原告魏都区安居小区业主委员会。

代表人李某，系该业主委员会主任。

委托代理人赵某某，男，汉族。

委托代理人徐子敬，河南世纪风律师事务所律师。

被告许昌市四通房地产开发有限公司。住所地，许昌市X路北段。

法定代表人宋某某，任该公司董事长。

委托代理人李某章，河南烟城律师事务所律师。

第三人肖某乙，女，汉族。

第三人周某某，男，汉族，X年X月X日出生。

原告魏都区安居小区业主委员会（以下简称安居小区委员会）诉被告许昌市四通房地产开发有限公司（以下简称四通房地产公司）、肖某乙、周某某财产所有权纠纷一案，原告于2008年5月29日向本院起诉。2008年11月6日，本院作出（2008）魏民一初字第X号民事判决书。因被告四通房地产公司不服该判决提出上诉。许昌市中级人民法院于2009年4月16日作出（2009）许民三终字第X号民事裁定书，撤销本院（2008）魏民一初字第X号民事判决，发回重审。之后，本院依法另行组成合议庭，开庭公开进行了审理。原告安居小区业主委员会的负责人李某及其委托代理人赵某某、徐子敬和被告四通房地产公司的委托代理人李某章、第三人肖某乙、周某某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告安居小区业主委员会诉称，被告四通房地产公司在开发建设魏都区安居小区时，规划设计有活动室。小区的业主在购买房屋时也是冲着该小区有活动室才决定购买的。而被告在向原告移交物业时不仅不移交活动室，反而以x元的价格将属于全体业主共有的活动室买给了第三人，严重侵犯了原告的合法权益。请求判令被告及第三人将魏都区安居小区内的活动室交付给原告。诉讼费由被告负担。

被告四通房地产公司辩称，原告提起诉讼在程序上有两点错误，一是原告没有民事诉讼权利能力，不具备原告诉讼主体资格；二是原告提起诉讼将肖某乙、周某某作为第三人，不符合民事诉讼法律规定。原告所诉事实不客观不真实，其诉讼理由无事实根据。四通房地产公司作为开发商，已依法全部履行了相关义务，本案诉争的房屋，在处置前属于被告所有，不存在侵犯他人合法权益的问题。请求驳回原告的起诉或诉讼请求。

第三人肖某乙述称，依照民事诉讼法之规定，原告无权把肖某乙和丈夫列为诉讼当事人，原告与肖某乙不构成民事诉讼关系。请求驳回原告对第三人的起诉。

第三人周某某的述称，与第三人肖某乙相同。

庭审中，原告安居小区业主委员会为证明自己的主张，向本院出示的证据有：1、魏都区安居小区备案证明一份，原审卷第21页复印件，证明我小区在社区备过案，业主委员会有主体资格；2、购房合同三份，在原卷23-37页，证明关于甲方公共设施共同运行的承诺及原告主体适格；3、委托管理合同三份，原卷38-46页，证明业主已经与被告公司建立买卖合同，双方关系已经建立；4、对业主意见的征求意见表，原卷47-57页，证明业主委员会起诉被告及第三人是经三分之二以上业主同意的；5、工程结算书一份，原卷第58页，证明小区内的老年活动室，是与其他房屋同期设计、施工、建成的，当时设计房屋时就有活动室；6、结算单一份，原卷第59页，证明活动中心是被告让四建建造的，下面的签字是建设单位与被告公司签的；7、平面图一份，原卷第60页，证明在小区平面图上就有活动室，与现在位置也一样；8、绿化平面图一份，证明问题同上组证据，该图纸存车处与活动室一致；9、四通公司三个经理的承诺，原卷62-63页，证明被告公司三个经理承诺业主解决活动室的问题。

庭审中，被告四通房地产公司为证明自己的主张，向本院出示的证据有：1、物业管理权移交协议书一份、设备移交书一份，证明被告已按照约定向业主委员会移交了相关的物业配套设施，本案争议的房屋产权归被告；2、由业主委员会出具的借据一份，证明所诉标的是业主委员会借被告四通公司的；3、区直安居小区广告一份，证明该小区在销售时并未承诺建有老年活动室；4、调查笔录两份，对赵某、马素珍二人的询问笔录，证明协议是有效的，经过了业主的同意，签定的协议书在广告栏内进行过公示。

