湖南省衡阳市中级人民法院

民事判决书

(2010)衡中法民一终字第X号

上诉人（原审被告、反诉原告）许某某，女，X年X月X日出生。

委托代理人张凯，湖南溥天律师事务所律师。

委托代理人黄某荣，湖南溥天律师事务所律师。

被上诉人(原审原告、反诉被告)陈某甲，男，X年X月X日出生。

委托代理人陈某乙，女，X年X月X日出生，汉族。

原审第三人衡阳市美达房地产开发有限公司，住所地湖南省衡阳市石鼓区X路X号建设大厦X楼X房。

法定代表人刘某某，该公司董事长。

委托代理人龙春舞，湖南南舫律师事务所律师。

上诉人许某某与被上诉人陈某甲、原审第三人衡阳市美达房地产开发有限公司(以下简称美达公司)房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省衡阳市石鼓区人民法院(2009)石民一初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院2010年3月16日立案受理后，依法组成合议庭，于同年4月9日公开开庭进行了审理。上诉人许某某及其委托代理人陆凯、黄某荣，被上诉人陈某甲及其委托代理人陈某乙，原审第三人美达公司的委托代理人龙春舞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原审查明，2006年8月16日，原、被告签订了《饭店租赁合同书》，合同约定：原告将蒸阳北路金泰花苑X号营业面积1100平方米及X号正面2米宽通道装修完好，所有设备、电路、电器运行正常以及金泰花苑2套住房，租赁给被告；租赁期限为5年，自2006年6月2日起至2008年2月2日止，每月租金为x元，2008年2月2日起至2011年2月2日止，每月租金为x元；自订立合同起，被告向原告交纳保证金x元及第一个月租金，并在每月2日前交本月租金；被告在退场时必须将清单所列设备、器具交割给原告，并保证装修完好，设备、电路、灯具运行正常。合同签订后，原、被告按合同约定履行了各自义务。被告将租赁的金泰花苑X号营业面积1100平方米及X号正面2米宽通道取名“绿原小肥羊火锅城”对外专门经营“火锅业”式酒店，实行每年春、秋、冬季营业，夏季4月1日起至8月底休业，但休业期间的租金仍按合同约定支付给原告。2007年10月，第三人美达公司在金泰花苑综合楼旁兴建“楚丰华城”综合楼开挖基坑时，导致金泰花苑X号正面2米宽通道即“绿原小肥羊火锅城”专用楼梯房墙面和楼梯房与金泰花苑综合楼连接处分别出现裂缝。同年11月3日，衡阳市建筑安全咨询服务中心论证评估结果为：“小肥羊餐厅楼梯间暂不构成危房等级”。为此，被告向原告提出要求修补好楼梯房裂缝。同年12月28日，被告向原告交纳同年8-10月份3个月的租金后，未再向原告交纳11月及11月份以后的租金。2008年3月26日，衡阳市建筑工程管理局向市政府上报并向市质监站等相关部门和第三人美达公司、小肥羊餐厅送达了《关于立即拆除小肥羊餐厅楼梯的通知》。因“绿原小肥羊火锅城”专用楼梯房墙面和楼梯房与金泰花苑综合楼连接处裂缝宽度进一步发展，裂缝宽度达5厘米，已超过有关规范规定，经专家论证并认定楼梯间存在重大安全隐患。同年3月31日，衡阳市建筑工程管理局向小肥羊餐厅送达了《关于立即停止危险房屋使用的通知》。同年4月1日，被告停止了小肥羊餐厅的经营。4月1日晚，市政府召开拆除小肥羊餐厅楼梯间有关问题专题研究会。市政府主持，市建工局、市质监站、市质安科、市房产局、市规划局、石鼓区规划局相关领导及美达公司、小肥羊餐厅业主陈某甲、小肥羊餐厅经营户林枝(被告许某某丈夫)到会。会议形成《关于拆除小肥羊餐厅楼梯间的会议纪要》。该纪要主要内容为：“责成市美达公司在2008年4月2日前组织拆除施工队伍进场，负责拆除小肥羊餐厅的楼梯间；该楼梯间恢复及所发生的各项费用均由美达公司负责；关于小肥羊餐厅业主提出拆除赔偿的要求，开发商应认真考虑，适用给予补偿。如果在9月1日前不能恢复楼梯间而影响租赁户经营，由此造成的损失，均由开发商负责赔偿相应的损失”。同年4月2日，美达公司将小肥羊餐厅楼梯房拆除工程设备进行清点并制作明细表移交给小肥羊餐厅经营户许某某后开始拆除重建小肥羊餐厅楼梯房，同年4月4日，美达公司(合同内简称甲方)与原告陈某甲(合同内简称乙方)签订一份《蒸阳路金泰花苑1-X号X楼梯房拆除协议》，协议约定：1、甲方对乙方的X号楼梯房实施拆除，并负责在2008年9月1日前依照该房屋的原尺寸、结构、装修进行重建复原，交给乙方使用，其费用由甲方全部承担。2、甲方负责对乙方楼梯房内外的设备、内外电路、灯具、招牌拆除，拆除后的设备由乙方保管，楼梯重建之后甲方负责安装调试好交给乙方，其费用由甲方承担。3、因拆除乙方的楼梯房甲方负责赔偿2008年9月1日之前的租金x元，并在2008年4月3日18时之前一次性付给乙方。4、如果甲方在2008年9月1日之前不能恢复营业通道交给乙方使用，每延期一个月甲方负责赔偿乙方每个月房租及营业损失x元，直至营业通道建成交付给乙方使用。5、协议按照市政府2008年4月1日召开的专题会议精神，待政府纪要下达确认可恢复楼梯房后，该合同生效。同年4月8日，美达公司将x元赔偿给陈某甲。同日，陈某甲以小肥羊餐厅店主的名义向美达公司出具“今收到美达房地产有限公司2008年9月1日前给予小肥羊餐厅营业损失补偿款计人民币x元”收条1张。同年9月8日，美达公司将小肥羊餐厅楼梯房基本建成，但未与原告陈某甲或小肥羊餐厅经营户许某某办理验收或移交手续。同日，被告亦对外招聘服务员准备营业。同年9月中旬，被告开始对外营业。随后，原告多次找被告支付租金，被告均以楼梯房开裂及迟延交付楼梯房要求原告减免房租并赔偿经营损失为由拒绝交纳租金，原告遂向该院提起诉讼。本案在审理过程中依法追加美达公司作为本案的第三人参加诉讼，原、被告及第三人的举证期限是2009年6月22日前。原告在2009年6月22日庭审中，提出增加x元的诉讼请求。

