李某甲转让的房产系林州网通公司所建的集资房。集资房是企事业为了解决内部职工的住房问题，利用其所拥有的划拔土地使用权、单位资金及内部职工筹集的资金建成的房产。集资房的产权以整体产权的形式属于企事业单位，职工购买的仅是房产的使用权，对房产没有完全产权。本案中，原、被告争议的房产系集资房，原告桑某某、被告李某甲对所转让的房产均认可不享有完全产权。第三人林州网通公司也对原、被告签订的房屋转让合同提出异议。原告在未取得有关部门核发的房产登记凭证的情况下将该房转让给被告李某甲，违反了法律的强制性规定，故原告桑某某与被告李某甲所签订的房屋转让协议属无效协议。依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条、第三十八条第六项之规定，判决：原告桑某某与被告李某甲所签订的房屋转让协议无效。案件受理费100元，由被告李某甲负担。

宣判后，李某甲不服上诉称，1、上诉人与被上诉人之间的售房协议有效。在签订合同时，双方均具有完全民事行为能力，意思表示真实，应认定合同真实有效。2、上诉人与被上诉人之间的售房协议并不违反法律规定。根据《中华人民共和国物权法》第十五条规定“当事人之间订立的有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定，自合同成立时生效；未办理物权登记，不影响合同效力。”一审法院以合同所涉房产未经物权登记为由认定房屋买卖协议无效不当。3、该售房协议完全具有履行可能，并可以继续履行下去。本案所涉房产为职工全额集资建房，事实上，所建房产的费用全部由职工承担，被上诉人对涉案房产具有完全处分权，且上诉人已履行了支付房款义务，被上诉人已交付房屋，合同履行完毕，上诉人购房后进行了装修和使用，并居住三年以上，期间被上诉人和第三人均未提出异议，故不存在无效问题。

桑某某答辩称其对该房不享有所有权，要求维持原判。

本院二审查明事实与原审法院查明的事实一致。

本院认为，涉案房产确系中国联合网络通信有限公司林州市分公司所建的集资房，被上诉人转让该房产的行为违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条之规定，但该规定是管理性强制规定，其并没有明确规定违反该条将导致合同无效，其目的主要用来管理规范出卖人的房产转让行为，保护健康的房地产交易秩序，非刻意约束受让人，违反该规定，可以对违法行为人处罚，但不必然导致合同无效。涉案售房协议是双方真实意思表示，协议内容也没有损害国家、集体和其他人合法权益，双方已实际履行了协议约定的大部分内容，因此协议应属合法有效。若被上诉人认为在履行协议中自己的权利受到侵害，可另案主张。同时被上诉人在转让该房屋时，明知该房屋系集资建房而仍违法转让，如任由违法行为人请求确认合同无效，置对方当事人权益于不顾，有违民法诚实信用原则。综上，原判认定事实清楚，但适用法律欠妥。根据《中华人民共和国合同法》第二条、第六条、第八条、第四十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（二）项之规定，判决如下：

一、撤销林州市人民法院（2010）林民镇初字第X号民事判决；

二、驳回桑某某请求确认其与李某甲签订的房屋买卖合同无效的诉讼请求。

一、二审案件受理费各100元，均由桑某某负担。

本判决为终审判决。

审判长郭鲁训

代理审判员魏文联

代理审判员王志勇

二○一○年八月九日

书记员华姗

安法网X号