原告（反诉被告）方某

委托代理人范某某

委托代理人陈冠甲，上海市金源方程律师事务所律师。

被告（反诉原告）上海某餐饮管理有限公司

法定代表人韦某某，董事长。

委托代理人朱久兴，上海邑鼎律师事务所律师。

委托代理人张建伟，上海邑鼎律师事务所律师。

原告方某诉被告上海某餐饮管理有限公司租赁合同纠纷一案以及被告上海某餐饮管理有限公司（以下简称某公司）反诉原告方某租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭,公开开庭将两案合并进某了审理。原告（反诉被告）方某及其委托代理人范某某、陈冠甲律师，被告（反诉原告）委托代理人朱久兴律师到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告方某诉称，2008年3月4日，原告应被告的要求先行交付了保证金人民币x元（以下币种均为人民币）。2008年3月24日，被告某公司以当时尚未注册登记成立的某公司的名义与原告签订了一份《场地租赁合同》，约定被告将本市X路X号某坊商业广场内地下一层（以下简称某美食广场）某号铺位租赁给原告使用，该合同就有关出租商铺情况、租赁用途及要求、交付日期和期限、免租期、租金、支付方式和期限、物业管理费、其他费用的支付方式和期限、保证金及其他费用、铺位使用要求及维修责任、双方的权利义务与违约责任、合同生效条件等作出了约定。合同成立之后，原告按约于2008年3月24日向被告支付了进某某x元，但被告却并未按约于2008年4月28日将合同约定的某铺位交付原告使用。直至2008年7月2日，经原告多次催告，被告才向原告交付了合同约定的某铺位，但又函告原告称正式开业日和免租期须待被告通知的统一开业日为准，然至今被告未通知原告统一开业日时间，以至于原告至今均处于试营业的状态。同时，被告提供的营业场地由于通风、排污设备不到位、不达标，造成营业场地内油烟呛人，客人无法忍受，尤其是厨房通风、排污设备至今未安装，厨房工作人员根本无法工作，严某影响了原告工作人员的身体健康和原告的正常营业，虽经原告多次口头提出和书面函告被告，被告仍然未予解决。此外，对于营业场地内的公共餐位、公共餐具的供应不足、广告设置和宣传问题、收银管理制度的不合理、收银点的设置、经营的品种重复等问题，虽经原告多次提出交涉，被告始终不予理睬且至今未有改善，被告并未依约履行自己的合同义务，其行为严某影响了原告合同目的实现。最后，由于被告的股东之间彼此不和，管理极其混乱，随意收取费用却从未出具正式发票，为此原告曾要求被告公开帐目、告知原告进某某、税某等费用的实际使用和交付情况，但被告依然置之不理，严某侵害了原告的知情权。由于原告就被告的种种违约和侵权行为向被告予以了提示并提出了正当的要求，被告怀恨在心，先是于2008年11月26日晚趁原告和各小业主离开后擅自切断了煤气和水的供应。2008年11月28日在被告恢复广场各小业主燃气供应后，原告发现自己的燃气供应仍处停供状态，经查本户煤气使用系被告违法私自接装，经报110警和煤气公司，查证属实，造成原告至今无法正常营业的损失。随后于2008年11月29日下午，在原、被告及商铺产权人三方出席的联席协调会议协商未达成一致的情况下，被告于当晚8时许雇凶20余人对原告等小业主实施行凶报复，致使原告等多位小业主受伤，该事件目前已由本市黄某区某派出所立案侦查。综上，原告认为，被告屡屡违约不依约履行其合同义务，侵犯了原告的合法权利。为此，原告诉至法院请求判令：1、解除原告与被告之间的《场地租赁合同》；2、被告双倍返还原告承租保证金共计x元；3、被告返还原告进某某x.05元（x÷365÷4×178天，自2008年7月7日至2008年12月31日）；4、被告赔偿原告营业损失x元；5、被告赔偿原告经济损失6900元（构成为两位员工两个月的工资及房租为1200×2＋1500×3）；6、被告赔偿原告加盟费x元；7、被告返还原告2008年11月的营业款5580元、12月营业款2708元，共计8288元。

