上诉人(原审原告)冯某某。

委托代理人张某某。

被上诉人(原审被告)赵某某。

委托代理人徐宇舟，上海原本律师事务所律师。

委托代理人朱平晟，上海原本律师事务所律师。

原审第三人上海晟佑房地产经纪事务所。

法定代表人陆某某，总经理。

委托代理人王某，该事务所工作人员。

上诉人冯某某因房屋买卖合同纠纷一案，不服中华人民共和国上海市普陀区人民法院(2009)普民三(民)初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。

原审法院查明：2009年5月24日，冯某某(甲方)、赵某某及上海晟佑房地产经纪事务所(以下简称“晟佑事务所”、乙方)签订《委托购买意向书》，约定甲乙双方就甲方委托乙方购买系争的上海市普陀区X路X弄某号X室物业达成意向，甲方在签订本意向书时对房屋具体状况已充分了解并自愿买受该房屋，并对物业的一些基本情况予以确定，购买房屋总价款为人民币(以下币种均为人民币)165万元整，第一次签订买卖合同时，支付45万元整，含定金2万元，转定补足5万元。在备注栏内约定此房价为该房屋的成交价，内含物业维修基金、煤气初装费、进户费，双方故应于2009年6月2日前签订上海市房屋买卖合同，并与(应为于)当日支付房款肆拾伍万元整(含定金伍万元整)，剩余房款壹佰贰拾万元整以贷款形式支付，房东方到手价格为壹佰伍拾捌万元整。甲方为表示购买之诚意，同意于签订购买意向书同时，支付不低于购买总价之1作为意向金。是乙方受甲方之托，前往出售方处洽谈及价格条件确认之凭据。甲方支付意向金现金2万元，转定后补足至5万元整。本意向书自签署后72小时为约定的有效期间(至5月31日下午14时止)，在有效期内甲方不得随意取消委托，超过上述期限，甲乙双方并无书面明确表示停止意向洽谈，则该协议书有效期间继续延长72小时，依此类推。本协议书所列条件如不为出售方所接受，则本意向书无效，甲方所支付之意向金立即无息返还。在意向书之有效期内，出售方同意依甲方购买总价及支付方式出售或甲方购房总价已达委托价且付款方式合于卖方条件时，则原意向金转为定金，买卖双方即应于达成一致意向之日起七日内，依中介之安排，至中介方签约中心，签订商品房预售或出售合同、或房屋买卖合同等，同时协助买卖双方办理产权转移、交屋等相关手续。甲方于出售方同意后，有反悔不买或不按约前来签订受让合同等其他行为，致使无法完成签订合同之情形，则上述定金(原意向金)由出售方全部没收；如出售方不愿依约履行时，则出售方应加倍返还已收定金(原意向金)给甲方，以解除双方承诺之交易，对此，甲方同意支付原定金的二分之一给中介方，作为中介方收取的从事中介业务所支出的必要费用。甲方承诺于签订正式房屋买卖合同之日，按该房屋实际成交价的1%向居间方支付中介费。冯某某在甲方一栏内签名，中介方为上海地一地产晟佑加盟店(以下简称“地一地产”)，但仅有承办人签名，无地一地产印鉴。在出售方意见即义务条款中，出售方勾取了同意的方框，表示本人同意甲方以上总价和付款方式。出售方签名为赵某某的英文名“x”，条款中约定，甲方于出售方同意出售后，有反悔不买或不按约签订受让合同等其他行为，致使无法完成签订合同之情形，则上述定金(原意向金)由出售方全部没收，对此，出售方同意于收到的定金中支付一半金额给中介方，作为中介方收取的从事中介业务所支出的必要费用。如出售方同意依甲方购买总价与付款方式出售后，应即于同意之日起七日内依中介之安排至中介方处，与甲方签订物业买卖合同，如出售方不愿依约履行时，则出售方应加倍返还已收定金(原意向金)给甲方，以解除双方承诺之交易。出售方承诺于签订正式房屋买卖合同之日，按该房屋实际成交价的1%向居间方支付中介费。赵某某在出售方签名一栏内签署了上述英文名字，晟佑事务所则在中介方地一地产一栏内加盖了公司印鉴。同日冯某某支付意向金5万元，赵某某出具定金收据，言明收到冯某某关于系争房屋定金5万元。嗣后，晟佑事务所向赵某某传真《协议书》，内容为甲(卖售人)、乙(买受人)双方经过友好协商对系争房屋的《上海市房地产买卖合同》达成补充协议如下：1、甲、乙双方约定，乙方除按买卖合同第二条支付甲方房地产转让价款人民币壹佰伍拾万元整外，另行支付甲方上述房地产的搬迁补偿款人民币壹拾伍万元整。2、甲、乙双方约定，乙方于签订《上海市房地产买卖合同》当日，支付甲方上述补偿款计人民币壹拾伍万元整。3、本协议为买卖合同的补充与修改，本协议的条款与买卖合同约定不同之处，以本协议约定为准。本协议未约定事项，甲、乙双方仍按买卖合同约定履行。4、若甲、乙双方任何一方违反本协议的，违约方应按买卖合同约定的赔偿方式承担违约责任。该协议无冯某某、赵某某签名。赵某某收讫传真件后，认为晟佑事务所为履行保证赵某某净到手房款158万元的承诺，要求赵某某违法做低房价避税，故拒绝。后赵某某回复传真件，称根据2009年5月24日委托购买意向书中约定双方要在七日内签定出售合同，并保证出售方到手价为158万元正，特此通知地一地产王某先生。原审中晟佑事务所称未收到过该传真件，冯某某、赵某某最终未能签订系争房屋买卖合同。