原审认为，本案双方当事人争议的焦点问题为，一、是否解除原、被告签订饭店租赁合同问题；二、本案过错责任问题；三、原告增加诉讼请求是否合法及被告欠原告的租金金额问题；四、第三人是否赔偿损失问题。该院作如下认定：

一、是否解除原、被告签订饭店租赁合同问题。原、被告自签订合同履行期间，被告虽有时提前交纳房租，有时推迟交纳房租，但原告基本认可，可视为履行合同。自2007年10月起，因第三人开发“楚丰华城”综合楼开挖基坑，造成被告经营的小肥羊餐厅唯一通道即楼梯房出现裂缝，被告向原告反映后未能得到及时维修，为此，被告抗拒交纳2007年11月2日起至2008年9月8日的房租，属正当理由，不能认定被告是违约行为。但被告在2008年9月9日自行营业后，却不能按合同约定按时向原告交纳2008年9月8日以后的房屋租金，致使原告至今未能按合同约定收到2008年9月8日至本案判决前的房屋租金，应视为被告违约，故原、被告签订的饭店租赁合同无法继续履行，应当予以解除。

二、本案过错责任问题。原告出租房屋唯一通道即楼梯房出现裂缝，系第三人造成，但原告并未在第三人将修复好楼梯房后及时协助第三人一起交付给被告使用，导致被告不能在2008年9月1日正式营业，故原告对其出租的房屋未尽到保障按时交房和协助交房的义务，酿成纠纷有一定的过错；虽然原告及第三人未按约定在2008年9月1日与被告办理好验收移交手续，但被告在同年9月9日已实际招工经营，可视为被告事实上已验收并接受修复好的楼梯，但被告仍不能按合同规定交纳2008年9月9日至本案判决前的房屋租金，应认定被告违约；第三人因开发“楚丰华城”综合楼开挖基坑时，造成被告经营的小肥羊餐厅唯一通道即楼梯房出现裂缝，并拆除重建，其结果导致原告不能按合同约定交付房屋给被告经营，直接影响了被告小肥羊餐厅的正常经营，故第三人亦存在一定的过错。

