原告崇明县X镇x村委会

法定代表人茅x

委托代理人陆x

被告朱x

原告崇明县X镇x村民委员会与被告朱x农业承包合同纠纷一案，原告于2009年11月13日向本院提起诉讼，本院于同日立案受理后，依法适用简易程序，由代理审判员周健独任审判，于2009年12月28日公开开庭进行了审理。嗣后组成合议庭于2010年4月20日再次公开开庭进行了审理，原告委托代理人陆x、被告朱x到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告崇明县X镇x村民委员会诉称，原、被告于2003年10月21日签订了《土地租赁合同》一份，约定由被告租赁位于原崇明县X镇陈西小学范围约六亩土地，租赁期限为10年，自2003年10月21日起至2013年10月20日止，2003年至2004年期间租金为每亩400元，2005年至2006年为每亩人民币600元，2007年以后每亩递增20％，每年10月底之前付清当年租金。但被告自2005年起一直迟迟不付租金，原告每年数次上门催收，均遭拒。原告于2009年8月24日函告被告，要求被告在2009年9月5日之前付清拖欠租金，但被告至今无动于衷。据此诉请要求：一、终止原、被告之间签订的土地租赁合同；二、被告支付原告2005年10月至2009年10月期间的租金人民币x元。

原告为证明其主张，向本院提交如下证据及被告的质证意见如下：

1、崇明县国有、集体土地使用权申请登记表一份，以证明系争土地的性质为集体所有制，主管部门为崇明县教育局。被告对该登记表的真实性没有异议；

2、2003年10月21日原、被告双方签订的《土地租赁合同》一份，被告对此无异议；

3、2009年8月15日原告向被告发出的回复函一份及2009年8月24日向被告发出的限期催要租金函一份。被告对此无异议；

4、崇明县X镇中心小学与原告签订的《协议书》一份，以证明原告对本案系争土地享有无偿管理使用的权利。被告对此无异议；

5、崇明县X镇中心小学的证明二份，以证明土地的权属及同意被告出租的意思表示。被告质证后认为，对该证明的真实性及所要证明的内容有异议；

被告朱x辩称，与原告签订土地租赁合同是事实，被告也已按约支付了二年的租金，第三年起未付租金的原因是，其妻陈x系原告村民，与前夫离婚时，对家庭承包地未予以分割，被告夫妇多年来一直就此问题要求原告处理并走访有关部门，均未得解决，在此情况下，原告相关负责人口头表示免除被告缴纳租金的义务。所以被告认为，既然原告放弃了收取租金的权利，也即变更了合同的内容，故被告不存在违约的情形，原告据此要求终止合同并要求被告支付租金没有事实和法律依据，要求继续履行合同。

被告为证明其主张，向本院提交如下证据及被告的质证意见如下：

1、2003年10月21日被告购房发票一张，以证明系争土地上的房屋属被告所有，原告对此没有异议；

2、汪x、吴x、蔡x、茅x、杨x的书面证明各一份，以证明原告方的负责人曾向被告承诺放弃租金的事实。原告质证后认为，上述证人反映的不是事实，也没有证明力；

3、宅基地使用区域环境卫生保洁协议书一份，以证明原告已经认可被告所使用范围内的土地性质为宅基地。原告质证后认为，对该协议的真实性没有异议，但认为该协议只是要求被告应在其使用范围内尽到保洁义务，不具有权属性质，且与本案争议无关联性；

4、营业执照副本、组织机构代码证、税务登记证各一份，以证明系争土地上经营的花木盆景已经注册为合作社，并被有关部门所认可。原告质证后认为，被告的合作社注册地址非本案的争议土地，与本案系争土地没有关联性。

审理中经被告申请，证人吴x当庭进行了作证。证明了在2007年的某天陈x母子通话时其在场，获悉通话内容涉及村领导表示放弃收取系争土地租金一事。原告认为，传来证据不具有证明力。

经审理查明，本案租赁土地位于崇明县X镇x村X队，为崇明县X镇陈西小学旧址（原崇明县X镇陈西小学隶属于崇明县X镇中心小学），该地占地面积为4533平方米，土地权属为集体所有，崇明县X镇陈西小学被撤并后，崇明县X镇中心小学于2003年10月14日与原告签订了《协议书》一份。约定崇明县X镇陈西小学内的陈旧校舍建筑材料作价人民币2500元转让给原告，原校址范围内的土地由原告无偿保管使用，需要时随时收回。同年10月23日，经崇明县X镇中心小学认可，原告与被告签订了土地租赁合同一份，双方约定被告承租上述土地，租赁期限为10年，自2003年10月21日起至2013年10月20日止。另约定2003年至2004年期间租金为每亩400元，2005年至2006年为每亩600元，2007年以后每亩递增20％，每年10月底之前付清当年租金。合同履行初期，被告支付了二年的租金计人民币4800元。此后，因被告之妻陈x在与前夫离婚时未予分割家庭承包地，被告夫妇一直与原告交涉并走访有关部门要求解决承包地问题，均未果。对此被告认为，原告有义务处理上述矛盾，且相关负责人口头承诺不收取租金，故被告自第三年起一直未付租金。截止2009年10月20日，被告实际结欠原告租金人民币x元。原告于2009年8月24日函告被告，要求被告在2009年9月5日之前付清拖欠租金，至期被告未履行。

另查明，租赁土地上旧校舍已由被告以人民币4000元的价格买受，经被告维修后现由被告夫妇作临时居住和营业用房。

又查明，2010年2月8日，被告与他人合伙注册了上海楚华盆景专业合作社，注册地为崇明县X镇x村X号（系合伙人之一吴x的家庭地址）。并于2010年4月8日至4月18日期间，在本案系争租赁场地上举办了盆景展览会。

本院认为：第一、原、被告双方签订的《土地租赁合同》系双方真实意思表示，内容合法，应属有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务，被告以相关负责人在处理其妻子承包地纠纷一事中曾承诺减免租金因无相关证据予以证实，本院难予采信，被告未按约支付租金的行为确有不妥之处，属违约行为。关于被告之妻的承包地问题，可通过其他途径予以解决。

第二、关于违约责任的承担方式，本案采取解除合同还是继续履行从系争合同所要实现的主要目的来看，是原、被告通过签订租赁合同，由原告将土地出租于被告，原告收取租金，被告使用土地。现被告已实际给付租金二年，在租赁土地购买了临时房屋，在土地上进行了大量投入。如解除合同，对被告之投入必须进行评估，加上被告之花木品种繁多，其移植也有季度性，不可能一次性移植，搬迁后仍要租赁他人之地，搬迁过程中可能导致被告居无定所，财产有所损失，此也不是原告起诉之初衷，而原告仍需化相当时间、精力予以寻租，故对双方均无益处，完全可通过补交租金的形式继续履行合同，从而实现合同目的。

综上，对于承担民事责任的方式，根据本案的实际履行情况及诉讼效益原则，权衡原、被告双方的利益，原告要求终止合同的请求本院难予支持，希望双方以后加强沟通，被告按时给付租金，共创社会和谐。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：

一、原告崇明县X镇x村村民委员会要求终止与被告朱x于2003年10月21日签订的《土地租赁合同》之诉讼请求，不予支持；

二、被告朱x于本判决生效之日起十日内，支付原告崇明县X镇x村民委员会2005年10月21日至2009年10月20日期间的租金人民币x元。

如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案案件受理费人民币196元，由被告朱楚华负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判长顾硕

审判员周健

代理审判员林永新

书记员张宇峰