湖南省茶陵县人民法院
民事判决书
（2010）茶法民一初字第X号
原告茶陵县商业步行城谭某乙等68位业主。
诉讼代表人谭某乙，男，X年X月X日生，汉族，茶陵县人，住（略）。
诉讼代表人：谭某丙，男，X年X月X日生，汉族，茶陵县人，住（略）。
委托代理人肖某兴，湖南犀城律师事务所律师。特别授权。
被告湖南省五建房地产开发公司。
法定代表人刘某某，该公司经理。
委托代理人将学锋，湖南犀城律师事务所律师。特别授权。
第三人陈某某，男，X年X月X日生，汉族，茶陵县人，住（略）。
第三人黄某丁，X年X月X日出生，汉族，茶陵县人，住（略）（缺席）。
原告茶陵县商业步行城谭某乙等68位业主诉被告湖南省五建房地产开发公司，第三人陈某某、黄某丁财产所有权纠纷一案，本院受理后，依法由审判员谭某哲担任审判长，人民陪审员谭某华、李之组成合议庭，于2010年6月3日公开开庭进行了审理。原告的诉讼代表人、委托代理人，被告的委托代理人、第三人陈某某均到庭参加了诉讼，第三人黄某丁、经本院传票传唤，无正当理由没有到庭，本案现已审理终结。
原告诉称，被告属房地产开发商，于2005年在茶陵县X街开发建设商业步行城。2005年至2006年期间，被告以出卖人的名义，先后与步行城的业主签订了《商品房买卖合同》、《合同》采用格式条款订立的。《合同》第十七条第五项约定；“公共区域、廊桥、公共通道、广告位、公共设施，设备的处置收益权归出卖人所有”，由于当时业主购房心切，法律意识淡薄，也未细看合同条款，抱着对被告完全相信的态度，就在合同中签了字。商品房竣工后，业主按照合同约定都交清了购房款，并乔迁新居。2009年上半年以来，被告将商业步行城内的三座廊桥（即从两栋楼房相对的地层修建通往第二层商场供顾客上下的空中公共通道）下面的空间改建形成的三间门面出卖给了第三人供经营之用。原告发现这一侵权行为后即时提出异议，后经有关部门调解未果。原告认为，被告与商业步行城业主签订的《商品房买卖合同》第十七条第五项约定，明显违反了相关法律和行政法规的强制性规定，将属于全体业主的共有财产据为己有，应认定无效。其次，廊桥属公共设施，下面的空间理所当然地属于全体业主共有的公共区域。然而，被告擅自将廊桥下面的空间改成商铺进行出售，其行为显然违反了《物业管理条例》的相关规定。该买卖行为应认定为无效并构成了侵权。为维护原告的合法权益不受侵害，故请求依法确认《合同》中的第十七条第五项为无效条款；确认被告与第三人陈某某、黄某丁签订的红满天商业步行城廊桥底门面买卖合同无效并将廊桥下面的空间通道恢复原状。
被告湖南省五建房地产开发公司辩称，一、答辩人与茶陵县商业步行城各业主之间签订的《商品房买卖合同》自愿真实，合法有效。同时是建立在平等、自愿、协商一致的基础上，合同内容详实、完备、意思表达真实，不违背国家政策和法律、法规，更谈不上违反法律、法规禁止性规定。合同第十七条第五项约定，并没有违法、违规。二、按照原告诉请的事实，《商品房买卖合同》应属于可撤销的合同。原告称在签订合同时未细看条款，抱着对答辩人完全信任的态度在合同中签了字。双方在签订合同时，答辩人没有实施强迫欺诈，合同争议条款中所表达的意思非常明了，没有歧议。既算是原告称的事实能够成立，也是一种重大误解行为所形成的合同关系，如果当事人在一年之内没有提出，其撤销权自动丧失。原、被告系2006年11月签订的合同，时至今日有三年之余，其中没有任何人主张权利，超过了撤销权期限，应驳回原告的诉讼请求。三、本案的法律适用和诉讼时效问题，原告方要求确认争议条款无效的法律依据，除了《物业管理条例》之外，还援引了《物权法》和《最高人民法院关于审理建筑物区分所有纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，而这两部法律都是在原、被告签订合同并实际履行后才颁布生效的。按照法不朔既往的原则，不能适用于处理本案。另外，从本案争议的情况看，既有合同争议，又有所谓的侵权之说，根据我国《合同法》的规定，当事人只能选择其中的一项作为诉讼。原告选择的是合同争议，其诉讼时效的计算应当自合同成立之日开始，而作为合同撤销权的行使其诉讼时效仅为一年，不发生中断或延长，原告的主张，已超过法律规定，不予保护。答辩人认为，依法成立的合同受法律保护，请求人民法院驳回原告的诉讼请求。