三、原告增加诉讼请求是否合法及被告欠原告的租金金额问题。原告在2009年6月22日举证届满前提出增加诉讼请求，符合法律规定，应当予以准许。被告自2007年11月份开始未交纳房屋租金，其租金应当计算到2009年7月2日止。2007年11月2日至2008年2月2日止，共计3个月，每月租金x元，共计x元；2008年2月2日至2009年7月2日，共计18个月，每月租金x元，共计x元。租金合计x元。2009年7月2日以后的租金，因原告未予提出诉讼请求，应当与被告协商解决或另行起诉。

四、第三人是否赔偿损失问题。第三人因开发“楚丰华城”综合楼开挖基坑时，造成被告经营的小肥羊餐厅唯一通道即楼梯房出现裂缝，并拆除重建，其结果导致原告不能按合同约定交付房屋给被告经营，直接影响了被告小肥羊餐厅的正常经营。虽然第三人已赔偿2008年4月至8月份租金共计x元，但未在规定的2008年9月1日前将已建成并装修的楼梯房交付给原告或被告，也没有按协议内容将设备等或物品清单移交给原告或被告，致使被告未能在2008年9月1日开张营业，第三人应赔偿原告2008年9月1日至2008年9月8日的房租及被告2008年9月1日至9月8日的营业损失。但原告在起诉时，并未向第三人主张权利；反诉原告(被告)在反诉时，亦未向第三人主张权利。故原告陈某甲、被告许某某(反诉原告)可另行起诉要求第三人赔偿。

原判认为：原、被告签订的《饭店租赁合同书》是双方真实意思表示，其内容未违反法律规定，合法有效，应受法律保护。由于被告未交纳2007年11月份的房租是因第三人开发“楚丰华城”综合楼开挖基坑时，造成被告经营的小肥羊餐厅唯一通道即楼梯房出现裂缝，被告向原告反映后未能得到及时维修，为此，被告拒不交纳2008年9月8日前的房租，属正当理由，不能认定被告是违约行为。第三人和原告修复好楼梯房后，在没有与被告进行正式办理移交手续情况下，被告于2008年9月9日开始实际招工并经营后却以原告未能赔偿其损失为由而未向原告交纳2008年9月9日至本案判决前的房租，其行为违反了《中华人民共和国合同法》第二百二十六条关于“承租人应当按照约定的期限支付租金……”和第二百二十七条关于“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”的规定，故原告要求解除原、被告签订《饭店租赁合同书》的诉请，予以支持。据此，被告应承担逾期交纳房租的违约责任；原告承担对自己所有的出租房不能按时交房和未能协助第三人按时交房的违约责任；第三人承担房屋侵权和未按时交房的责任。原告诉请要求被告赔偿设备损失x元的意见，因证据不足，不予以支持。原告在庭审中辩称其已协助第三人将房屋交给被告，是被告不配合自己的行为意见，缺乏事实依据，对此，不予以采信。反诉原告(被告)要求反诉被告(原告)减免反诉原告2008年1月至2008年10月房屋租金x元；要求反诉被告赔偿反诉原告经济损失x元的诉请意见。该院认为，2008年1月1日起至同年3月31日，小肥羊餐厅楼梯虽然有开裂至裂缝宽度达5厘米，对其餐厅经营有一定的影响，但反诉原告并无证据证明其餐厅已经停业或实际遭受损失的金额，故反诉原告要求减免该时段的租金于法无据；2008年4月1日至同年8月30日，是被告经营的小肥羊(火锅城)休业时间，第三人已经赔偿反诉原告租金x元，反诉原告租住的金泰花苑X楼X套住房租金为1000元，5个月共计5000元理所当然由其另行支付；2008年9月1日至同年9月8日，是第三人未交房时间，其房屋租金应当由第三人支付。因原、被告签订的饭店租赁合同约定每月房租x元，金泰花苑X号营业面积1100平方米及X号正面2米宽通道租金每月为x元，每天租金则为466.67元，故8天租金共计3733.30元；根据原告与第三人签订的《蒸阳路金泰花苑1-X号X号楼梯房拆除协议》第4条约定：“如果第三人在2008年9月1日之前不能恢复营业通道交给原告使用，每延期一个月第三人负责赔偿原告每个月房租及营业损失x元”。每个月营业损失为x元，则每天营业损失为866.67元，故8天营业损失共计6933.36元。因第三人未在规定的2008年9月1日前交付楼梯房供被告使用，原告亦未协助第三人在此时间段交房，根据第三人提供的证据(照片)显示被告是在2008年9月8日以后开始招工营业的，应当认定为2008年9月9日开始营业，客观上被告在2008年9月9日开始招工营业至正式恢复营业，需要有一定时间，而该恢复时间段认定为2008年9月9日至2008年9月30日比较合理，故金泰花苑X号营业面积1100平方米及X号正面2米宽通道租金每月为x元，每天租金则为466.67元，2008年9月9日至2008年9月30日共计22天，其租金共计x.70元，应当酌情减免该时段的部分租金即减免5000元较为合理。故反诉原告要求反诉被告减免反诉原告2008年1月至2008年10月房屋租金x元的诉请意见，予以部分支持；要求反诉被告赔偿反诉原告经济损失x元的诉请意见，因其证据不足，不予支持。

