中华人民共和国广东省广州市中级人民法院

民事判决书

(2007)穗中法民五终字第X号

上诉人(原审被告)徐某某，男，X年X月X日生，汉族，住（略）。

委托代理人尤德卫，广东纵横天正律师事务所律师。

被上诉人(原审原告)吴某某，女，X年X月X日出生，美国籍人，联系地址：广州市黄埔大道西东胜大街X号X楼。

委托代理人雷某，男，住（略）。

上诉人徐某某因房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院(2006)越法民三初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

一审法院经审理查明：原告是广州市广州大道中路X，X号X室(建筑面积99。22平方米)的所有权人。2004年7月1日，原、被告签订《租赁合同》，约定原告将广州市广州大道中路Xl－X号晖景大厦X室租给被告使用；租赁期限自2004年7月1日起至2005年6月30日止；租金每月2100元，于每月20日前支付，如被告自起租日起逾期一周仍未付，则由第五日起每日加收其租金的1％违约金，如逾期两周仍未付租金，则视为违约，原告有权终止租约，原所交的租赁押金归原告所有；被告在租赁期内自行向物业或相关部门支付水、电、气、电话费、宽带费、卫星收视费等杂费以及由物业部门规定的应由住户支付的费用；被告于租约签订之日应向原告交付租赁押金4200元等。合同签订后，原告依约将上述房屋交付被告使用。租赁期满后，双方在上述《租赁合同》第4页注明'按本合同条件延期壹年至贰零零陆年陆月叁拾日止。'

另查明，被告按每月2100元的标准向原告支付租金至2006年3月止，其中2005年8月的租金于2005年10月20日支付，2005年9月的租金于2005年12月20日支付，2005年10、11月的租金于2006年1月17日支付，2005年12月的租金于2006年2月19日支付，2006年1月的租金于2006年3月20日支付，2006年2、3月的租金于2006年7月31日支付。从2006年4月起，被告停止向原告交纳租金。原告于2006年8月10日收回上述2303房。2006年8月21日，原告代被告向相关部门缴纳了该2303房7月的水费23.2元、电费73.1元、管理费161.7元、公用电费32元和垃圾处理费5元。

一审法院认为，原、被告自愿签订的《租赁合同》，是合同双方当事人的真实意思表示，合同内容和形式无违反法律和行政法规的禁止性规定，为有效合同。原告已依约履行了出租人的义务，但被告从2005年8月起无按合同约定的期限缴租，且自2006年4月起拖欠租金，已构成违约，应承担相应的违约责任。因原告诉请的违约金总额低于依据合同约定的违约金标准所计算出来的违约金总额，故予以照准。为此，原告要求被告支付从2006年4月起至2006年8月10日止的租金以及以所欠租金总额为限支付逾期支付租金违约金的诉请，依据充分，予以支持。另外，根据上述合同的约定，被告应承担租赁期间发生的水、电、气、电话费、宽带费、卫星收视费等杂费以及由物业部门规定的应由住户支付的费用，现原告已代为垫付了上述2303房于2006年7月产生的水费23.2元、电费73.1元、管理费161.7元、公用电费32元和垃圾处理费5元，被告应予返还。综上所述，原告的诉请依据充分，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条的规定，于2006年10月10日作出如下判决：一、被告徐某某在本判决发生法律效力之日起5日内，向原告吴某某支付自2006年4月1日起至2006年8月10日止的租金9100元及逾期支付租金的违约金9100元。二、被告徐某某于本判决发生法律效力之日起5日内，向原告吴某某支付2006年7月的水费23.2元、电费73.1元、管理费161。7元、公用电费32元和垃圾处理费5元。案件受理费554元由被告徐某某负担。

一审宣判后，徐某某不服，向本院提起上诉称：一审认定事实不清，适用法律错误，判决明显不公。上诉人与被上诉人于04年7月1日签订租赁合同，但上诉人实际开始使用被上诉人房屋应是2004年8月1日，因该屋此前租赁合同约定的租赁期限是2004年7月19日止，所以被上诉人不可能在7月1日将房屋交付给上诉人使用。故上诉请求：1撤销一审判决，判令驳回被上诉人诉讼请求；2、判令被上诉人支付本案诉讼费。

吴某某二审答辩同意一审判决，不同意上诉人的上诉请求。

二审期间，徐某某补充提交吴某某与詹平旺于2003年7月13日签订的《租赁合同》复印件一份，用以证明案涉房屋此前租赁合同约定的租赁期限至2004年7月19日止。吴某某表示由于徐某某补充提交的证据材料是复印件，且在一审没有提交，故我方不同意质证，对其真实性也不予确认。本院二审查明的事实与一审相同。

本院认为，上诉人徐某某与被上诉人吴某某就租赁广州市广州大道中路Xl－X号晖景大厦X室自愿签订的《租赁合同》，双方当事人意思表示真实一致，内容没有违反国家法律和行政法规的强制性规定，为有效合同。双方均应依约全面履行。由于徐某某从2005年8月起逾期缴租，且自2006年4月起拖欠租金，已构成违约，理应承担相应的法律责任。经审查，吴某某本案诉请徐某某支付逾期支付租金的违约金总额较按合同约定的违约金标准计算的违约金总额低，并与徐某某所欠租金总额相当，符合有关法律规定。至于徐某某二审补充提交的吴某某与案外人签订的《租赁合同》没有原件复核，并已超过举证期限，吴某某不同意质证，故根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第四十三条的规定，本院不予采纳。况且，徐某某表示实际从2004年8月开始向吴某某缴租，而吴某某也确认徐某某2005年7月前已依约按时交租，故徐某某是从2004年7月还是8月开始使用案涉房屋，也与本案处理无直接关联。综上所述，徐某某上诉请求的理由不成立，本院不予支持。审查一审判决事实清楚，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

本案二审受理费554元由上诉人徐某某负担。

本判决为终审判决。

审判长张汉华

代理审判员黄晓清

代理审判员陈雯

二00七年一月十六日

书记员苏华光