上诉人(原审原告)沈某甲。
上诉人(原审原告)周某某。
委托代理人沈某甲(年籍详前)。
上诉人(原审原告)沈某乙。
法定代理人沈某甲(年籍详前)。
被上诉人(原审被告)上海万业企业股份有限公司。
法定代表人程某，董事长。
委托代理人杨洪，上海美达律师事务所律师。
委托代理人罗某某，上海美达律师事务所律师助理。
上诉人沈某甲、周某某、沈某乙因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市普陀区人民法院(2010)普民三(民)初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人沈某甲(兼上诉人周某某的委托代理人、上诉人沈某乙的法定代理人)，被上诉人上海万业企业股份有限公司(以下简称万业公司)的委托代理人杨洪、罗某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明：
(一)2008年5月12日，沈某甲、周某某、沈某乙与万业公司就买卖本市X路X弄甲号X室房屋签订《上海市商品房出售合同》一份，约定房屋单价为人民币(以下币种均为人民币)18,808元。次日，沈某甲方考虑到该房屋楼层较低、面积过小，向万业公司提出书面申请，要求换购本市X路X弄乙号X室房屋，并要求免除违约金。2008年5月30日，上海市普陀区房地产登记处受理了本市X路X弄甲号X室的网上备案撤回。2008年6月3日，沈某甲、周某某、沈某乙与万业公司签订了购买本市X路X弄乙号X室房屋的《上海市商品房出售合同》，单价为18,915元，并享受“凭小孩出生证多享受一折；送三年停车费”的优惠。合同补充条款第三条约定：“本合同双方签字或盖章生效后，因乙方(买受方)自身原因要求退房的，须经甲方书面同意并按总房价款5%向甲方支付赔偿金……”。2008年8月23日，双方进行了房屋交接。
(二)2008年10月中旬，沈某甲、周某某、沈某乙楼上的X室业主与万业公司解除预售合同，重新购买了万业公司开发的其他房屋，价格低于原X室，并获送产权车位一个。而X室的房屋又于2008年12月出售给他人，单价为15,100元，并同时成交一个车库，车库单价为4,988元。上述交易价格均符合当时的市场价格。
(三)2008年12月7日，沈某甲、周某某、沈某乙向上海市普陀区住房保障和房屋管理局(以下简称管理局)提出了《购房权益受损害并请求赔偿的申诉》，要求该局加强市场监管，保护消费者合法权益。2009年1月20日，沈某甲、周某某、沈某乙又向管理局提出了《关于购房时开发商滥用合同解除权扰乱市场秩序的举报》，主要内容为“……在房价下降后，开发商滥用合同解除权，违背了民法的基本原则，扰乱社会经济秩序，违反社会公德和公序良俗，理应对同时购房的其他当事人进行赔偿。以我为例，远景路X弄乙号X室和X室最终的成交价比X室便宜了约60万元，造成了严重的市场秩序混乱和不公平现象。据此我要求开发商比照远景路X弄乙号X室的做法，赔偿我的经济损失共计人民币45万元整，另免费赠送一个产权车库”。2009年2月16日，管理局作出书面答复意见书，认为其可与开发商协商处理，如协商不成，可依法通过法律途径解决合同纠纷。2009年3月10日，管理局向沈某甲、周某某、沈某乙出具了信访事项不予受理告知单。沈某甲、周某某、沈某乙不服，曾于2008年4月27日向原审法院提起行政诉讼，请求判令管理局在一个月内履行房地产市场行业管理和消费者权益保护的法定职责，责令万业公司比照X室的做法，补偿其直接经济损失共计45万元，并送产权车库一个。2008年8月24日，原审法院作出(2009)普行初字第X号行政判决书，驳回了沈某甲、周某某、沈某乙的诉讼请求。
2010年3月12日，沈某甲、周某某、沈某乙向原审法院提起民事诉讼，诉称，根据《上海市房地产转让办法》规定：“房地产转让合同签订后，未依法解除合同关系的，房地产转让人不得就同一房地产与第三人签订转让合同”。该规定是为了限制开发商滥用解除权，可防止一房多卖，但本案中开发商已经根据市场变化利用其自主经营权将房屋定价大幅下降，这时解除降价前签订的合同照样构成滥用解除权。在市场降价的情况下，开发商向己方发催款单，却无原则地同意其他购房人退房换购，扰乱诚信的房地产市场交易秩序，对同时期的购房人来说显失公平。《上海市房地产转让办法》规定：“房地产转让人违反前款规定而造成他人损失的，应当承担相应的民事责任”。万业公司的上述行为造成了沈某甲、周某某、沈某乙的损失，即房屋差价439,090.40元、契税损失13,172.70元、一个免费赠送的产权车库。考虑到诉讼风险及其他因素，故向法院提起诉讼，请求确认万业公司违背了后合同义务，责令万业公司比照本市X路X弄乙号X室违法解除合同的做法，赔偿沈某甲、周某某、沈某乙损失1万元。审理中，沈某甲、周某某、沈某乙变更诉讼请求为：确认万业公司违背了后合同义务，责令万业公司比照本市X路X弄乙号X室违法解除合同的做法，赔偿损失15万元，并送产权车库一个。