被告某公司辩称，同意解除双方签订的《场地租赁合同》，但不同意双倍返还定金，不同意退还进某某，原告单方面要求解除合同，被告并无过错。原告诉称的停煤气等均不属实，是原告自己擅自停业，因此由此产生的损失应由其自行承担。原告要求赔偿员工工资和加盟费没有依据。对于返还营业款的诉讼请求，被告予以认可，数额也无异议，但被告认为原告应向被告支付税某、租金、物业管理费、水电煤等费用。自被告将某铺位交付原告之日起，原告就已经可以试营业，2008年7月6日是被告确定的正式开业日和试营业日。原告诉称的通风排污、餐位餐具不足、收费混乱、经营品种重复等问题均不是事实，不予认可。至于切断煤气和水的供应，并非被告所为。原告擅自于2008年11月26日停止营业，并于12月31日清场离开被告场地，且原告至今还拖欠被告水电费和物业管理费等未支付。综上，由于原告事实上已经搬走，原、被告双方已无继续合作的必要，被告同意解除双方签订的《场地租赁合同》，但解除合同的原因在于原告违约，依合同约定被告不同意返还进某某和保证金。至于原告诉称的经济损失，被告认为无任何依据。

原告方某针对其诉讼请求，提供下列证据：1、《场地租赁合同》，证明原、被告双方的场地租赁关系及对双方权利、义务的约定；2、收据两份，证明原告依约向被告支付了保证金和进某某；3、费用结算清单三份，证明被告向原告收取的水、电、煤等费用无依据，税某支出等收费属于乱收费，被告收费不开具发票、迟延退费、管理混乱；4、原告等小业主联名致被告的信函两份，证明被告违约、广场设备设施不到位、广场空调排风不足、宣传广告不到位、收银管理制度不合理、证照不全、管理混乱等问题的存在且被告始终未能对上述问题予以解决；5、被告发给原告的告知函（一），证明被告交房违约的事实，被告承诺小业主免租期以其通知的统一开业日起算；6、被告发给原告的告知函（二），证明被告确认自2008年7月6日对外试营业，但正式营业至今未开始；7、被告发给原告的告知函（三），证明被告确认自己在广场管理、设备设施上存在原告等业主提出的问题；8、证人证言和视听资料，证明2008年11月29日事件的真相系被告雇凶殴打原告等小业主；9、报警回执和照片，证明2008年11月27日，被告擅自闯入原告等小业主的经营场地拆除自来水和燃气管道，造成原告停业；10、被告公司的任命书，证明11.29事件的主要凶手之一刘某某系被告某公司任命的主要管理人员（管理处营运经理），此人现已被公安机关立案追捕；11、行政处罚公示单，证明被告某公司因未取得《卫生许可证》擅自经营，被本市黄某区卫生局处罚；12、工资发放单，证明原告向其员工发放了工资及原告诉请员工工资的赔偿依据；13、北京某饮食管理有限公司出具的证明、收据和授权书，证明原告为经营疯狂烤翅支付了x元加盟费；14、2008年8月11日原告与被告签订的补充协议，约定被告给予原告的免租期为2008年7月6日至2008年10月15日；15、律师函、送达回证，证明原告已经收到了被告的来函，但是被告函中所称并非事实，且原告告知被告其将在2008年12月31日退场；16、视听资料，证明被告毁坏并拆除了原告的水管和煤气表，被告的满董事称系律师授权其拆除煤气表，并称发生危险由其负责；17、被告分别于2008年8月1日、2008年9月25日发给原告的告知函两份，证明被告确认至2008年9月25日，原告仍处于免租期内;18、（1）被告某公司提供的《上海市公共场所卫生许可证》和上海市黄某区卫生局卫生监督所出具的两份证明、被告某公司原法定代表人韦某某作为承租方与上海某广场置业有限公司（以下简称某公司）之间的《上海市房屋租赁合同》，证明对于营业面积超过300平米的餐饮经营场所应申报《公共场所卫生许可证》，但被告却隐瞒了面积，未办理公共场所卫生许可证，而被告提供的公共场所卫生许可证经营范某是某路X号商场（店），并不包括被告经营的某路X号地下一层小吃广场的餐饮；（2）上海市黄某区环境保护局出具的《关于上海某餐饮管理有限公司项目环境影响报告表的审批意见》及情况说明，证明被告至今未申请办理环保竣工手续;19、《上海市食品卫生许可证》及上海市食品药品监督管理局黄某分局对法院调查令的回复，证明被告承租的美食广场在租赁合同上的租赁面积为1400多平方米，而被告申报的面积仅285平方米，故被告的报批及所取得的食品卫生许可证存在重大瑕疵；20、上海市黄某区疾病预防控制中心出具的情况说明，证明对于中央空调的使用必须进某测评，但被告从未向疾控中心委托过集中空调通风系统的检测。