第三人陈某某口头辩称，我购买4至X栋之间廊桥的门面，是与五建房地产公司签了合同的。如果法院支持了原告的请求，哪么被告应返还门面款给我。
第三人黄某丁未予答辩。
原告为支持自己的主张，提供了下列证据：
1、《商品房买卖合同》。用以证明以下事实：①原告与被告之间签订了《商品房买卖合同》。②合同第十七条第五项约定，违反了《物权法》物业管理条例的规定。
2、设计平面图。用以证明对公共区域界定的事实。
3、商业步行城总体规划图。证明步行城规划已对公共区域作出了规划。包含了廊桥、绿地的事实。
4、廊桥下门面照片。用以证明廊桥下的空间已改成门面的事实。
5、廊桥底门面买卖合同一份。用以证明被告将4至X栋之间的后廊桥下面的空间，改成商铺后出卖给了第三人陈某某的事实。
被告没有提交任何相关证明材料。
第三人陈某某提交了收据一张，用以证明，被告收取了购廊桥底下门面款x元的事实。
第三人黄某丁未提供相关证据材料。
庭审质证中，被告对原告提供的证据1中的第①项真实性、及证据4、5没有异议，对证据1中的第②项及证据2、3持有异议，主要异议意见认为，证据1中的第②项，是双方当事人自愿约定的，并不违反法律和行政法规的强制性规定。对证据2、3认为系复印件，未加盖相关部门的公章，不符合证据要件。被告对第三人陈某某提交的收据无异议，但原告持有异议。认为，合同约定的价款与收据上的价款不一致，应以合同上的价款为准。
根据原告及第三人陈某某提供的证据，结合各方的质证意见及庭审查明的情况，本院经全面认真地审查分析认为，被告对原告提交的证据4、5及证据1的真实性没有异议，被告对第三人陈某某提交的证据没有异议，本院均予以采信。尽管被告对原告提交的证据2、3持有异议，但这两份证据能够全面地反映当时的客观事实，可作证据使用，本院予以采信。被告认为系复印件，未加盖公章的辩解，本院不予采信。有关被告出卖廊桥下门面的价款问题，根据查明的事实证实，被告与陈某某签订廊桥底门面买卖合同时，第三人陈某某一共交了x元价款。故第三人提供的证据应予采信。原告认为应以合同约定的价款为准的辩解，不符合客观事实，不予采信。
根据上述对证据的采信认定情况，结合庭审查明的事实，本院认定本案如下基本事实。被告湖南省五建房地产开发公司系房地产买卖投资、开发、商品房销售、建筑材料批发企业。经相关部门批准许可，被告于2005年在茶陵县X街开发建设商业步行城。该项目建有商住房、商铺、商场等主要建筑物和其他公共设施。为了便于业主经营，方便顾客购物，被告还在商住楼的4至X栋、7至X栋之间共建有前后四座廊桥，从地面通往4至X栋，7至X栋二楼的商铺。4座廊桥底下的空间系通道和配电房。该工程建设中，被告在2005年至2006年期间，相继与原告谭某乙等业主签订了《商品房买卖合同》，合同采用格式合同形式，该合同第十七条第五项约定，“公共区域、廊桥、公共通道，广告位、公共设施、设备的处置收益权归出卖人所有。该工程竣工后，原告按合同约定向被告办理了交纳房款手续后，被告给原告办理了房屋所有权证，并交付了房屋。各原告均乔迁新居。2009年间，被告未经各业主同意，将商业步行城的4座廊桥底下的空间改建成4个商铺，改建中对各业主未造成直接财产损失，业主发现后便出面制止，为此发生纠纷。经相关部门协调无果。2009年6月，被告将其中两座廊桥底下的商铺以每间x元的价款分别卖给了第三人陈某某和黄某丁经营。
原告认为，被告与步行城的业主签订的《商品房买卖合同》第十七条第五项约定，明显违反了相关法律和行政法规的强制性规定，将属于全体业主的共有财产据为己有，侵犯了各业主的合法权益，应认定为无效。再认为，廊桥属公共设施，廊桥底的空间属公共区域，被告擅自将廊桥下面的空间改建成商铺出售，其行为违反了《物业管理条例》的相关规定，故请求依法确认《商品房买卖合同》第十七条第五项条款及被告与第三人之间廊桥底门面买卖关系无效。并由被告自行拆除4座廊桥下的建筑物，恢复原状。被告认为，原、被告之间签订的《商品房买卖合同》是建立在平等、自愿、协商一致的基础上，合同内容详实、完备、意思表达真实、合法有效，不违背国家法律法规的强制性规定，故请求依法驳回原告的诉讼请求。