原审审理中，万业公司辩称：万业公司与X室购房人解除合同，两个月后将X室另行出售，均属于正常的市场行为，出售的价格完全按市场规律而定。当时房地产市场价格下滑，再次出售X室时，价格比前次出售时的价格低,这是根据市场的变化作出的调整，对沈某甲、周某某、沈某乙不造成任何损害，其诉请没有事实依据和法律依据。
原审法院经审理后认为：沈某甲、周某某、沈某乙与万业公司之间签订的《上海市商品房出售合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。沈某甲、周某某、沈某乙要求确认万业公司违背了后合同义务，而后合同义务不是合同中约定的义务，而是法律规定的义务，其内容根据交易习惯确定。遵循诚实信用原则，根据交易习惯，合同终止后的义务通常有：通知义务、协助义务和保密义务。《中华人民共和国合同法》第九十二条也对后合同义务有明确的规定，即“合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务”。沈某甲、周某某、沈某乙认为，万业公司同意前X室业主解除出售合同，以低于前X室房屋单价的价格购买其他楼盘，并送产权车库，以及以低于前X室单价的价格再次出售X室并送产权车库的行为，侵犯了沈某甲方的知情权，选择权和公平交易权，维持沈某甲方与上述购房者以同等价格购买同地区房屋和得到同等的实惠是万业公司的后合同义务，否则，万业公司即违背了后合同义务。对此法院认为，交易价格是否公平，应当以市场价为标准：沈某甲方购买X室以及换购X室时，合同价以市场为标准，并没有过分高于或者低于市场价，所以，其购房时，并没有受到不公正的待遇；前X室解除合同后购买万业公司开发的其他房屋，以及万业公司再次出售X室房屋的价格，均没有违背市场规律，当时受国际金融风暴影响，房屋市场价格下滑，上述购房人以低于前X室房屋的价格分别购买万业公司的房屋，符合市场规律。至于万业公司赠送购房人产权车库，是万业公司在市场受影响的情况下所作的促销手段，并不构成价格欺诈或者造成对其他购房人的侵害，完全是一种市场行为；至于万业公司同意前X室解除合同而未同意沈某甲方以同样方式处理合同的行为，法院认为，合同中将解除合同的同意权交给万业公司，万业公司有权予以选择，对于万业公司处分合同权利的行为，他人无权干涉。综上所述，沈某甲、周某某、沈某乙以万业公司违背后合同义务为由要求万业公司补偿房屋差价15万并赠送产权车库一个的诉讼请求，无合同依据和法律依据，不予支持。原审法院据此判决:对沈某甲、周某某、沈某乙要求确认上海万业企业股份有限公司违背了后合同义务，责令其比照本市X路X弄乙号X室违法解除合同的做法，赔偿沈某甲、周某某、沈某乙损失15万元，并送产权车库一个的诉讼请求不予支持。
判决后，沈某甲、周某某、沈某乙提出上诉，认为其提起诉讼的原因在于金融危机爆发后，开发商违法解除前X室合同，允许前X室业主重新低价购买同一小区其他房屋，之后X室再低价成交这一事实，而原审法院对该部分事实认定过于简单，含糊不清，故属于事实不清。同时原审法院仅教条式的适用合同法第四条，而排除了合同法第六、七、八条的适用，属适用法律不当，故请求将本案发回重审。
被上诉人万业公司则表示服从原判。
经审理查明，原审法院判决认定事实无误，本院予以确认。
本院认为，上诉人沈某甲、周某某、沈某乙向原审法院起诉请求法院确认万业公司违背了后合同义务，责令万业公司比照本市X路X弄乙号X室解除合同的做法，赔偿损失15万元，并送产权车库一个。原审法院根据查明的事实，结合相关法律规定作出的判决并无不当，本院应予维持。至于沈某甲、周某某、沈某乙提出上诉，认为原审法院的判决事实不清，适用法律不当，请求发回重审一节。首先，正如原审法院所认为的，万业公司与沈某甲方楼上X室房屋的原购房者解除合同以及万业公司将该房屋另行出售给他人均没有违背市场规律，该行为均属万业公司的自主经营行为，且上述合同并没有侵犯到沈某甲方与万业公司所建立的合同关系，因此沈某甲以原审法院未将上述X室房屋出售的变动情况予以详细查明为由，认为原审查明事实不清的上诉理由不成立。其次，《合同法》第六和第八条是关于诚实信用原则和合同法律效力的原则，是约束合同双方当事人的，而沈某甲方在原审中的诉请是要求万业公司按给予其与其他购房者同样的优惠，其诉请显然不适用上述法律规定，至于第七条，是关于遵守法律、尊重社会公德、不得损害社会利益的规定，而万业公司与其他购房者的合同并没有损害沈某甲方的利益，该条法律规定亦与沈某甲方的诉请无关。综上，沈某甲方的上诉请求，依据不足，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费人民币3,300元沈某甲、周某某、沈某乙承担。
本判决系终审判决。
审判长王泳雷
审判员张松
代理审判员王伟
书记员周某晟
