上诉人(原审被告)宋某甲。

上诉人(原审被告)徐某乙。

上诉人(原审被告)宋某丙。

上诉人(原审被告)吴某。

上诉人(原审被告)宋某丁。

法定代理人吴某(系宋某丁母亲)。

上列五上诉人共同委托代理人袁克强，上海圆誉律师事务所律师。

上列五上诉人共同委托代理人黄某，上海圆誉律师事务所律师。

被上诉人(原审原告)徐某戊。

被上诉人(原审原告)董某。

上列两被上诉人共同委托代理人崔晓春，上海市海上律师事务所律师。

上诉人宋某甲、徐某乙、宋某丙、吴某、宋某丁因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市虹口区人民法院(2009)虹民三(民)初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。

原审法院经审理查明，徐某戊、董某系母女，徐某戊系徐某乙的妹妹。徐某乙和宋某甲系夫妻，宋某丙系双方之子。吴某、宋某丁系宋某丙的妻、子。上海市X路X号某号楼X室房屋系徐某戊、董某的产权房。2006年5月双方达成该房屋的买卖意向，双方约定在正式签订房屋买卖合同之前，徐某戊先将该房屋租给宋某甲一家居住使用，月租金人民币(以下币种均为人民币)3,000元。2008年2月26日徐某戊出具收据给宋某甲方，载明：06年7月1日至年底租金全部付清；07年至年底租金全部付清；08年租金与房款一起付；05年8月借10万元，08年2月26日50万元，共计付60万元，余款4月初付清。同日，徐某乙将50万元的存折交给徐某戊。2009年6月徐某戊、董某诉至原审法院，要求确认解除双方之间的租赁合同、宋某甲、徐某乙、宋某丙、吴某搬离系争租赁房屋、支付徐某戊、董某自2008年1月1日起至房屋返还之日止的房屋使用费，按每月4,000元计算。原审审理中，原审法院追加宋某丁为本案被告。

原审法院认为，从徐某戊出具的收据、徐某戊收取宋某甲方50万元，以及证人证言来看，当事人双方对于系争房屋有先租后买的意向。但因房屋买卖系重大民事法律行为，法律对此有特别严格的形式要求。双方未能就房屋买卖签订书面协议，也能看出双方始终未能就房屋的买卖达成一致。当事人依法享有自愿订立合同的权利，徐某戊在与宋某甲方未能就房价达成一致的情况下，明确表示不愿与宋某甲方订立系争房屋的买卖合同，与法不悖。故对于宋某甲方主张双方为房屋买卖关系，难予采纳。徐某戊将房屋交付宋某甲方使用，收取租金，租期不定，双方之间应为不定期租赁关系。不定期租赁合同当事人可以随时解除合同。徐某戊称2008年即向宋某甲方提出收回房屋的要求，宋某甲方予以否认，徐某戊未能提供相应的证据。徐某戊解除租赁关系的通知日期以宋某甲方收到徐某戊起诉状之日为准，即自2009年7月7日双方租赁关系解除，但宋某甲方返还房屋的日期应予适当宽限。徐某戊主张2008年1月1日以后的房屋使用费按每月4,000元支付，但未能提供相应的依据，宋某甲方同意按原约定的每月3,000元支付，并无不当，可予照准。对于原告预收的房款60万元，徐某戊表示在宋某甲方房屋返还时与租金一并结算退还，并无不当，可予照准。原审法院据此判决：一、徐某乙、宋某甲、宋某丙、吴某、宋某丁与徐某戊、董某之间的房屋租赁关系于2009年7月7日解除；二、徐某乙、宋某甲、宋某丙、吴某、宋某丁于本判决生效之日起30日内，迁出上海市X路X号某号楼X室房屋，将该房屋腾空返还徐某戊、董某；三、徐某乙、宋某甲、宋某丙、吴某、宋某丁于房屋返还之日，支付徐某戊、董某每月3,000元的租金及房屋使用费，自2008年1月1日起至房屋返还之日止；四、徐某戊、董某于房屋返还之日，返还徐某乙、宋某甲、宋某丙、吴某、宋某丁60万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,680元，减半收取840元，由徐某乙、宋某甲、宋某丙、吴某、宋某丁负担630元，徐某戊、董某负担210元。

宋某甲、徐某乙、宋某丙、吴某、宋某丁不服原审法院判决，向本院提起上诉称，当事人双方之间形成的是房屋买卖关系而非租赁关系，当初宋某甲方与徐某戊已谈妥房价，即宋某甲方以140万元的价格向徐某戊购买系争房屋，徐某乙原先借给徐某戊的10万元作为购房定金，2008年2月26日又付给徐某戊50万元，共计60万元，余款待宋某甲方取得房屋拆迁补偿款后付清。鉴于房屋买卖合同的主要条款均已谈妥，应视为口头合同成立并生效。以上事实有证人范某某夫妇、毛某某、陆某、王某某的证言证实。之后因房价迅速飙升，徐某戊即反悔，不愿与宋某甲方签订书面的房屋买卖合同，办理房屋过户手续。徐某戊的违约行为给宋某甲方带来巨大经济损失，请求二审依法改判，驳回徐某戊、董某在原审中的全部诉讼请求。

被上诉人徐某戊、董某辩称，徐某戊、董某仅将系争房屋出租给宋某甲方使用，并未将房屋售予宋某甲方，双方从未就系争房屋的买卖问题达成一致意见。请求驳回上诉，维持原判。

本院经审理查明，原审法院查明事实属实，本院予以确认。

本院认为，基于宋某甲方已实际入住系争房屋，徐某戊曾收取宋某甲方房屋租金及部分房款等事实，可认定徐某戊与宋某甲方曾就系争房屋的买卖问题有过磋商，且徐某戊有意将系争房屋售予宋某甲方，双方就系争房屋达成先租后买之约定。但最终徐某戊与宋某甲方就房价问题未能达成一致意见，未能签订书面的房屋买卖合同。即便徐某戊与宋某甲方之间就系争房屋买卖达成一致意见，但系争房屋属徐某戊、董某共有，而房屋另一产权人董某从未就系争房屋是否售予宋某甲方作出明确意思表示。现董某作为原告起诉要求宋某甲方迁出系争房屋，表明其不同意将系争房屋售予宋某甲方。当事人双方就系争房屋形成的仍是租赁关系，且系不定期的租赁关系。对于不定期的租赁合同，当事人可以随时解除。现徐某戊、董某要求解除双方租赁关系，宋某甲方迁出系争房屋并支付房屋使用费，于法有据，可予支持。宋某甲方上诉称当事人双方业已形成房屋买卖关系，缺乏事实和法律依据，本院不予采信。原审法院依据查明的事实作出的判决正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费人民币1,680元，由上诉人宋某甲、徐某乙、宋某丙、吴某、宋某丁共同负担。

本判决为终审判决。

审判长丁康威

审判员虞恒龄

代理审判员高胤

书记员薛凤来