第三人辩称其与本案无关，如果第三人侵害房屋，可另行向侵权人追诉的意见。该院认为，第三人在本案中确实给原告和被告造成了一定的损失，存在一定的过错，但原告在起诉时，并未向第三人主张权利；反诉原告在反诉时，亦未向第三人主张权利。故原告陈某甲应当另行起诉，向第三人主张权利赔偿2008年9月1日至9月8日的房屋租金；反诉原告许某某应当另行起诉，向第三人主张权利赔偿因其停工造成的2008年9月1日至9月8日的营业损失。故第三人的该项抗辩意见理由成立，予以采纳。

综上，被告应当支付原告2007年11月2日至2009年7月2日之房屋租金共计x.70元[即x-x元(2008年4月1日至同年8月30日，共计5个月，第三人已赔偿给原告租金)-3733.30元(2008年9月1日至同年9月8日，共计8天，应由第三人赔偿给原告租金)-5000元(减免租金)=x.70元]。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第九十四条第一款(四)项、第一百二十一条、第二百二十一条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第二款，《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第二款，《最高人民法院〈关于民事诉讼证据的若干规定〉》第三十四条第三款之规定，判决：一、解除原告陈某甲与被告许某某签订的《饭店租赁合同书》；二、被告许某某在本判决生效后三日内将原告陈某甲租赁时移交的场地、设备等按双方移交清单如数清点返还给原告陈某甲；原告陈某甲在本判决生效后三日内退还被告许某某押金x元；三、被告许某某在本判决生效后三日内支付原告陈某甲2007年11月2日至2009年7月2日房屋租金共计x.70元；四、原告陈某甲减免被告许某某2008年9月9日至2008年9月30日房屋租金5000元；五、驳回原告陈某甲(反诉被告)、被告许某某(反诉原告)其他诉讼请求。上述二、三、四项相互抵减，被告许某某在本判决生效后三日内一次性支付原告陈某甲房屋租金共计x.70元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费9770元，财产保全费2400元，邮寄费200元，共计x元，原告陈某甲负担2474元，被告许某某负担6185元，第三人衡阳市美达房地产开发有限公司负担3711元；反诉费5200元，原告陈某甲负担1040元，被告许某某负担2600元，第三人衡阳市美达房地产开发有限公司负担1560元。

宣判后，许某某不服，向本院提出上诉称：一、2007年11月因原审第三人不当施工，造成上诉人经营场所唯一通道整体开裂，致使上诉人从同年11月起至2008年1月以来一直经营惨淡，于同年1月底完全辞工歇业。同年4月底才确定由美达公司拆除重建，可至今未按协议和法律规定验收交付房屋，故原审在认定房屋受损真实存在的情况下，确判决上诉人全额支付租金明显适用法律不当；二、被上诉人在上诉人反诉举证期限内增加本诉的租金数额请求，违反法律规定，原审予以确认，系程序违法；三、上诉人从2009年10月下旬恢复营业，期间，上诉人多次找被上诉人协商前期因租赁物损坏，造成的经营损失费及楼梯房重建未能如期交房的违约赔偿问题，但被上诉人避而不谈，反而以上诉人不交租金为由要求解除合同而提起诉讼，在没有生效判决确认的基础上双方均有当然的对抗权。原审判令双方解除租赁关系，系适用法律不当。据此，请求二审撤销原判，依法改判上诉人与被上诉人签订的《饭店租赁合同书》继续履行，并判由被上诉人承担上诉人经济损失x元及减免2008年1月至同年10月房屋租金x元。