对原告出示的委托管理合同三份，因各方当事人对其真实性均无异议，且不违反法律规定，本院予以确认。

本院对原告安居小区业主委员会提供的证据，经审查后认为，对于魏都区安居小区备案证明一份，被告四通房地产公司对备案有异议，认为按照相关法律规定，备案上只有公章无签字，备案无效；第三人肖某乙认为备案证明无效，备案上边未说明哪一届的人员。本院认为，备案证明是社区业主委员会选举后去备案的，真实有效，应依法予以确认。对于购房合同三份，本院对其真实性予以确认。对于征求意见表、工程结算书、小区平面图、绿化平面图各一份和四通公司三个经理的承诺书一份，被告及第三人虽有异议，但被告并没有提供相反的证据证明异议的成立，本院对其予以采信。对于结算单一份，被告有异议，认为结算单上没有被告公司印章，且原告也不能证明该结算单上签名的两个人的身份，不能证明该结算单与被告公司的关系，不能证明原告的主张，故本院对该结算单不予采信。

本院对被告四通房地产公司提供的证据，经审查后认为，对于物业管理权移交协议书一份、设备移交书一份，原告对其真实性、合法性提出异议，认为证据上有涂改迹象，对于移交的东西双方未发表意见，当时签移交协议书的业主委员会没有备案，合法性不实，没有征得广大业主的同意，应属无效行为，不能代表广大业主。本院不予采信。对于区直安居小区广告一份，被告不能证明该广告是安居小区何时印制的，原告有异议，本院亦不予采信。对于调查笔录两份，因该调查笔录属于单方制作，应作为证人证言使用，但证人未到庭作证，原告有异议不予质证，该证据不能作为定案依据，故本院不予确认。

综合上述证据，本院确认以下案件事实：2000年前后，被告四通房地产公司开发了魏都区安居小区。原告魏都区安居小区业主委员会已在有关部门备案。被告四通房地产公司在开发魏都区安居小区的原图纸上显示在车库房旁边建活动室。2000年12月18日，被告四通房地产公司在魏都区安居小区建成老年活动室，该活动室北临小区车库房，南临小区X号楼西单元。2007年6月8日，被告四通房地产公司与第三人肖某乙签订购房合同一份，被告以x元的价款把上述活动室卖给肖某乙。现活动室由肖某乙占有使用。肖某乙与第三人周某某系夫妻关系。原告认为该活动室应属全体业主所有，在与被告协商未果的情况下，原告于2008年5月29日将被告四通房地产公司诉至本院，将肖某乙、周某某夫妇二人列为第三人。

本院认为，原告作为魏都区安居小区业主大会的执行机构，有权代表全体业主，维护全体业主的合法权益。被告在魏都区安居小区所建的老年活动室，在被告原开发的图纸上已显示属公共设施，该活动室建成后应归小区全体业主所有，但被告没有把老年活动室交付原告。关于2004年5月24日魏都区区直安居小区物业移交协议书，本案所涉产权的处分问题属于应所有业主共同决定的其他重大事项，在没有共有建筑物总面积超过半数的，且占总人数过半数的业主同意的情况下，该协议中的业主委员会及其负责人无处分权，且该处分没经广大业主追认，后被告四通房地产公司又把该活动室卖给第三人肖某乙，其行为侵犯了魏都区安居小区全体业主的合法权益。因此，原告要求被告及第三人交付魏都区区直安居小区内的活动室的诉讼请求，合理、合法、有据，本院予以支持。被告辩称及第三人述称的理由不能成立，且无提供相关有力证据予以证明，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第二款、第一百一十七条第一款和《中华人民共和国合同法》第五十一条、《物业管理条例》第十一条第（七）项、第十二条第三款《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，并经本院审判委员会研究决定，判决如下：

本判决生效后十日内，被告许昌市四通房地产开发有限公司和第三人肖某乙、周某某把魏都区安居小区全体业主的老年活动室交付原告魏都区安居小区业主委员会。

案件受理费800元，由被告许昌市四通房地产开发有限公司负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省许昌市中级人民法院。

审判长马明江

人民陪审员施虹

人民陪审员贺晓凯

二0一0年七月二十一日

书记员罗磊