原审另查明，2009年5月24日，赵某某与晟佑事务所签订《佣金确认书》，约定晟佑事务所推介赵某某完成系争房屋的租售业务，成交金额165万元，佣金金额7万元(其中包括中介费及出售方所需税费，多余或少的部分与出售方无关)，赵某某承诺于签订买卖合同当日支付。

2009年8月，冯某某以赵某某违反意向书约定为由，起诉至法院，请求判令赵某某双倍返还定金10万元并承担案件诉讼费。

赵某某辩称：按约定无论买受人实际支付多少房款，己方净获房款为158万元。晟佑事务所传真的协议书内容系违法避税、扰乱房地产交易市场正常秩序，且之后冯某某及晟佑事务所亦未对依意向书签订房屋买卖合同做出任何意思表示。根据意向书条款，冯某某与晟佑事务所存在利益关系。己方在意向书履行过程中无过错，请求驳回冯某某的诉讼请求。

晟佑事务所述称：做低房价系赵某某提出，事务所仅提出建议，是否采纳由赵某某决定。传真系根据赵某某请求发出，并非晟佑事务所的意思表示。因赵某某提出合同外条件，经协商冯某某未接受，导致买卖合同未能签订。同意冯某某的诉讼请求。

原审法院审理后认为：冯某某、晟佑事务所及赵某某间的《委托购买意向书》应为有效。根据意向书约定，冯某某支付的定金系立约定金。意向书对买卖系争房屋的价格、支付方式及签订买卖合同条款进行了确认，亦确认赵某某在本次买卖中净到手价格为158万元。之后晟佑事务所曾向赵某某发送传真件，将房屋总价定为150万元整，另15万元为搬迁补偿款，系变更原意向书约定，赵某某认为该情形属违法避税不予接受，致双方未签约成功，故冯某某称赵某某反悔导致未能签约，与事实不符。鉴于冯某某在签约过程中不存在过错，赵某某应将定金返还。判决：一、对冯某某要求赵某某双倍返还定金计人民币10万元的诉讼请求不予支持；二、赵某某应于本判决生效之日起十日内返还冯某某定金人民币5万元。

判决后，冯某某提起上诉，认为：1、《委托购买意向书》合法有效，但赵某某未按约与其签订房屋买卖合同，而是要求提高房屋售价，致使上述意向书无法履行；2、2009年5月30日的传真系晟佑事务所根据赵某某的要求发送，目的是为了少交税，但己方并未收到该传真，故传真并未变更原意向书的约定内容。因赵某某的行为构成违约，应双倍返还定金。请求撤销原判，改判支持冯某某的原审诉讼请求。

赵某某则请求维持原判。

晟佑事务所同意冯某某的上诉请求。

本院经审理查明，原审法院认定的事实无误，各方当事人对此均无异议，予以确认。

本院审理中，冯某某与赵某某一致确认，在《委托购买意向书》签订及履行过程中，双方并未直接发生往来。晟佑事务所自认收到2009年6月3日赵某某回复其的传真。

本院认为，涉案《委托购买意向书》合法有效。各方虽在意向书中约定于2009年6月2日签订房屋买卖合同，但根据查明的事实，2009年5月30日，晟佑事务所向赵某某发送传真，将原先约定的165万元房价款变更为150万元房价款及15万元搬迁补偿款，对此赵某某予以拒绝。由于在履行过程中赵某某与冯某某并未直接发生往来，故赵某某无法知晓上述变更系晟佑事务所的单方意思表示还是其与冯某某的共同意思表示，在此情况下，赵某某回复传真坚持净到手价为158万元，其行为应属合理，且目前亦无证据表明之后各方就签约事宜进行磋商并达成一致。原审法院据此所作判决并无不当，应予维持。晟佑事务所虽认为传真系根据赵某某的要求所发，但未提供证据证明其主张；冯某某坚持认为买卖合同未能签订系赵某某要求提高房价所致，亦缺乏证据佐证。对冯某某的上诉请求本院难以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费人民币2,300元，由上诉人冯某某承担。

本判决系终审判决。

审判长韩峰

审判员张松

代理审判员葛珉

书记员彭奕佳