陈某甲答辩称：一、上诉人应足额支付被上诉人2007年11月至今的所有租金，因为房屋开裂是美达公司建设开挖基础引起的。房屋修缮期间，上诉人处于休业期，对其经营并未造成影响；二、在拆除被上诉人经营的租赁房楼梯的协调会时，明确了由美达公司进行赔偿，而上诉人放弃对美达公司的索赔款，上诉人提出减免房租并由被上诉人赔偿损失，没有依据；三、上诉人从2007年11月至今长达30个月的租金拒绝支付，明显违约，双方所签订的房屋租赁合同依法应予解除。原审认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，请求二审依法予以维持。

美达公司未予答辩。

二审中，在本院指定的证据交换期限内，上诉人许某某提交了4份证据，证据1，照片复印件4张，证明楼梯通道连接大门处，毁损严重，能被来往人员一眼看出来；证据2，成兆华的证明及身份复印件、刘某生的收条复印件，以证明通道房的主要附属设备2008年11月13日才安装完毕；证据3，先锋地毯店的证明复印件，以证明绿原小肥羊店于2008年10月17日在该店购买了地毯；证据4，光碟1张，以证明衡阳都市频道于2007年11月22日对小肥羊经营场地的严重安全隐患进行了报道，对小肥羊店经营造成了严重的影响。经庭审质证，被上诉人陈某甲认为，证据1不能证明其证明目的，小肥羊店当时一直还在营业；证据2与客观事实不符，出具收条人员是小肥羊店的电工，与上诉人有利害关系，有串通嫌疑；证据3与本案无关联，不能证明是当天购物时开的收据；证据4只能证明当时房屋出现裂缝，但是经有关部门鉴定还不是危房，对小肥羊店经营没有造成影响。原审第三人美达公司认为，上列4份证据均不是新的证据，且证据1不能证明房屋对经营问题造成影响；证据2属于证人证言，证人未到庭作证；证据3，在一审中已经质证；证据4没有反映出房屋不能使用，房屋能否使用只能通过权威机构来鉴定。本院经审查认为，上列证据所证明上诉人许某某经营的小肥羊店楼梯房裂缝、修缮的事实存在，但不能证明其经营的实际损失，不能达到证明目的，本院不予采信。

经审理查明，原审认定事实清楚，证据充分，本院予以确认。

本院认为，本案争议的焦点问题是：(一)双方房屋租赁关系应否解除；(二)陈某甲应否减免许某某2008年1月至10月房屋租金x元并赔偿经济损失x元；(三)陈某甲在原审中增加的x元诉讼请求应否支持。

(一)关于双方租赁关系应否解除问题。

陈某甲与许某某签订的《饭店租赁合同书》是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方应依约履行各自的义务。根据合同的约定，陈某甲交给许某某的租赁物，即位于衡阳市X路金泰花苑X号营业房面积1100平方米及X号正面2米宽通道装修完好，所有设备、电路、电器运行正常的饭店。但自2007年10月起，因美达公司开发的楚丰华城综合楼开挖基坑，造成许某某所租赁的餐厅楼梯房屋出现裂缝，许某某向陈某甲反映后未得到及时维修，为此，许某某拒绝交纳租金，该行为不能视为违约。2008年3月31日，衡阳市建筑工程管理局向许某某下送《关于立即停止危险房屋使用的通知》后，许某某于同年4月1日起停止经营。同日，市政府召集相关职能部门及陈某甲、许某某之丈夫林枝进行协调，就对拆除楼梯重建及赔偿问题形成纪要。之后，美达公司与陈某甲根据纪要签订了《蒸阳路金泰花苑1-X号X楼梯房拆除协议》，据此，美达公司对涉案楼梯房拆除重建并支付陈某甲补偿款x元。同年9月8日楼梯房重建完工后，虽未进行验收并办理交付手续，但许某某即对外招聘服务员，于同年9月中旬恢复营业，而许某某至今一直拒付租金，其行为构成了违约，原审根据《中华人民共和国合同法》第九十四条(四)项之规定，解除双方签订的《饭店租赁合同书》是正确的。许某某关于原审判令解除双方租赁合同关系不当的上诉理由不能成立，本院不予采纳。