被告某公司针对原告提供的证据发表质证意见称，被告对证据1《场地租赁合同》的真实性无异议，但合同第4条证明了免租期是被告通知原告可以开业前的这段期间，第3.1条约定了即使被告晚交房屋，也不承担相应的赔偿责任，只是延长免租期，第15.1条约定因原告违约，被告可以停水停电停煤气；对证据2、证据3的真实性无异议，但证据3中的费用是被告计算得出，且经原告签字认可，不存在乱收费的情况；对证据4的真实性无异议，但认为原告所述并非事实，且与本案无关；对证据5、6、7的真实性无异议，证据6已经说明了统一开业时间为2008年7月6日，租金应从该日起算，证据7并不能证明被告对原告提出的问题予以了确认，被告提供的设备均检测达标；对证据8的证人证言不予认可，因为这些证人与本案存在利害关系；对证据9中的报警回执真实性无异议，但拆除自来水和燃气管道的行为是原告与他人的私人恩怨，并非被告所为，对于照片的真实性不予认可；对证据10的真实性无异议，但认为与本案无关；对证据11的真实性无异议，但被告在2008年5月就已经取得了卫生许可证，被告未办理的是《公共场所卫生许可证》，且被告认为《公共场所卫生许可证》应由产权人某坊办理，作为承租人的被告无需办理；对证据12、13的真实性不予认可，对证据13认为与本案无关；对证据14的真实性无异议，但被告当时未向原告收取租金并非被告放弃收租；现原告擅自解除合同属单方违约，被告有权要求原告补交免租期的租金；对证据15的真实性无异议，但被告发律师函的目的并非解除合同，而是提醒原告，如果原告继续违约，被告将追究其责任；对证据16，认可录音中的声音是某公司满某某董事本人的声音，但对该录音资料的形成时间有异议，可能是2008年12月31日原告撤离后，被告授权拆除；对证据17的真实性无异议，但被告当时未向原告收取租金并非被告放弃收租，且被告不同意原告对告租户书的理解，被告给予原告的免租期是房屋交付之日起15日，被告自2008年10月起开始收取租金，之前未收取是因为原告营业额较低，考虑长期合作关系，故暂时未收；对证据18的真实性无异议，但被告并不存在隐瞒面积的情况，被告当时认为不需办理《公共场所卫生许可证》，现在该证已在办理中，环保竣工手续现已进某了申报；对证据19的真实性无异议，但不同意原告的证明内容；对于证据20的真实性无异议，但没有强制性法规规定被告必须进某中央空调检测。

原告申请证人袁某某到庭作如下陈述：原告提供的2008年12月5日的证人证言由其出具，内容属实。2008年11月29日晚8时许，其与合伙人肖某（某小厨的业主）及很多小业主在某坊地下一层某美食广场一起吃饭时，某公司的总经理秦某等人与很多业主发生了争执，对业主进某殴打。秦某与肖某曾在很多问题上发生过矛盾，比如业主经营产品的重复，某公司私自拆煤气管，经营场所的通风、空调等不符合要求等。秦某觉得是肖某带头引起了其他业主的不满，并在当天通知肖某让肖某不要离开。当晚8时许，秦某见了肖某后，将他拖倒在地进某殴打，并要求所有小业主不准离开，然后秦某等人打电话给楼上的人都下来，之后就来了一大群人对小业主进某殴打，多名业主受伤，业主就报警了。

原告申请证人陈某某到庭作如下陈述：2008年11月29日晚上，其在某坊地下一层的某美食广场吃饭时，看到有一个男的（事后听说此人为某公司经理）走过来将在另一桌吃饭的人（事后知道是某小厨的业主）打倒在地，旁边的人都上前劝架，后又冲进某十多个人，在一个穿制服、戴白手套的人的指挥下，这些人即殴打了劝架的人包括部分业主。随后，在这个戴白手套的人的命令下，这些打手离开了现场，没过多久之后警察到达现场。另外，当时现场有一个女的在用照相机拍摄殴打的过程，戴白手套的人抢夺了照相机，之后就有很多人都来殴打这位女子，当庭认出这位女子现坐在旁听席，系当时经营的业主（本案原告方某）。

被告某公司反诉称，2008年3月24日，方某作为承租人（乙方）与作为出租人（甲方）的某公司签订了《场地租赁合同》约定，某公司将本市X路X号某坊商业广场地下一层某美食广场某铺位出租给方某经营，租赁面积为12.3平方米，第一年的月租金为8604.87元或按其月营业额的26%计算租金，以较高者为当月适用租金，物业费为每日每平方米2.7元，水电煤费用及税某由方某承担。若方某在合同规定的开业日后15天内仍未开业、或中断、停止营业业务累计或持续3天以上的，某公司可以终止合同。若铺位交付后，方某擅自中途退租的，某公司也可以终止租赁合同。2008年6月28日，某公司与方某办理了铺位交付手续。2008年7月6日某公司开业后，方某于同年11月21日私自收受营业款，严某违反了美食城的管理规章制度，且于同年11月22日起擅自停止营业，经某公司发函要求纠正后，方某才于停业7日后恢复营业。2008年12月26日，方某书面告知某公司要求退租。根据合同的约定，因方某的上述违约行为导致合同终止的，某公司可以全额没收方某交付的承租保证金及进某某，同时方某还应支付占用铺位期间的租金、税某、物业管理费以及免租期间减免的所有租金。在此期间，方某仅仅支付了部分物业管理费、部分租金和部分税某，11月和12月的水、电、煤费用也未支付。2009年1月1日，方某擅自撤离铺位。为此，某公司请求判令：方某支付物业管理费费2963.5元（2008年6月8日至2008年12月31日），租金x.14元（2008年6月8日至2008年12月31日）、水电煤费用1685.80元（2008年11月、12月）、税某2088.78元（2008年7月6日至12月31日）、滞纳金4825.28元，合计x.50元。