本院认为，被告湖南省五建房地产开发公司所开发的红满天商业步行城工程竣工后，已与各业主之间签订了《商品房买卖合同》，且双方均已按合同行使权利，履行义务。根据《物业管理条例》的规定，自被告向各业主收取房款，并交付房屋给各业主之时，红满天商业步行城小区内的公共区域、廊桥、公共通道、公共设施、设备等公共部分理应全部移交给小区内的全体业主。各业主对共有部分依法享有共同管理的权利。被告在与各业主签订《商品房买卖合同》时，采用格式合同形式，在未与各业主充分协商一致的情况下，采取规避法律法规的方式，损害业主的权利，将小区内共有部分的处置、收益权确定归自己所有，显然违反了《物业管理条例》和《合同法》的相关规定，该条款应认定无效。尔后，被告又根据该无效条款，擅自将小区内属于业主共有的4座廊桥底下的公共通道改建成门面出售获利，其行为进一步损害了原告的合法权益，原告方发现了被告的侵权行为后，先后多次以多种方式与被告交涉，在交涉无果的情况下，向本院提出侵权之诉，符合法律规定，且不应受合同法中关于撤消权期限的限制。故原告方要求被告拆除廊桥底下的门面，恢复原状的诉讼请求，本院予以支持。因被告基于侵权行为所获得的利益本身就是不合法的，亦无权处分违法取得的利益，故被告与第三人陈某某、黄某丁签订的廊桥底门面买卖合同应认定无效。被告在改建门面中，对各业主没有直接造成财产损失，原告要求被告赔偿损失的请求，无事实依据，本院不予支持。被告关于合同第十七条第五项条款，是建立在平等自愿、协商一致基础上，不违背法律、法规的强制性规定，将廊桥底的空间改建门面出售不属擅自处分，也没有损害各业主的利益，以及认为原告方的起诉超了合同法规定的撤销期限的辩解，于理不合，于法无据，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第五十八条第一款第（五）项，《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第五十二条第（四）、（五）项，《物业管理条例》第六条、第二十七条、第五十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条之规定，判决如下：
一、被告湖南省五建房地产开发公司与原告之间签订的《商品房卖合同》第十七条第五项无效。
二、被告湖南省五建房地产开发公司与第三人陈某某、黄某丁之间签订的红满天商业步行城廊桥底门面买卖合同无效。
三、限被告湖南省五建房地产公司在本判决生效后十五日内将红满天商业步行城4座廊桥底下搭建的建筑物拆除，使其恢复原状。
四、驳回原告的其他诉讼请求。
案件受理费5000元，由原告负担1000元，被告负担4000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。
附：提起上诉的，应在递交上诉状七日内，按本判决确定的诉讼费向株洲市中级人民法院缴纳上诉费。现金缴纳的，直接向农行驻株洲市中级人民法院收费点缴纳；汇款或转帐的，开户行：中国农业银行株洲市红广支行，收款单位：代收法院诉讼费财政专户，帐号：x。逾期未缴纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。
审判员谭某哲
人民陪审员谭某华
人民陪审员李之
二○一○年七月六日
书记员熊亚媛
附：本案法律、法规条款
《中华人民共和国民法通则》
第五十八条，下列民事行为无效：
（五）违反法律或者社会公共利益的：
《物业管理条例》
（2003年6月8日中中华人民共和国国务院令第X号公布，根据2007年8月26日《国务院关于修改〈物业管理条例〉》的决定修订）
第六条，房屋的所有人为业主。
第二十七条，业主依法享有的物业共同部位，共用设施、设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。
第五十条，物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。
《中华人民共和国合同法》
第三十九条，采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务。
第四十条，格式条款是具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任，加重对方责任，排除对方主要权利的，该条款无效。
第五十二条，有下列情形之一的，合同无效。
（四）损害社会公共利益。
（五）违反法律、行政法规强制性规定。