(二)关于陈某甲应否减免许某某2008年1月至10月房屋租金x元并赔偿损失x元问题。

许某某未提供证据证实因小肥羊餐厅楼梯开裂造成其自2008年1月1日起停业以及至同年3月31日该餐厅因此遭受的经营损失，故许某某要求减免此期间的租金缺乏事实依据。由于美达公司的过错，对于涉案楼梯房拆除重建，许某某经营的餐厅2008年4月1日停业后至2008年9月1日前的房屋租金，已由美达公司赔偿了陈某甲现金x元，原判已将此款折抵了许某某应付陈某甲的房屋租金，且对2008年9月1日至9月8日因美达公司未能如期修复楼梯间的租金3733.3元予以了扣除，并对2008年9月9日营业后至9月30日的租金酌情减免了5000元，并无不当。因此，许某某向陈某甲主张减免2008年1月至10月房屋租金x元的理由没有事实依据，本院不予采纳；关于许某某向陈某甲主张赔偿损失x元的问题。原审查明，许某某经营的“绿原小肥羊火锅城”，实行每年春、秋、冬季营业，夏季从4月1日起至8月底休业。故美达公司对涉案楼梯房拆除重建期间，是许某某经营的餐厅休业期。之前因楼梯房裂缝，是否造成许某某所经营的餐厅受损或停业，许某某所提供的证据不足以证明其遭受经济损失x元的事实主张。但根据陈某甲与美达公司签订的《蒸阳路金泰花苑1-X号X号楼梯房拆除协议》中约定：如果美达公司未能在2008年9月1日之前恢复营业通道交给陈某甲使用，每延期一个月由美达公司赔偿房租及营业损失x元。据此，如逾期修复楼梯房，美达公司每月赔偿营业损失为x元，则每天为866.67元。因美达公司未在规定期限内修复楼梯房，造成许某某自2008年9月1日至同年9月8日的经营损失，其可以向该房屋出租人陈某甲主张权利，原判认定许某某应另行起诉，向美达公司主张权利不当。故陈某甲应向许某某支付经营损失6933.36元。

(三)关于陈某甲增加的x元诉讼请求应否支持的问题。

原审法院受理该案后，许某某于2009年2月7日提起反诉，原审于2009年3月12日对该案第一次开庭审理后，认为需追加美达公司为第三人参加诉讼，重新确定举证日期为2009年6月22日前，在该日的第二次庭审中，陈某甲提出增加判令许某某支付拖欠2009年3月至7月的租金计x元。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十四条第三款之规定，当事人增加、变更诉讼请求或者提起反诉的，应当在举证期限界满前提出，故原审予以准许，符合法律规定。同时，许某某尚欠陈某甲的租金客观存在，是双方不争的事实，许某某于2009年7月17日，在原审的问话笔录中亦未提出异议。为了减少当事人的诉累，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第156条之规定，在案件受理后，法庭辩论结束前，原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理。因此，许某某提出陈某甲在反诉举证期限内增加本诉租金数额，违反法律规定的理由不能成立，本院不予采纳。

综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，但部分处理不当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款(一)、(二)项，《中华人民共和国合同法》第四十四第一款、第九十四条第一款(四)项、第一百二十一条、第二百二十一条、第二百二十七条，《中华人民共和国民法通则》第一百零六条之规定，判决如下：

一、维持湖南省衡阳市石鼓区人民法院(2009)石民一初字第X号民事判决第一、二、三、四项；

二、被上诉人陈某甲支付上诉人许某某经济损失6933.36元，该项与原审判决第二、三、四项相抵后，上诉人许某某应在本判决生效后十日内支付被上诉人陈某甲房屋租金共计x.34元，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；

三、驳回上诉人许某某、被上诉人陈某甲其他诉讼请求。

一审案件受理费维持不变。二审案件受理费9770元，邮政专递费100元，共计9870元，由上诉人许某某负担9620元，被上诉人陈某甲负担250元。

本判决为终审判决。

审判长何利国

审判员张远毅

代理审判员周隽斓

二0一0年四月二十九日

书记员王易薇

校对责任人：何利国打印责任人：王易薇

附相关法律条文：

《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百五十三条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：

（一）原判决认定事实清楚，适用法律正确的，判决驳回上诉，维持原判决；

（二）原判决适用法律错误的，依法改判；

……

《中华人民共和国合同法》

第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。

法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。

第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：

（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；

（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；

（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；

（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；

（五）法律规定的其他情形。

第一百二十一条当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。

第二百二十一条承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。

第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。

《中华人民共和国民法通则》

第一百零六条公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。

公民、法人由于过错侵害国家的、集体的财产，侵害他人财产、人身的应当承担民事责任。

没有过错，但法律规定应当承担民事责任的，应当承担民事责任。