某公司针对其反诉请求，提供下列证据：1、告知函两份，证明某公司通知方某于2008年6月6日至6月8日来办理房屋交接手续，但方某未前往办理，租金和物业管理费的收取应自2008年6月8日起算；2、照片、律师函，证明2008年11月22日起方某擅自停业，长达一周；3、《上海市食品卫生许可证》，证明某公司已经取得了食品卫生许可证；4、方某于2008年12月26日和12月30日发给某公司的告知函，证明方某擅自单方退租的事实；5、交接书，证明某公司与方某实际办理交接的时间是2008年7月3日。

方某针对某公司的反诉辩称，对水电煤费用无异议，其未支付的原因是某公司未返还营业款，其于2008年7月3日进某，同意某公司自2008年7月3日起算物业管理费，2008年7月3日至12月31日的物业管理费尚欠2133.88元，某公司自2008年6月8日起算物业管理费无依据。不同意某公司自2008年6月8日起算租金，免租期双方约定至2008年10月15日止，因此，租金应从10月16日起算。双方有口头约定10月16日至10月31日的租金减半收取，实际某公司扣收了2036.88元，且11月、12月的租金也约定了减半收取，故尚欠某公司租金8604.86元。关于2008年7月至10月的税某其已按照1.5％至2％的比例支付给某公司,现某公司要求按照5.8%的比例支付税某,其不予认可,其同意按照原来的比例支付某公司税某共计263.08元。因其未违约，故某公司主张的滞纳金不同意支付。

方某对某公司提供的证据发表如下质证意见，对证据1的真实性无异议，但2008年6月8日某公司尚未成立，2008年7月16日上海市工商行政管理局黄某分局才核发了营业执照；2008年6月8日某公司也未交付铺位，直至2008年7月3日某公司才正式交付铺位；对证据2的真实性无异议，照片中的铺位确属方某所经营，但照片的拍摄时间无法证明，且方某从未停业，律师函收到过，但无法证明某公司所称的证明内容；对证据3认为存在重大瑕疵；对证据4无异议，2008年12月25日，某公司发过一份律师函给方某，称因方某的擅自停业，某公司要行使合同解除权，告知函是针对该律师函发出的；对证据5的真实性无异议。

审理中,方某放弃本诉中第4项、第5项、第6项的诉讼请求。

经过上述举证、质证以及庭审,本院确认事实如下:

（一）、2008年3月4日，方某向某公司支付了承租保证金x元。2008年3月24日，方某向某公司支付了租赁进某某x元。

（二）、2008年3月24日，某公司作为出租方（甲方）与方某作为承租方（乙方）签订了《场地租赁合同》，合同约定，甲方将其合法拥有的坐落于上海市X路X号的某坊商业广场内地下一层部分区域的某美食广场某号铺位出租给乙方，面积12.3平方米。关于租赁用途及要求：乙方应在免租期届满后次日正式对外营业（以下简称开业日）。乙方保证铺位365日全年营业，且每日的营业时间为上午9点至晚上9点（以下简称正常营业时间），甲方有权根据法律、法规、规章和相关政府部门的要求，以及美食城的营业需要对上述营业时间进某调整，乙方应予以积极配合。如乙方因超出上述正常营业时间营业而需额外空调供应及水电供应的，则应事先向甲方及管理公司提出书面申请并根据管理公司届时公布的超时费率和管理公司通知的付款时间支付正常营业时间之外发生的超时空调费用，超时水电费。关于交付日期和租赁期限，铺位的预计交付日期为2008年3月28日，甲方最晚应不迟于2008年4月28日交付房屋，如甲方未能于前述日期交付该房屋，甲方无须因此而向乙方承担任何赔偿责任，但本合同规定的租赁期起始日及届满日等日期应相应顺延，本合同租赁期为4年，自交付日起计。关于免租期，甲方同意给予乙方自交付日起15天的免租期，免租期内乙方无须支付租金，但乙方仍应支付物业管理费及其他应由乙方支付的费用（包括但不限于水、电、煤及其他公用事业费用，政府向乙方收取的其他费用以及乙方在正常营业时间之外产生的超时空调、水、电、煤费用）；如因乙方违约导致租赁合同提前终止的，乙方应按交付日所适用的租赁标准向甲方支付免租期内的租金。如甲方另行通知的统一开业日期晚于开业日的，则自开业日起至统一开业日前的期间仍视为免租期。关于租金、支付方式和期限，租赁期内的租金以基础租金或提成租金的较高者为当月适用租金，租赁期第一年该铺位的基础租金为每月8604.87元，提成租金按当月营业额的26%计算，租赁期第二年该铺位的基础租金为每月9345.64元，提成租金按当月营业总额的27%计算，租赁期第三年该铺位的基础租金为每月x.41元，提成租金按当月营业总额的28%计算，租赁期第四年该铺位的基础租金为每月x.18元，提成租金按当月营业总额的29%计算。如租赁期满或提前终止时的最后一个支付期内的租赁期间不足一个支付期的，则该等支付期内的租金按实际租赁天数及届时日基础租金标准计算（届时日基础租金按届时月基础租金乘以12再除以365计算），提成租金亦应根据届时月营业总额提成比例按照该支付期内的实际租赁天数计算。关于物业管理费、其他费用的支付方式和期限，租赁期内的物业管理费为每日每平方米2.7元。租赁期（包括免租期）内有关铺位的水、电、煤、额外空调等能源费用及其他各项费用均由乙方承担。关于保证金及其他费用，乙方应在本合同签署之时向甲方支付承租保证金x元和租赁进某某x元，租赁进某某包括但不限于统一装修费、消防工程费、产品招牌的设计和安装费、厨房脱排和风管的设计安装费、公共区域的桌椅等配置费、餐具的统一配置费、总体招牌的设计和安装费、收银系统的设计和布局以及POS机等设备、水、电、煤气、通讯设备的申请费、扩容费等前期的各项开办费用。租赁期届满或本合同提前终止且乙方未发生本合同规定的违约责任，甲方应在乙方按本合同规定将该铺位及其固定设备交还甲方并结清本合同项下所有乙方应付款项和办妥以该铺位为注册地址或营业地址的工商注销或变更手续后的三十日内，将承租保证金一次性无息退还乙方。租赁期届满或合同提前终止且双方在不可抗拒因素下都不承担违约责任的，该铺位的租赁进某某不作退还。关于合同的提前终止，甲方有权在下列任何事件之一发生后的任何时间提前终止本合同并合法提前收回该铺位或其任何部分，乙方在本合同规定开业日后15天内仍未开业、或中断、停止其在美食城中的营业业务累计或持续3日以上的，或者该铺位交付后，乙方擅自中途退租的。乙方有权在下列任何事件之一发生后的任何时间提前解除本合同，甲方应双倍返还乙方已经支付之承租保证金，甲方违反法律、法规的规定，不履行本合同中所明确的各项条款规定；或者甲方交付的该铺位存在严某缺陷，导致危及乙方安全的。关于乙方的违约责任，如乙方违反本合同项下任何乙方义务，在不影响甲方其他权利及补救的前提下，甲方有权事先通知乙方后切断该铺位水、电、煤供应或其他服务或采取其他合法的措施行动，直到乙方前述违约行为得到纠正。在前述切断水、电、煤供应或其他服务期间乙方仍应按照本合同的规定支付租金、物业管理费及其他乙方应付费用，且乙方应承担因此而产生的一切后果及所有费用（包括重新接驳水、电、煤供应的费用）如因乙方的原因，甲方提前终止合同的，则甲方有权全额扣收承租保证金；扣收按折旧剩余的一次性进某某（日折旧费按总进某某除以365天除以4计算）；乙方还应向甲方支付其实际使用该铺位期间的应付租金、公用事业费、政府部门征收的税某和其他费用、物业管理费、免租期间所减免的所有租金等。如乙方违约造成甲方经济损失金额超过前述所述之金额的，乙方还应向甲方补足差额。在租赁期内，乙方逾期未支付合同项下的任何费用，甲方有权要求乙方自该等款项应付之日起每逾期一日，按照逾期支付之款项0.1%支付滞纳金。关于甲方的违约责任，若甲方违反有关国家法律、法规未履行合同约定的，乙方有权提前终止合同，甲方应双倍返还乙方支付的承租保证金，退还乙方按折旧剩余的一次性进某某（双方约定日折旧费按总进某某除以365天除以4计算），甲方在扣除乙方应支付的其实际使用该铺位期间约定的租金、公用事业费、政府部门征收的税某和其他费用、物业管理费后，将剩余部分退还乙方。

（三）2008年7月3日，某公司与方某签订了某美食小吃广场某号铺位的交接书。

（四）、1、2008年5月31日，某公司向方某发出告知函，告知其将于2008年6月6日至8日交付铺位，免租期将以某公司通知的统一开业日起算。2、2008年6月30日，某公司向方某发出告知函，告知某美食广场定于2008年7月6日对外试营业，租期将从这天开始计算。3、2008年7月10日，某公司向方某发出告知函，将2008年7月6日试营业以来的情况和问题，包括某美食广场中央空调运力不足、排风系统不顺畅、试营业状况不佳等，对所有业主作出了说明和改进某法。4、2008年7月16日，上海市工商行政管理局黄某分局核发某公司的营业执照。5、2008年8月1日，某美食广场管理处向各位铺主发出告知函，对于美食广场的营业状况等问题予以了告知，其中第六条为2008年7月26日租户会议上经各租户同意达成如下条款，第2项为同意给予导游的回扣率为15%，某坊员工优惠率15%，先由各租户承担，等正式收租时再另行商议。6、2008年8月11日，某公司为甲方与方某作为乙方就有关免租期事宜签订《补充协议》约定，甲方给予乙方的免租期自2008年7月6日至2008年10月15日止，免租期内免租的定义为免除基础租金，此补充协议仅对租赁合同4.1条进某补充、修改。7、2008年9月，某公司因未取得《卫生许可证》擅自营业而被上海市黄某区卫生局予以行政处罚，处以罚款。8、2008年9月25日，某公司向各位租户发出告租户书，主要内容为对某美食广场中部分租户的不正当经营造成经营租户和某公司蒙受损失的具体问题予以指出，对正当经营的租户给予帮助和政策上的支持的具体工作中，第七条为对租户的食品经营毛利率进某监督，综合毛利率不低于70％（若低于此比例，免租期后将对租户本身造成损失），并对出品品种的量进某监督，特别是主食部分的量必须控制，不得以量大吸引客人。9、2008年11月21日、23日，包括方某在内的小业主联名向某公司发出告知函两份，就某美食广场的管理混乱、帐目不清、配套设施不全、营业证照是否齐备等问题提出意见和要求，表示自即日起所有商铺拒绝刷卡消费，只接受现金，并不同意交租金，要求某公司到场，对于业主提出的几点要求必须完全满足，把达成一致的条款成文、签字盖章。10、2008年11月26日，上海邑鼎律师事务所接受某公司的委托向方某发律师函，称方某于2008年11月21日私自收受现金营业款，违反了美食城的管理制度，且于2008年11月22日起擅自停止营业已持续3天以上，希望方某纠正上述违约行为，否则某公司将行使合同解除权。

（五）、某公司制作的2008年7月、8月、10月费用结算清单，其中7月、8月的基础租金支出一栏空白，10月基础租金支出为2036.88元。

（六）、2008年11月27日，本市X路X号某美食广场业主方某向公安局报案，称其店铺内的煤气表被人拆走，煤气管道遭破坏。其余业主也称其水表、煤气表遭人破坏，认为是某公司所为。某公司满董事认可水表、煤气表系公司律师授权其拆除。

（七）2008年11月29日，在某美食广场内发生斗殴事件。本院依法向本市黄某公安分局某派出所就此事进某调查，该派出所称已立案受理，某派出所对某公司的管理人员秦某，秦某之妻王某某，某美食广场的业主王某、张某、袁某某、肖某、赵某，业主王某的工作人员陈某某，以及业主肖某和杨某某的朋友吴某进某了询问，制作询问笔录。1、王某、张某、袁某某、肖某、赵某、陈某某、吴某等均称，2008年11月29日晚7、8时许，某美食广场的十几位业主在广场内吃饭时，某公司经理秦某冲过来将业主肖某拉倒在地，对其拳打脚踢，后两人便扭打起来。之后，外面又冲进某十余人，对肖某和其余业主进某了殴打。2、秦某称，从2008年11月22日起，大约有十余家业主停止了正常营业，某公司于2008年11月26日晚间对停业的餐饮店实施了停水、停煤气，2008年11月29日其听说肖某今天将找人对付其，当晚7时50分许，肖某夫妇、张某夫妇、严某某等人在美食广场商议事情，为解决之前的纠纷，秦某就上前抓住了肖某的脖领对他说：“肖某，我们谈谈，如你想打架，我和你单挑。”这时就冲出来几个人将其打到在地。刘某某是某公司的现场管理员，其是否参与打架其不清楚。3、秦某之妻王某某称，2008年11月29日晚8时许，其在美食广场水吧做生意，后听到有打架的声音，其出来发现其丈夫秦某被十几个人围在中间殴打，所有的人都是美食广场的业主肖某叫来的。4、某美食广场的业主严某某、方某、陈某某、王某、吴某、袁某某、肖某出具书面证明，均证实2008年11月29日晚8时许，美食广场的业主在广场内吃饭，某公司的总经理秦某突然冲过来将某小厨的业主肖某拉倒在地殴打，其余业主上前劝阻，之后又冲进某十几个人对业主实施殴打，有一个戴白手套的人则进某着指挥。方某、袁某某、肖某称该指挥人即为某公司的刘某某。根据某公司的任命书，刘某某系某美食广场管理处运营经理。

（八）、2008年12月26日，包括方某在内的小业主向某公司发出告知函，提出因某公司管理混乱，业主安全受到威胁，通风、水、电、煤气安装不到位，广告宣传未按合同承诺履行，收银管理不合理，无法正常营业的原因，要求在2008年12月25日退还铺位。2008年12月31日，包括方某在内的业主向某公司再次发函，告知因无法联系到某公司协商退房事宜，所以方某等业主将属于自己的设备、物品搬离。

（九）、审理中，本院向上海市黄某区卫生局卫生监督所、上海市黄某区环境保护局、上海市食品药品监督管理局黄某分局、上海市黄某区疾病预防控制中心进某了调查。1、上海市黄某区卫生局卫生监督所出具说明两份，证实上海某广场置业有限公司所持有《上海市公共场所卫生许可证》，其经营范某为商场（店），不包含饭馆（餐厅）的许可内容。某公司所经营的某路X号地下一层小吃广场目前未办理相关的公共场所卫生许可证。根据规定超过300平方米的餐饮场所应办理《公共场所卫生许可证》。2、上海市黄某区环境保护局关于某公司项目环境影响报告表的审批意见中写明，某坊商城地下一层西北侧美食小吃广场（25个小吃摊位）项目竣工后，建设单位应按规定程序向区环保局办理环保竣工验收手续，并及时做好环保验收监测工作，经验收合格，项目方能投入正式使用。3、上海市食品药品监督管理局黄某分局就某路X号地下一层某公司将原有06、10、X室改建为27个小吃铺位后是否需要重新办理食品卫生许可证一事回复称，该局于2008年5月30日签发了食品卫生许可证，许可的经营方式和范某为大型饭店（含熟食卤味）。经查，该公司取得食品卫生许可证后并未擅自更改经营场所内的布局和设施，故在食品许可证有效期内无需再申请办理新的食品卫生许可证。4、上海市黄某区疾病预防控制中心说明，疾控中心在2008年度未受理过某公司的集中空调通风系统检测委托。

（十）、2008年7月至2008年12月费用支付情况：方某已付某公司物业管理费共计3877.60元、租金共计2036.88元、税某共计774.70元、水电煤（2008年7月－10月）已结清。方某留存某公司的营业款共计为8288元，方某同意支付尚欠某公司的水电煤费用1685.80元，某公司认可税某以方某计算的金额263.08元主张。

本院认为，本案的主要争议焦点为：一、出租方与承租方方某（以下简称承租方），哪一方根本性违反合同约定导致合同提前解除二、违约方如何向守约方承担违约责任及相关费用的结算

针对争议焦点一，本院认为，方某与某公司之间为租赁合同关系，某公司向承租方提供某美食广场的铺位用于经营餐饮，某美食广场经营餐饮所必备的公共场所卫生许可证以及集中空调通风系统的检测应由某公司申报办理。在某公司认可某美食广场中央空调运力不足和某公司因未取得卫生许可证遭到罚款之后，各承租人以配套设施的排风系统不全、证照不齐全为由向某公司发出告知函，系要求出租人某公司履行法定和约定的合同义务，该要求合法、合情、合理。某公司不但未予解决承租人提出的要求反而破坏水表和煤气表造成断水断电，迫使各承租户停止营业，继而某公司以各承租户停业三天以上属违约行为发出律师函挑起事端，随即某公司召集其工作人员殴打承租人致多名承租人受伤使双方矛盾再次扩大，某公司的管理人员因此次斗殴、伤人事件被公安机关处理，承租人为保护自身的安全行使了提前终止合同的权利。综上，某公司违反法律规定运用暴力解决与承租人的纠纷，是导致租赁合同无法继续履行提前解除的根本原因，双方一致确认租赁合同解除的时间为2008年12月31日，本院予以准许。某公司根本性违反合同约定，应向承租人承担合同约定的违约责任。某公司认为承租方于2008年11月26日擅自停止营业系违约行为，关于承租方擅自停业的事实某公司未提供证据予以佐证，但某公司的满董事自认水表、煤气表由其拆除，结合某公司对水表、煤气表认为是承租方离场后拆除的辩称，某公司关于承租方违约在先系事件起因的辩称与事实不符，本院不予采纳。关于某公司认为斗殴事件系个人恩怨与某公司无关的辩称，根据本市黄某公安分局某派出所的询问笔录、业主的证人证言，斗殴的起因均围绕某公司的经营管理与租赁某公司铺位的各业主经营问题之间的矛盾，参与的人员为业主群体与某公司管理人员之间，故造成聚众斗殴的后果与某公司处理问题的方式不妥有直接的因果关系，各业主的人身安全受到威胁后纷纷提前与某公司解除租赁关系，故某公司因其管理人员采取斗殴方式解决问题，所造成合同提前解除的违约责任应由某公司承担。

针对争议焦点二、首先，某公司违约，根据《场地租赁合同》的约定应承担的违约责任：1、应双倍返还承租方支付的保证金为10万元；2、应退还承租方按折旧剩余的一次性进某某，承租方起算进某的时间共计178天无事实依据，某公司交付场地的时间为2008年7月3日，故应自2008年7月3日起算至2008年12月31日为182天，某公司应返还承租方折旧后的进某某为x.56元。其次，承租方应支付实际使用铺位期间应付的租金、水电煤费、税某、物业管理费，双方对承租方已付的各项费用的金额无异议，承租方对应付某公司的税某、水、电、煤费无异议，某公司对承租方留存的营业款无异议，本院予以确认。某公司给予承租方免租期至2008年10月15日，但合同约定免租期内仍应支付物业管理费，承租方以2008年7月4日起算物业管理费至2008年12月31日，承租方起算物业管理费的时间无事实依据，应自2008年7月3日某公司向其交付场地的时间起算物业管理费，截至2008年12月31日为182天承租方应付物业管理费总计6044.22元，扣除承租方已付的物业管理费3877.60元，承租方尚应支付某公司物业管理费2166.62元。最后，关于租金的计算，双方对免租期起算的时间争议较大，承租方认为免租期至2008年10月15日，其理由为：双方书面约定免租期至2008年10月15日，另双方口头约定之后租金减半收取，另某公司制作的2008年7月、8月、10月的费用结算清单上7月和8月的基础租金一栏为空白，10月的基础租金为15天的租金金额的一半，承租方以此两者印证2008年10月15日之前为免租期，之后按照减半收取。某公司称因经营之始生意不好，曾同意承租方的免租期至2008年10月15日，后因承租方违约故不同意再给予上述免租期，但未承诺2008年10月15日之后减半收取租金。本院认为，根据双方的陈述和实际已经履行的事实，口头承诺免租期至2008年10月15日的事实存在，某公司不同意给予合同约定的免租期和口头承诺的免租期的理由为承租方违约，本院在争议焦点一中已详述了某公司的违约行为，故某公司关于已给予的免租期应计算租金的主张，本院不予支持，但承租方认为2008年10月15日之后应减半收取租金的辩称，无事实依据和合同依据，本院不予采纳。承租方应付自2008年10月16日至2008年12月31日共计77天的租金共计x.77元，扣除承租方已付租金2036.88元，承租方尚应支付某公司租金x.89元。

综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第一百零七条、第一百一十五条、第二百四十八条之规定，判决如下：

一、确认原告（反诉被告）方某与被告（反诉原告）上海某餐饮管理有限公司之间的《场地租赁合同》已于2008年12月31日解除；

二、被告（反诉原告）上海某餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内双倍返还原告（反诉被告）方某保证金共计人民币x元；

三、被告（反诉原告）上海某餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）方某进某某共计人民币x.56元；

四、被告（反诉原告）上海某餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）方某营业款共计人民币8288元；

五、原告（反诉被告）方某应于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）上海某餐饮管理有限公司租金人民币x.89元，物业管理费人民币2166.62元、水电煤费人民币1685.80元、税某人民币263.08元；

六、被告（反诉原告）上海某餐饮管理有限公司的其余诉讼请求不予支持。

负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本诉案件受理费人民币4020元（原告已预交），由被告（反诉原告）上海某餐饮管理有限公司负担；反诉案件受理费人民币742.24元（反诉原告已预交），由反诉原告负担人民币480.04元，由反诉被告方某负担人民币262.20元（应于本判决生效之日起十日内支付反诉原告）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判长李名坚

审判员冯丽娟

代理审判员王凌冰

书记员施雯